Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Grundbesitzes mit baulichen Anlagen in 84137 Vilsbiburg, Stadtplatz 19

• Grundbuch: Vilsbiburg
• Blatt: 5111
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Vilsbiburg
• Flurstück-Nr.: 18
• Gebäude- und Freifläche zu 338m²

Wertermittlungsstichtag: 04.10.2024

Verkehrswert: 1.300.00,00€

Grundstücksbeschreibung

Sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten am Grundstück Gemäß einem handgeschriebenen Testament vom 19.06.2000 hat der Bruder der Eigentümerin einen Anspruch auf die Übertragung einer Wohnung des Anwesens (Wohnung 2.0G Stadtplatzseite).

Vermietung und Verpachtung Zum Wertermittlungsstichtag war das Bewertungsobjekt zum Teil vermietet und zum Teil eigengenutzt

Mikrolage Das zu begutachtende Anwesen liegt im Stadtzentrum am Südost-Rand des Stadtplatzes. Die umliegende Bebauung besteht aus zwei- bis dreistöckigen Wohn- und Geschäftshäusern in innerstädtisch geschlossener Bauweise, auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich das Rathaus. Die Geschäftslage ist als 1 a-Geschäftslage zu qualifizieren, auch die Wohnlage ist als gut zu beurteilen, es bestehen allerdings stadtzentrumstypische Verkehrslärmbeeinträchtigungen.

Baurecht Das Grundstück FINr. 18 ist ortsüblich durch den ausgebauten Stadtplatz (Straßendecke mit Granitpflasterung , beidseitigem Gehweg und Parkplätzen) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen.

Denkmalschutz Das Anwesen steht nicht als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, bildet aber einen Teil des Ensembles "Stadtplatz Vilsbiburg mit Oberer Stadt". Eventuelle Bodendenkmale können nicht ausgeschlossen werden.

Überschwemmungsgefahr Das Bewertungsgrundstück befindet sich zum Teil in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliehe Gliederung Gemäß Angaben der Eigentümerin und sachverständiger Schätzung stammt das, in innerstädtisch geschlossener Bauweise errichtete Wohn- und Geschäftshaus im Kern aus dem 18.Jahrhundert. Das nördlich angebaute "rückwertige" Gebäude sowie der Werkstattanbau wurden vermutlich zum späteren Zeitpunkt errichtet. Genaue Angaben zum Baualter liegen nicht vor. Das Wohn- und Geschäftshaus besteht aus einem Vordergebäude (Stadtplatzseite) und einem Rückgebäude (Hofseite) sowie einem nordseitig angebautem Garagen- und Werkstattgebäude. Das Gebäude ist nicht unterkellert (es ist lediglich ein, wertmäßig nicht wertrelevanter Keilerraum vorhanden) und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die Nutzung erfolgt als Wohn- und Geschäftshaus mit einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und insgesamt 5 Wohneinheiten verteilt auf das 1.0bergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss.

