Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) des bebauten Grundstücks mit der in 85435 Erding- Langengeisling, Reiherweg 6

• Grundbuch des Amtsgerichtes Erding von Langengeisling
• Blatt 2274
• Gemarkung Langengeisling
• Fl.Nr. 188 zu 417 m²

Verkehrswert (Marktwert): 490.000 €

Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag: 1. März 2023

Grundstücksbeschreibung

Makrolage - Ortsbeschreibung Die Große Kreisstadt Erding mit knapp 37.000 Einwohnern liegt zwischen München und Freising.

Die Entfernung zur Landeshauptstadt München beträgt rd. 25 bis 30 km, die Nachbarstadt Freising ist rd. 18 km entfernt. Das Stadtzentrum der Landeshauptstadt München ist von Erding aus mit der S-Bahn zu erreichen (Fahrtzeit zum Stadtzentrum rd. 45 Minuten). Erding ist Oberzentrum und Sitz des Landratsamtes des Landkreises Erding.

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt in einer Sackgasse (Reiherweg), die von der Alten Römerstraße nach Westen abzweigt. Das Bewertungsgrundstück liegt an der Nordseite der wenig befahrenen Anliegerstraße und wird von Süden erschlossen.

Die Umgebung ist von Wohnbebauung unterschiedlicher Bauzeit geprägt. Im Norden schließen unbebaute Grün- und Ackerlandflächen an.

Grundstücksmerkmale Das knapp 20 m breite und ca. 21 m tiefe, nahezu quadratische Grundstück ist weitgehend eben.

Das Wohnhaus steht an der Westseite grenzständig. Die Nebengebäude sind an der Ostseite grenzständig. Von der Wandaußenseite der Nebengebäude ist bis zur nördlichen Grundstücksgrenze ein Abstand von ca. 2 m gegeben. Im Südosten ist ein Zufahrts- und Hofbereich auf dem Grundstück.

Ver- und Entsorgung Das Bewertungsgrundstück ist an den öffentlichen Kanal angeschlossen. Versorgungsanschlüsse, wie Strom-, Wasser- und Telefonanschluss sind am Grundstück gegeben.

Erschließung Der Reiherweg ist ein asphaltierter Weg mit Beleuchtung und Entwässerung. Gehwege sind nicht angelegt. Der befestigte Weg endet zwischen den Grundstücken Reiherweg 5 und 8 und mündet in einen Feldweg. Für die Bewertung wird ein erschließungsbeitragsfreier Zustand zugrunde gelegt.

Gebäudebeschreibung

Das unterkellerte Wohnhaus wurde Ende der 1950er Jahre in konventioneller Massivbauweise errichtet. Das Wohnhaus wird im Nordosten über einen kleinen Vorbau erschlossen. Innerhalb dieses Vorbaus ist auch das Kellergeschoss des Wohnhauses über eine Betontreppe zugänglich, ein Teil des rückwärtig stehenden Nebengebäudes wird erschlossen und ein rückwärtiger Anbau, in dem eine Dusche, ein altes Waschbecken und ein Waschmaschinenanschluss vorhanden sind.

Wohnhaus

Baujahr: 1959

Rohbau

Konstruktion konventionelle Massivbauweise

Keller Boden: Beton (It. Planunterlage) auf Streifenfundamenten; Außenwände: It. Planangabe: 35 cm, Beton (It. Planzeichnung); Innenwände: Mauerwerk, 25 cm; Decken: Stahlbeton

Geschosse Außenwände: Mauerwerk 30 cm (It. Planunterlage); Innenwände: 12 cm (It. Planunterlage ); Holzbalkendecken (It. Planunterlage)

Dach Satteldach mit Ziegeldeckung, Holzdachflächenfenster im Bad,

Regenrinnen und Fallrohre

Fassade Putzfassade t westseitig asbesthaItige Fassadenplattenverkleidung

Haustechnik

- Heizung öl betriebene Heizung (Firma Buderus, Brenner, It. Aufschrift, Baujahr 2004), fünf ältere Kunststofföltanks- ohne Schutzwanne, Glieder- und Flachheizkörper

Warmwasserversorgung: zentral über die Heizungsanlage

Sanitäranlagen nördlicher Anbau: Waschmaschinenanschluss,

Elektroanlage übliche, der Bauzeit entsprechende Ausstattung an Schaltern und Steckdosen,

Ausbau

Fußböden Kellergeschoss: z.T. Betonböden, z.T. Fliesenbeläge; Erdgeschoss: ältere PVC-Beläge, Dachgeschoss: erneuerte Laminatbeläge. Erdgeschoss-Wohnung: Bad, ostseitig mit kleinem Fenster, stehendes WC mit Druckspüler, Waschbecken, Badewanne

Obergeschoss-Wohnung: Bad, ostseitig mit Dachflächenfenster, WC, Waschbecken, Badewanne

überalterte Ausstattung

Deckenunterseiten Kellergeschoss: zum Teil Beton mit Anstrich, z.T. Holzverkleidung, Leitungen unter der Decke verlegt; Erdgeschoss: Putz mit Anstrich bzw. Holzverkleidung, z.T. Paneeldecken im Dachgeschoss

Wandbekleidungen z.T. Holzverkleidungen, sonst überwiegend Putz mit Anstrich bzw. Tapeten,

ältere Fliesen im Bad im Erdgeschoss, Fliesen im Bad im Dachgeschoss

Fenster/Verglasung Kellergeschoss Metallgitterfenster in Betonlichtschächten. sonstige Fenster: z. T. alte Holzfenster, überwiegend Aluminiumfenster mit Vorbaurollläden, Gurtzug

Türen Hauseingangstür: Holztür beim Vorbau und Holztüre am Wohnhaus; Innentüren: Holzzargen, einfache glatte Türblätter (im Erdgeschoss mit Kunststofffolie überzogen), Standardbeschläge

Treppen Keller-/ Erdgeschoss: Betonmassivtreppe mit einfachem Holzhandlauf, Erd-/ Dachgeschoss: Holztreppe mit Holzgeländer im Treppenauge, Luke mit Einschubtreppe zum Dachraum

Einbauten keine wertrelevanten Einbauten

Nebengebäude

in konventioneller Massivbauweise errichtetes Nebengebäude, Holzverkleidung

im oberen Bereich, Betonboden, leicht geneigtes Pultdach, zwei

Garagenkipptore, eine Holztüre, Fenster mit Einfachverglasung

Außenanlagen

Einfriedung Jägerzaun entlang der Straße, massive Pfeiler, Gartentüren. zweiflügliges

Gartentor und Müllbox, kaum vorhandener Zaun an der Nordseite

Bewuchs Grasflächen

Sonstiges Holzkonstruktion mit Plexiglasüberdachung als Unterstand vor einer Garage

Zustand I Instandhaltung

Der Baubestand ist zum Teil noch aus der Bauzeit (1950er Jahre) geprägt (z.B. Holzzargen und -türen, Bad im Erdgeschoss, einige Holzfenster). Altersentsprechende Alterungserscheinungen und Gebrauchsspuren sind beim Baubestand gegeben. Das Wohnhaus wird über eine ältere Ölzentralheizung beheizt. Im Dachgeschoss wurden einige Renovierungsarbeiten durchgeführt, z.B. ein modernisiertes Bad.

Im Wesentlichen stellt sich die Bebauung in überaltertem, nicht mehr zeitgemäßen, renovierungsbedürftigen Zustand dar.