Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das Betriebsgebäude mit einer Betriebsleiterwohnung, einem offenen Doppel- Carport, einem Fahrradschuppen sowie zwei Holzschuppen, belegen Teichkoppel 3a, 24229 Dänischenhagen

• Grundbuch: von Dänischenhagen
• Blatt 1627
• Bestandsverzeichnis: 1
• Gemarkung: Uhlenhorst
• Flur: 003
• Flurstück Nr.: 52/72 zu 840 m²

Verkehrswert: € 385.000,00

Bewertungsstichtag: 20. Dezember 2022

Grundstücksbeschreibung

Ortslage Das Bewertungsobjekt ist in der Gemeinde Dänischenhagen, im Landkreis Rendsburg- Eckernförde, belegen.

Verkehrs- und Ortslage des Grundstücks Das Bewertungsobjekt ist südlich des Gemeindezentrums von Dänischenhagen, zwischen Dänischenhagen und Altenholz-Klausdorf belegen. Diese Ortslage zeichnet sich im Bereich des Bewertungsobjektes durch eine überwiegende gewerbliche Bebauung und der Nähe zur Kieler Bucht (Entfernung ca. 3,2 km Luftlinie) aus. Gute Naherholungsmöglichkeiten sind weiterhin im ca. 600 m entfernten Golf- und Landclub, Gut Uhlenhorst eV. vorhanden.

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem Gewerbegebiet. Die Erschließungsstraße Teichkoppel ist eine ein- bis zweispurige, asphaltierte Sackgasse. Parkmöglichkeiten für Pkw bestehen im Straßenverlauf nicht.

Erschließungszustand Auf dem Bewertungsgrundstück ruhen keine Forderungen nach den Bestimmungen der §§ 127 ff des Baugesetzbuches.

Das Grundstück ist an die Schmutz- und Regenwasserkanalisation angeschlossen. Ein Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung ist vorhanden. Somit sind alle üblichen Versorgungs- sowie Entsorgungsleitungen vorhanden. Der Zugang zu einem öffentlichen Weg ist gesichert. Insgesamt ist das Grundstück für die derzeitige Nutzung voll erschlossen.

Gebäudebeschreibung

Bewertungsgebäude: Die tatsächliche Bebauung besteht aus einem nicht unterkellerten, eingeschossigen Betriebsgebäude mit einer Betriebsleiterwohnung. Im südöstlichen Grundstücksbereich ist ein offenes Doppel- Carport an der Straße vorhanden. Ein Fahrradschuppen befindet sich an der nordöstlichen Grundstücksgrenze. Östlich sind ca.

zwei Kfz-Außenstellplätze vor dem Haus vorhanden. Ferner sind zwei einfache Abstellschuppen aus Holz im rückwärtigen Grundstücksbereich errichtet worden.

Wohn- und Nutzfläche gesamt ca. 237 ,85 m²

Baubeschreibung:

Fundament: Die Fundamente sind gemäß BB als Streifen- und Einzelfundamente gemäß der statischen Berechnungen in B 25 hergestellt.

Außenwände Die Außenwände bestehen gemäß BB aus einem ca. 17,5 cm starken

Kalksandstein, ca. 12 cm Dämmung, einer ca. 4 cm Hohlschicht und einem ca. 11,5 cm starken, roten Verblendmauerstein

Innenwände: Die Innenwände sind gemäß BB ca. 17,5 cm oder ca. 11 ,5 cm stark und

aus Kalksandsteinen errichtet worden.

Deckenaufbau: Der untere Abschluss ist gemäß BB aus einer ca. 20 cm starken

Betonsohle auf Folie, einer Bitumenschweißbahn mit 8 cm trittfester Wärmedämmung und einem ca. 6 cm starken Estrich und Belag hergestellt worden. Die Geschossdecken sind laut BB als Stahlbetondecke gemäß der statischen Berechnungen mit einer ca. 6 cm starken, trittfesten Wärmedämmung und einem ca. 5 cm starken Estrich und Belag hergestellt worden.

Dachaufbau: Ein Satteldach mit einer Neigung von 38 Grad bzw. 45 Grad als Pfettendach

hergestellt, eingedeckt mit dunklen Tonziegeln, ist gemäß BB vorhanden. Die Regenrinnen und Fallrohre sind soweit sichtbar aus Zink hergestellt. Die Dachflächen sind gemäß BB mit einer Mineralwolledämmung zwischen Sparren und Kehlbalken, darüber eine ca. 0,2 mm starke PE-Folie als Dampfsperre und unterseitig einer Schalung hergestellt. Eine Untersuchung auf Hausbock- oder Holzwurmbefall wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Eine diesbezügliche Untersuchung sollte gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen erfolgen.

