Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert eines mit einem Einfamilien-Wohnhaus nebst Garagengebäude bebautes Grundstück Burgstallweg 3, 84347 Pfarrkirchen

• Grundbuch des Amtsgerichtes Eggenfelden
• Gemarkung: Reichenberg
• Blatt: 2936
• Flurstück Nr.: 521/17 zu 1.181m²
• Bestandsverzeichnis: Degernbach, Burgstallweg 3, Gebäude- und Freifläche

Verkehrswert: 165.000€

Wertermittlungsdatum: 17.01.2023

Grundstücksbeschreibung

Makrolage: Die rund 12.500 Einwohner zählende Stadt Pfarrkirchen liegt im westlich-zentralen Bereich des landschaftlich reizvollen Rottales. Die Entfernung zur benachbarten Stadt Eggenfelden, die zusammen mit Pfarrkirchen die Verwaltungszentren des Landkreises Rottal-Inn bilden, beträgt rd. 15 Kilometer. Die Stadtmitte von Passau ist rd. 60 Kilometer entfernt. Die Entfernung zur Bezirkshauptstadt Landshut beträgt in nordwestlicher Richtung ca. 70 km.

Mikrolage: Die nähere Umgebung und deren Bebauung zeigt eine aufgelockerte und durchgrünte Siedlungsstruktur mit niedergeschossiger, im wesentlichen freistehend errichteter Wohnbebauung mit für solche Bebauungsstrukturen üblichen Nebenbebauungen. Der Siedlungsbereich wird durch die Durchsetzung und Angrenzung von Grün- und Baufreiflächen geprägt. Es ist eine Südhanglage vorhanden, die sich positiv auf Belichtung und Ausblick auswirkt. Geschäfte des täglichen und periodischen Bedarfs sind in Pfarrkirchen mit einem reichhaltigen Branchenbesatz vorhanden. Als Anbindungsgegebenheit an das öffentliche Verkehrssystem steht eine nahegelegene Regionalbushaltestelle zur Verfügung. Der Bahnhof Pfarrkirchen ist nach einer Entfernung von ca. 3 km erreichbar.

Erschließung: Das Grundstück ist an die öffentliche Wasserversorgung-, an das Netz des örtlich zuständigen Elektrizitätsversorgungsunternehmens und an das Telekommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG angeschlossen. Die Abwasserentsorgung erfolgt über einen Anschluss an das öffentliche Abwasserkanalisationsnetz. Die Straßenerschließung erfolgt über eine im Eigentum und Unterhalt der Stadt Pfarrkirchen stehende Ortsstraße (Burgstallweg). Diese Straße ist ihrer verkehrstechnischen Bedeutung entsprechend mit einer asphaltierten Fahrbahn ausgebaut. Straßenbeleuchtung ist vorhanden.

Gebäudebeschreibung

Die Grundstücksbebauung besteht aus einem Einfamilien-Wohnhaus mit einem Garagengebäude. Dieser Gebäudebestand bildet ohne befestigte, auch überdeckte Freiflächen, eine bebaute Fläche von rd. 135 m², wovon rd. 108 m² auf das Wohngebäude entfallen.

Baubeschreibung

Baujahr: Gemäß der Datierung der beschafften Bauunterlagen wurde das Gebäude im Jahre 1968 errichtet.

Bauweise: Das Wohngebäude weist bei Hauptaußenmaßen von 10,00 m mal 11,50 m einen rechteckigen Gebäudegrundriß auf, wobei südostseitig jedoch eine eingebundene Terrassenfläche vorhanden ist. Das Wohngebäude umfasst Keller-, Erd- und Obergeschoß sowie einen nicht ausgebauten Dachraum. Den oberen Gebäudeabschluß bildet ein ca. 28° geneigtes Satteldach.

Rohbau: Stahlbeton-Streifenfundamente mit aufgelagerter Stahlbeton- Sohlplatte; Keliergeschoss- Umfassungen in Stahlbeton, 36,5 cm stark, aufgehende Umfassungen in Mauerwerk, 36,5 cm stark; Fassadenflächen überwiegend verputzt und gestrichen, Teilflächen mit Holzschalung, Anbauteile in Klinkerziegel-Mauerwerk; Geschoßdecken als Stahlbeton-Decken (im OG und Dachraum als Fertigteil-Fligrandecken) mit Estrichen; halbgewendelte Stahlbetontreppen mit Wendepodesten; Trennwände in Mauerwerk in Stärken von 11,5 cm und 24 cm; einzügiger Formsteinkamin mit Lüftungsschacht sowie ein Vorsatz-Lüftungskamin; Nadelholzpfettendachstuhl als ca. 28° geneigte Satteldachkonstruktion, Eindeckung mit engobierten Ziegel Flachdachpfannen auf Lattung; Verwahrungen, Regenrinnen- und Fallrohre in Zinkblech; Balkon als dreiseitig eingespannte Stahlbeton platte, Stahlbeton Brüstung mit quadratischen Durchbruchöffnungen

Wohnfläche: Gemäß Ermittlung aus dem vorgelegten Eingabeplan im Maßstab 1 : 100 und unter Beachtung der Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ergibt sich für das Wohngebäude eine Wohnfläche von insgesamt 136,56 m²

Raumprogramm:

• Erdgeschoß (Wohn-/Esszimmer, Arbeitszimmer, Küche, WC, Vorraum, Diele, Windfang und Terrasse)
• Obergeschoß (Schlafzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer,WC, Flur und Balkon)
• Kellerräume (ca. 77 m2 NFL),
• Abstellraum im OG

Innenausstattung: Eine Innenbesichtigung des Gebäudes konnte nicht durchgeführt werden. Die Ausbaubeschreibung stützt sich deshalb auf nur geringfügig vor Ort getroffene Feststellungen sowie auf in der vorliegenden Baualterskategorie übliche Bau- und Ausstattungselemente.

Garagengebäude: Zeitgleich mit dem Wohnhaus wurde auf dem Flurstück 521/17 eine Garage errichtet. Das Garagengebäude nimmt bei Außenmaßen von 4,10 m mal 6,60 m einen rechteckigen Gebäudegrundriß ein. Es bietet einen Garagenraum und besitzt einen durch das Satteldach gebildeten Dachraum. Zwischen Garagengebäude und Wohnhaus besteht eine bauliche Verbindung mittels einer verputzten Mauer mit Rundbogendurchlass zu den rückwärtigen Gartenflächen.

Außenanlagen

Soweit erkennbar sind die Grundstückseinfahrt und die Zuwegungen zum Wohnhaus und zur Garage asphaltiert. Im Anschlussbereich an das Wohnhaus sind noch weitere Alt-Befestigungsflächen vorhanden. Die übrigen Freiflächen des Grundstückes zeigen vollständig verwilderte Gartenanlagen.