Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das in Mangassen 43, 84533 Marktl am Inn

• Grundbuch: Marktlberg
• Blatt: 551
• Gemarkung: Marktlberg
• Lfd. Nummer: 20 (TB: 1)
• Grundstück- Flurstück: 622 zu 4.866 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 30.05.2023

Verkehrswert: 1.196.800€ (davon entfällt auf Zubehör: 2.000€ Solarium mit Untersuchungsstand f. Pferde; 3.000€ Traktor; 1.000€ Abzieher Bj. 2018; 800€ Aufsitzmäher Cut Master CM 135)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lagebeschreibung

Allgemein: Das Anwesen (Flurnr. 622, Gemarkung Marktlberg) und die dazugehörigen Flurnummern (663, Gemarkung Marktlberg und 727, Gemarkung Schildthurn) liegen in der Streusiedlung Mangassen, rd. 5 km nördlich von Marktl. In Bezug auf das gegenständliche Bewertungsobjekt ist festzuhalten, dass sich das Anwesen in begehrter Außenbereichslage befindet. Die Lagequalität wird anhand der Ausführungen und bezogen auf die Gemeinde Marktl, in der sich die Hofstelle befindet, insgesamt als gute Wohnlage eingestuft.

Nutzung: Das Flurstück ist mit einem Wohnhaus und landwirtschaftlichen Gebäuden, die für einen Pferdebetrieb genutzt werden, bebaut. Die Hofanlage besteht aus einem Wohnhaus, zwei Schuppen, einem zentralen Stall mit an der Ostseite angebauten Außenboxen und Nebenräumen und einem an der Westseite angebauten Boxenstall, einer Reithalle mit sich im Süden anschließenden Außenboxen, einem Strohlager, einem Stall mit Paddockboxen, einer Führanlage und einem Offenstall. Über dem zentralen Stall befinden sich sechs Appartements, die als Betriebsleiterwohnung genehmigt wurden. Ein Großteil der restlichen Fläche dient als Verkehrsfläche. Der südliche Bereich vor dem Wohnhaus ist als Terrasse ausgestaltet. Dort befindet sich ein im Boden eingelassenes Schwimmbecken. Die Flächen östlich vom Haus und nördlich der Reithalle sind Grünflächen. Die Anlage wird unter dem Namen „Mangasser Ranch" als Pensions- und Einstellbetrieb mit Kursen sowie Vermietung von Ferienwohnungen „Bett und Pferd" geführt.

Erschließung: Die Zufahrt erfolgt über die Gemeindeverbindungsstraße, die von der vorbeiführenden Kreisstraße AÖ15/PAN48 abzweigt. Das Grundstück ist an die Wasserversorgung des Marktes Marktl, an das Netz des örtlich zuständigen Elektrizitätsversorgungsunternehmens und an das Telekommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG angeschlossen. Die Abwasserentsorgung erfolgt über eine Kleinkläranlage. Es handelt sich um eine Mehrkammerabsetzgrube mit einer Tauchkörperanlage als biologische Stufe. Diese wurde aufgrund geänderter gesetzlicher Vorgaben im Jahr 2008 nachgerüstet. Das gereinigte Überwasser wird in den Mangassener Graben eingeleitet. Nach den Informationen der Erschließungsträger sind die abrechnungsfähigen Kosten abgerechnet und bezahlt.

Planungs- und baurechtliche Situation: Das gegenständliche Flurstück liegt nicht im Umgriff eines Bebauungsplanes oder einer Satzung nach dem BauGB. Es befindet sich baurechtlich im Außenbereich. Die bauplanungsrechtliche Situation ergibt sich demnach aus den gesetzlichen Regelungen des § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich), der die Möglichkeiten baulicher Nutzungen sehr restriktiv regelt.

Gewerbliches Inventar: Aufsitzmäher, Abzieher, Traktor, Solarium mit Untersuchungsstand (Summe werthaltiges Inventar: 6.800€)

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus

 

Baujahr: 1967

Wohnfläche: Wohnhaus (187m²); Betriebsleiterwohnung/Appartements (223m²)

Fundamente: Annahme: Betonplatte auf Streifenfundamenten

Umfassungswände: Mauerwerk, 36,5 cm;

Innenwände: Mauerwerk,11,5 cm und 24cm

Decke: Fertigbalkendecke

Treppe: hölzerne Einschubtreppe

Dach: kaum einsichtig: ohne Schalung; Dachziegel auf Lattung; Dach nicht gedämmt; Entwässerung über Rinnen und Fallrohre in Stahlblech

Fassade: Strukturputz; hellgelb gestrichen; auf der Ostseite: rote Fensterlisenen

Sockel: Feinputz; hellgrau gestrichen

Fenster/Fenstertüren: teilweise sind noch die ursprünglichen Fenster vorhanden; braune und weiße Holzfensterrahmen mit Verbundglas; weiße Kunststofffenster- und -fenstertürrahmen mit Doppel-Isolierverglasung

Türen: Windfangtür (Fenstertür mit Kunststoffrahmen, weiß); Hauszugangstür, Westseite (einflügelige Holztür, braun mit seitlichen Glaselementen im Türblatt) Zimmertüren (unterschiedliche Ausführungen aus unterschiedlichen Jahrzehnten)

Wände: überwiegend verputzt und gestrichen; teilweise farbig; unterschiedliche Putzarten

