Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert - zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft - für das mit einem Einfamilienhaus mit Atelier und Pkw-Einzelgarage sowie einem Nebengebäude bebaute Grundstück in 85467 Neuching, Blumenstraße 1

· Grundbuch des Amtsgerichts Erding von Niederneuching

· Blatt 920

· Gemarkung Niederneuching

· Flurstück 14, Gebäude- und Freifläche

· Gesamtgröße: 1.485 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 06.12.2019 (Hauptgutachten), 22.09.2021 (Aktualisierung)

Verkehrswert: 1.940.000 €

 

Hinweis: Das Gutachten stellt sich aus einer Aktualisierung und dem Hauptgutachten (ab S.42) zusammen.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Die Gemeinde Neuching mit ca. 2.655 Einwohnern (Stand 12.2018) liegt im oberbayrischen Landkreis Erding, ca. 7 km nördlich von Markt Schwaben, ca. 8 km südwestlich der Großen Kreisstadt Erding, ca. 10 km südöstlich des Flughafens München und ca. 24 km nordöstlich des Zentrums der Landeshauptstadt München im Erdinger Moos (Entfernungsangaben Luftlinie).

Innerörtliche Lage: Das Grundstück befindet sich im Ortsbereich von Niederneuching. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch den mittleren Isarkanal im Osten, die Münchner Straße im Nordwesten, sowie landwirtschaftliche Flächen südwestlich der Blumenstraße.

Infrastruktur: Am Ort befinden sich u.a. ein Kindergarten, eine Grundschule, Gaststätten und Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs. Weiterführende Schuleinrichtungen wie Gymnasium, Real- und Hauptschule sowie umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich u.a. in Erding und Markt Schwaben.

Umgebungsbebauung: Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem aufgelockert bebauten und durchgrünten Dorfgebiet mit inhomogener Bebauung, die überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern sowie landwirtschaftlichen HofsteIlen bzw. ehemaligen landwirtschaftlichen HofsteIlen besteht.

Verkehrslage: Das Bewertungsobjekt ist über die Staatsstraße St 2082 und die Kreisstraße ED 5 gut an die umliegenden Gemeinden angebunden. Die Auffahrt zum Autobahnring A 99 -Anschlussstelle Kirchheim ist nach ca. 14 km Fahrt zu erreichen. Die Gemeinde Neuching ist durch regionale Busverbindungen u.a. nach Erding und Markt Schwaben öffentlich angebunden.

Lagebeurteilung: Die Lage des Bewertungsobjekts ist als durchschnittliche, etwas ländliche Wohnlage im Landkreis Erding einzustufen. Die Verkehrsanbindung durch den Individualverkehr ist gut und die Verkehrsanbindung durch den öffentlichen Nahverkehr ländlich eingeschränkt. Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr und den Flugverkehr sind witterungsabhängig gegeben.

Erschließung: Das Grundstück wird von Westen über die Blumenstraße erschlossen. Die Blumenstraße ist endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Ein Gehweg ist angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und Telekommunikation sind vorhanden.

 

Gebäudebeschreibung

 

Gebäudeart: Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein älteres, freistehendes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit Atelierräumen und einer in das Gebäude integrierten PKW-Einzelgarage. Das Gebäude ist eine ehemalige HofsteIle (Einfirsthof) mit einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem nicht ausgebauten Dachgeschoss, die etwa nach 1959 umgenutzt wurde. Das Gebäude hat eine ländliche Architektur mit einem Satteldach mit Dachüberständen und einer in Teilbereichen mit Holz verschalten Fassade.

Baujahr: nicht bekannt, angabegemäß ursprünglich ca. 1900 Umnutzung und Umbauten ab ca. 1959 (1960/70 er Jahre)

Außenansicht: Putzflächen gestrichen, Teilbereiche Holzverschalung

Energieeffizienz: Ein Energieausweis liegt nicht vor

Gesamtwohnfläche: ca. 221 m²

Nutzfläche: ca. 116 m²

 

Raumaufteilung

· Erdgeschoss: Flur/Eingangsbereich, WC, Bad, Küche, Wohnzimmer; Atelier 1 + 2, Abstellraum/Lager, Heizungsraum

· Obergeschoss: Flur, Bad, 3 Zimmer, Kammer, Bibliothekszimmer, Arbeitszimmer; Kunstlager

 

Baubeschreibung

Gründung: Streifenfundamente

Außenwände: Mauerwerk (Vollziegel)

Decken: Kappendecken, Holzbalkendecken

Dach: Satteldach in Holzkonstruktion, Tonpfanneneindeckung Spenglerarbeiten in Blech

Treppen: Wohntrakt EG / OG: Holzspindeltreppe mit Holzgeländer (Eigenkonstruktion des Eigentümers / Künstlers, Geländerhöhe zu gering), Holztreppe OG / DG, Treppe zwischen Atelierraum West und OG

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung

 

Innenausbau

Innenwände: Mauerwerk

Wandflächen: Putzflächen gestrichen, teilweise Mauerwerk gestrichen, Sanitärräume Fliesen

Deckenflächen: Putzflächen gestrichen, teilweise Kappendecken mit Stahlträgern, Eingangsbereich / Flur EG Sichtbalken, OG teilweise Holzverschalung