Fenster: Es sind laut BB isolierverglaste, weiße Kunststoffrahmenfenster mit einer

Wärmeschutzverglasung und einem K-Wert von 1.1 W/m2K vorhanden. Im Dachgeschoss sind auch Dachflächenfenster eingebaut.

Türen: Die Hauseingangstür ist eine weiße, zweiflügelige Kunststofftür. Laut BB sind die Innentüren aus Holz, die in Holzzargen angeschlagen sind.

Treppe: Über die Ausführung der Geschosstreppen im Haus ist auf Grund der

fehlenden Innenbesichtigung keine Aussage möglich.

Heizung: Gemäß BB ist eine Gaszentralheizung vorhanden. Gemäß Grundrisszeichnung

ist auch ein Kaminofen im Bereich der Betriebsleiterwohnung vorhanden. Ob dies tatsächlich noch der Fall ist, kann der Sachverständige auf Grund der fehlenden Innenbesichtigung nicht bestätigen. Aus dem gleichen Grund ist auch keine Aussage zur Art der Warmwasseraufbereitung

und der Heizkörperausstattung möglich.

Sanitärausstattung: Gemäß den vorliegenden Grundrisszeichnungen verfügt die Gewerbeeinheit

im Erdgeschoss über ein Gäste WC. Die Betriebsleiterwohnung

verfügt im Obergeschoss über ein Badezimmer. Auf Grund der fehlenden

Innenbesichtigung ist zu der Ausstattung der Sanitärbereiche keine

Aussage möglich.

Küchenausstattung: Gemäß den vorliegenden Grundrisszeichnungen verfügt die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss über eine Teeküche. Die Küche der Betriebsleiterwohnung

befindet sich ebenfalls im Erdgeschoss des Hauses. Dem Sachverständigen liegen keine Informationen zur Küchenausstattung vor.

Dekoration: Da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, kann der Sachverständige

keine Aussagen zur dekorativen Ausstattung einschließlich Bodenbeläge machen.

Fahrradschuppen

Der Fahrradschuppen im östlichen Grundstücksbereich wurde vermutlich aus einer Holzkonstruktion errichtet. Der Schuppen ist mit Wellblechplatten verkleidet. Ein Flach- bzw. Pultdach ist vorhanden. Eine Innenbesichtigung ist nicht erfolgt.

Carport

Das Doppel- Carport im südöstlichen Grundstücksbereich ist aus einer Holzkonstruktion errichtet und mit Wellblechplatten verkleidet worden.

Das Carport ist zur Straße hin offen. Die Regenrinnen und Fallrohre sind aus Kunststoff hergestellt. Ein Flach- bzw. Pultdach, vermutlich mit Bitumenbahnen abgedichtet, ist vorhanden. Der Fußboden ist mit Rasengittersteinen befestigt.

Außenanlagen

Das Betriebsgebäude mit der Betriebsleiterwohnung ist ca. 6 m bis ca. 7 m von der östlich verlaufenden Erschließungsstraße entfernt errichtet worden. Vor dem Gebäude sind Pkw Stellplätze, ein offenes Carport sowie ein Fahrradschuppen vorhanden. Die Stellplätze sind mit Betonverbundsteinen gepflastert. Rechts von den Stellplätzen führt eine 3 stufige Treppe bzw. Zuwegung vermutlich zum Eingang des Bürobereiches.

Die Treppe sowie die Zuwegung sind mit Betonverbundsteinen gepflastert.

Ein ca. 1,9 m hohes Holztor an der nordöstlichen Hausseite sichert die Zuwegung zum rückwärtigen Grundstücksbereich bzw. den Zugang zur Betriebsleiterwohnung. An der südöstlichen Hausseite ist ebenfalls ein Holztor ähnlicher Ausführung vorhanden.

An der nördlichen Hausseite führt ein mit Beton-Verbundsteinen gepflasterter Weg zum rückwärtigen Grundstücksbereich und zum Eingang der Betriebsleiterwohnung. Die Hauseingangstür ist über zwei niedrige Stufen zu erreichen. Entlang der südlichen und östlichen Hausseite ist ebenfalls eine Zuwegung gleicher Ausführung vorhanden.

Die nördliche Grundstückseinfassung besteht aus einer ca. 2 m hohen Ligusterhecke. Die westliche Grundstücksgrenze ist mit einem einfachen Holzzaun eingefasst Die südliche Grundstücksgrenze ist ebenfalls mit einer Ligusterhecke bepflanzt.

Die Mülltonnen werden ohne besondere Einstellvorrichtungen im Bereich des Carports abgestellt.

Der rückwärtige Grundstücksbereich ist überwiegend mit einer Rasenfläche bepflanzt.

Insgesamt macht das Grundstück einen verwahrlosten Eindruck, Dies ist insbesondere auf die vorhandenen angesammelten Gegenstände zurückzuführen,