Gliederung der einzelnen Einheiten

• EG Laden (Verkaufsraum, Labor, Küche, Personalraum, Sanitärraum); Nutzfläche It. Anlage: rd. 275 m²
• 1. OG Gewerbe (Rückseite; Lager); Nutzfläche It. Anlage: rd. 127 m²
• 1. OG Wohnung (Stadtplatzseite; Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Abstellraum, Küche, Bad, Flur); Wohnfläche It. Anlage: rd. 124 m²
• 2. OG Wohnung (Stadtplatzseite; Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad, Waschraum, Kammer, Diele); Wohnfläche It. Anlage: rd. 129 m²
• 2. OG Wohnung (Rückseite; Flur, Diele, Wohnzimmer, Küche, Abstellraum, WC, Elternzimmer, Bad, Kinderzimmer, Wintergarten, Dachterrasse); Wohnfläche It. Anlage: rd. 162 m²
• DG Wohnung (Stadtplatzseite; Wohnen, Essen, Küche, Schlafzimmer, Bad, Abstellraum; Wohnfläche It. Anlage: rd. 100 m²
• DG Wohnung "Sommerhaus" (Wohnraum, WC); Wohnfläche It. Anlage: rd. 26m²
• Garagengebäude (EG: 2 Kfz-Stellplätze, Heizungsanlage; 1. OG: Lager); Nutzfläche Lager It. Anlage: rd. 66m²
• Werkstattgebäude (EG,DG); Nutzfläche It. Anlage: rd. 68m²
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• Grundkonstruktion Massivbauweise: Umfassungs- und Zwischenwände aus Vollziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände D= 30 - 40cm).
• Decken Vordergebäude (Stadtplatzseite ): Holzbalkendecken, Rückgebäude (Hofseite): Stahlbetondecken.
• Dach Satteldach mit Dachgauben, Vordergebäude (Stadtplatzseite ): teilweise Edelstahlblechdeckung, teilweise Biberschwanzdeckung, Rückgebäude (Hofseite): Falzziegeldeckung, Wintergartenanbau (2.0G): Satteldach mit Aufsparrendämmung und Falzziegeldeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.
• Treppen Treppenhaus EG - 1. OG: Betontreppe mit Fliesenbelag,
• Treppenhaus 1.0G - DG: Holzwangentreppe mit Holzgeländer.
• Fenster EG Gewerbe: Leichtmetallschaufenster mit Isolierverglasung zum Stadtplatz, zur Gasse mit einfacher Verglasung. Wohnungen: Holzfenster mit Isolierverglasung, z.T. Natursteinbänke, z.T. Eternitbänke, z.T. Holzbänke, z.T. Alubleche, z.T. Kupferbleche, vereinzelte Kunststoffrollos, zum "Lichthof" alte Holzfenster mit einfacher Verglasung, Oberlichte mit Drahtverglasung im Lichthof.
• Türen Apothekeneingang: Leichtmetall-Schiebetüre mit Securit- Glasausfachung und Automatik-Betrieb, Hauseingangstüre: Leichtmetallkonstruktion mit Glasausschnitt und
• feststehendem Seitenteil, Wohnungseingänge: z.T. Holzfüllungstüre, z.T. einfache Türblätter, im Innenbereich: Holztüren unterschiedlicher Qualität, z.T. mit Glasausschnitt, Baumarkttüren.
• Böden EG Gewerbe: Fliesenbelag, 1. OG Gewerbe (Hofseite): alte PVC-Böden, Fliesenbelag, 1. OG Wohnung (Stadtplatzseite): Estrich, 2. OG Wohnung (Stadtplatzseite): Laminat, Fliesenbelag, 2. OG Wohnung (Hofseite): Fliesenbelag, Cotto- Belag, DG Wohnung (Stadtplatzseite ): Kurzriemenparkett (Ahorn), Cotto- Belag, Fliesenbelag, DG Wohnung "Sommerhaus": Cotto- Belag, Treppenflur (2. OG, DG): Holzdielenboden.
• Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz, Fensterlisenen und Anstrich, im Innenbereich überwiegend glatter Wand- und Deckenputz, teils Reibebutz, abgehängte Decken im EG (Gewerbe), Dachschrägen im DG mit Gipskartonverkleidung, Sichtdachstuhl mit Holzschalung in DG-Wohnung "Sommerhaus" und im Wintergarten (2.0G), Wandfliesen in unterschiedlichen Höhen in den Sanitärräumen, Marmor-Wandfliesen raumhoch im Bad (2. OG Wohnung/Hofseite), Fliesenschilder in den Küchen.
• Balkon Betoniert mit Fliesenbelag und Holzgeländer.
• Dachterrassen Betoniert mit Fliesenbelag und Betonbrüstung.
• Garage Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden, Flachdach, Metallkipptor, Estrich.
• Werkstatt Massivbauweise mit gemauerten Wänden, Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich im EG, im DG mit überlukter Holzschalung, Metalltüren, Satteldach mit Falzziegeldeckung.
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• Technische Installationen
• Hausanschlüsse Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser, Strom und Gas angeschlossen.
• Sanitärinstallation 2.0G-Wohnung (Stadtplatzseite ): Bad: Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Waschtisch mit Unterbau und 1-Hebel-Mischer, Waschraum: Waschmaschinenanschluss,
• WC: Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, 2.0G-Wohnung (Hofseite): Hauptbad: Dusche mit Kabine, Waschtisch mit Unterbau und 1-HebelMischer, Hänge-WC und Hänge-Bidet mit Unterputzspülkasten; Appartement-Bäder: Dusche mit Kabine, Waschbecken mit 1-HebelMischer, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, DG Wohnung (Stadtplatzseite): Bad: Dusche mit Kabine, Waschbecken mit 1- Hebel-Mischer, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, DG Wohnung "Sommerhaus": Bad : kleine Einbauwanne, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Küchen: Kalt- und Warmwasseranschluss.
• Heizung Gaszentralheizung (Baujahr 1989) mit zentraler Warmwasserbereitung.
• Wärmeverteilung über Heizkörper, zusätzlich in 2. OG Wohnung (Hofseite) Fußbodenheizung, Kachelofen im "Sommerhaus".
• Elektroinstallation Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden.
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• Mängel/Schäden
• Die Wohnung im 1. OG (Stadtplatzseite) befand sich nach einem massiven Wasserschaden zum Besichtigungszeitpunkt im Rohbauzustand.
• Vereinzelte Nässeschäden im Lager (Gewerbe) im 1. OG.
• Die Fenster in der Gewerbeeinheit 1. OG (Rückseite) sind teils zugemauert, könnten aber bei einem Umbau für eine höherwertiger Wohn- oder Büronutzung wieder geöffnet werden.
• Die Wohnungen besitzen keine getrennten Elektro-Zähler. Lediglich die EG-Gewerbeeinheit kann separat abgelesen und abgerechnet werden.
• Der Fliesenbelag der Dachterrasse im 2. OG weist Frostschäden auf.
• Vereinzelte Nässeschäden im Sockelbereich der Außenwände am gesamten Gebäude.
• Massive Nässeschäden an den Außenwänden des Werkstattanbaus.

Außenanlagen

Verkehrsflächen mit Steinpflaster- und Betonplattenbelag.