Fußböden: EG: Eingangsbereich / Flur Kalksteinplatten, Wohnzimmer Parkett, Küche PVC-Boden (event. asbesthaltig), Atelier Hirnholzparkett, Abstell- und Heizungsraum Beton OG: Holzdielen, Flur Teppichfliesen Sanitärräume Fliesen

Türen: Hauseingang: Holztüre rnit Glaselementen; Zimmertüren: Holztüren und Holzfüllungstüren, teilweise mit Glasausschnitt

 

Sanitärräume

· Gäste-WC im EG: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Wände teilweise gefliest, Bodenfliesen, mittlerer Standard, ca. 1970er Jahre

· Bad im EG: Einbaubadewanne, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss, Wände ca. 1,2 m hoch gefliest, Bodenfliesen, mittlerer Standard, ca. 1960er Jahre

· Bad OG: Dusche, Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Wände teilweise gefliest, Bodenfliesen, mittlerer Standard ca. 1970er Jahre

 

Haustechnik, Bauteile, Einbauten

Heizung: Zentralheizung (gasbefeuert, Baujahr ca. 2000), Flüssiggastank im Garten, Radiatorenheizkörper, Warmwasser über Zentralheizung, Solarpaneele zur Unterstützung der Warmwasserbereitung

Elektro: der Funktion des Gebäudes entsprechend einfach ausgelegte Elektroinstallation, Verteilung mit Schraubsicherungen, kein FI-Schutzschalter Photovoltaikanlage nicht bewertet

Besondere Einbauten: Einbauküche und Einbaumöbel (nicht bewertet) Kachelofen Wohnzimmer (angabegemäß nicht funktionsfähig)

 

Zustand

Durchgeführte Arbeiten (1960/1970er Jahre

· Einbau und Modernisierung Sanitäreinrichtungen

· Einbau Heizungsanlage (ca. 1966)

· Veränderung der Grundrisslösungen (z.B. Eingangsbereich und Treppe zum OG)

· Einbau Horizontalsperre Wände EG

· Erneuerung Bodenbeläge, Malerarbeiten, etc

Ca. 1995

· Einbau / Erneuerung Dachfenster Bibliotheksraum

Ca. 2000

· Erneuerung Heizungsanlage, Umstellung auf Gasbefeuerung

· Erneuerung Fenster

· Dämmung Decke über OG

· partielle Sanierungsmaßnahmen im Bereich des Dachstuhls

· Erneuerung Holzverschalung Süd- und Westseite Fassade einschI. Einbau Dämmung unter Holzverschalung

Ca. 2010

· Erneuerung Dacheindeckung einschI. Lattung

 

Mängel und Schäden: diverse vorhanden

Allgemeinbeurteilung: Das Gebäude ist generell In einem dem Baualter entsprechenden, durchschnittlichen, in Teilbereichen renovierungsbedürftigen Unterhaltungszustand. Es bestehen jedoch altersbedingte Abnutzungen und darüber hinausgehende Mängel und Schäden.

 

Garage

in Gebäude integrierte PKW-Einzelgarage mit elektrisch betriebenen Kipptor mit Holzfüllung und Betonboden

 

Nebengebäude

Nordöstlich des Hauptgebäudes befindet sich ein freistehendes, nicht unterkellertes Nebengebäude mit zwei Räumen (Gießraum, Werkstattraum) und einem nach Süden hin offenen Anbau auf der Ostseite. Im Bereich des Werkstattraums verfügt das Gebäude über ein Satteldach mit einer Speicherfläche. Der Gießraum auf der Westseite ist eingeschossig und verfügt wie der offene Anbau über ein Pultdach. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit einer Bodenplatte aus Beton, Mauerwerkswänden und einem Satteldach mit Holzdachstuhl und Tonpfanneneindeckung, Holzfenstern und Holztüren errichtet. Die Fassade des Gebäudes ist verputzt und in Teilbereichen mit Holz verschalt. Der offene Anbau ist eine Holzkonstruktion. Der Werkstattraum kann über einen Holzofen beheizt werden. Das Gebäude weist einen einfachen Ausstattungsstandard auf.

Baujahr: nicht bekannt, vor 1966

Mängel und Schäden: Fassade, Fenster und Holzbauteile außen abgewittert, altersbedingte Abnutzungen

Bauzustand: Das Gebäude ist generell in einem dem Baualter entsprechenden, in Teilbereichen abgenutzten und renovierungsbedürftigen Zustand.

 

Außenanlagen

 

Garten: Rasen- und Pflanzflächen mit Strauch- und Baumbepflanzung, teilweise hoher Baumbestand im östlichen Bereich

Einfriedung: straßenseitig: Gartenmauer mit Toranlage (Metallkonstruktion mit Holzverschalung), rückwärtiger Bereich Maschendrahtzäune

Wege: Hoffläche und Hauszugang mit Beton befestigt

Terrasse: kleine Terrassenfläche auf der Ostseite des Gebäudes mit Beton befestigt

Sonstiges: altes, kleine Backhaus in Mauerwerksbauweise, diverse Skulpturen und Kunstgegenstände (nicht bewertet)

Zustand: Die Außenanlagen sind generell In einem durchschnittlichen Zustand. In Teilbereichen bestehen altersbedingte Abnutzungen.