Decken: verputzt, unterschiedliche Putzarten; gestrichen, überwiegend weiß

Fußböden: Windfang+ Hauseingangsdiele (gefliest); östlicher Wohnbereich (überwiegend Laminat; unterschiedliche Dekore); Küche (gefliest); Bad/Ostseite (gefliest); Bad/Westseite (gefliest); westlicher Wohnbereich (Laminat, einheitliches Dekor; in der ehemaligen Küche Fliesenspiegel entlang der Wand, Fliesen teilweise gebrochen, bzw. nicht mehr vorhanden)

Sanitärinstallation: Bad/Ostseite (wandhängende Toilette mit Vorsatzschale; Einzelwaschbecken, weiß; Badewanne, grau; Einhebelmischbatterien, chromfarben); Bad/Westseite (wandhängende Toilette mit Vorsatzschale; Einzelwaschbecken Eckbadewanne; Duschtasse mit Glaskabine, Fronteinstieg; Einhebelmischbatterien, chromfarben; Sanitärgegenstände in weiß; Waschmaschinenanschluss)

Elektroinstallation: die Anzahl an Lichtschaltern, Brennpunkten und Steckdosen entspricht dem Standard bezogen auf das Baujahr; zeitgemäße Sicherungseinrichtungen bezogen auf das Baujahr

Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung; Viessmann VITORONDENS 222-F; Brennwertgerät Bj. 2017; Fußbodenheizung im Bad, Wohnzimmer, Küche und Schlafzimmer des östlichen Wohnbereichs; 3 x 1.000 l Tank; Solaranlage zur Warmwasserbereitung auf dem Dach der östlich an den zentralen Stall angebauten Außenboxen

Wärmedämmung/ Energiebilanz: Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Es ist davon auszugehen, dass die Wärmeschutzeigenschaften deutlich unter denen für vergleichbare Gebäude heutigen Standards liegen.

Ausstattung: Das Wohnhaus hat im Gesamten einen einfachen Ausstattungsstandard.

Erhaltungszustand/Baumängel/-schäden: vorhanden (siehe Gutachten)

 

Zentraler Stall

 

Baujahr: vermutlich in den 60er Jahren; 1976 (Anbau Jungrinderstall = an der Westseite angebauter Boxenstall); 1995 (Wiederaufbau des abgebrannten Bereiches); 1996 ( an der Ostseite angebaute Außenboxen)

Vorhandene Pferdeboxen: zentrales Stallgebäude (11); östlich angebaute Außenboxen (5); an der Westseite angebauter Stall (12 Boxen; höhenbedingt für Ponys); Stall mit Paddockboxen (5)

Pferdeboxen im Innenbereich: jeweils über eine zweiteilige Metallrahmen-Schiebetür zu begehen; Grundfläche von rd. 2,8 m x 5,2 m; Box Nummer 7 ca. 5,2 m x 4 m); Boxen verfügen über Futtertrögen und Selbsttränken und sind mit Matten belegt. Fenster mit natürlicher Belichtung gibt es mit Ausnahme der beiden südlichen Boxen und der ersten Box auf der Westseite nicht. Die Boxen und die Ausstattung weisen Verschleißerscheinungen auf.

Reiterstüberl: Grundfläche von rd. 4,3m x 4,3m; der Boden ist gefliest; mit einem Heizkörper und einem Panoramafenster zur Reithalle ausgestattet

Weitere Anlagen: Gegenüber dem Reiterstüberl befindet sich der Waschplatz und das Solarium mit Untersuchungsstand für die Pferde, sowie eine Fläche auf der sich ein Futtersilo befindet.

Zustand: Die Grundsubstanz des Gebäudes ist als intakt einzustufen. Schönheitsreparaturen und Modernisierungsmaßnahmen wurden seit Längerem nicht mehr durchgeführt.

Östlich angebaute Außenboxen: fünf Außenboxen in Massivbauweise; Gesamtlänge: 14,70m/ Gesamtbreite: 5m; Boxen haben unterschiedliche Breiten von rd. 2,78 m bis 2,92 m, mit Matten und Selbsttränken sowie zweiteiligen Klapptoren, im unteren Bereich aus Holz und oben als Metallgitter; Die Substanz ist als intakt einzustufen. Die Boxen und die Ausstattung weisen Verschleißerscheinungen auf. Dieser Gebäudebereich ist mit Welleternitplatten eingedeckt. Es wird darauf hingewiesen, dass die Eindeckung vermutlich asbesthaltig ist, und bei der Entsorgung erhöhte Abbau- und Entsorgungskosten anfallen.

Nebenräume: Zwischen der östlichen Außenboxenanlage und der Reithalle: Anbau (Länge: 11,20m; Breite: 5m, mit Büro, Heizöltankraum, Wirtschaftraum mit Waschmaschinenanschluss, WC)

An der Westseite angebauter Boxenstall: fünf Boxen und eine Sattelkammer, jeweils ohne natürliche Belichtung; sechs Boxen, jeweils mit Fenster; Größe (rd. 2,94m x 2,97m) mit Selbsttränken; Sattelkammer (Breite von rd. 2,74m). Aufgrund der geringen Stallhöhe ist dieser Stallbereich nur zur Unterbringung von Ponys oder zur Alternativnutzung geeignet. Die Boxen und die Ausstattung weisen Verschleißerscheinungen auf. Schönheitsreparaturen und Modernisierungsmaßnahmen wurden des längeren nicht mehr durchgeführt. Die Grundsubstanz des Gebäudes ist als intakt einzustufen.

 

Betriebsleiterwohnung

 

Über dem zentralen Stall wurden fünf Zimmer, Küche, Bad sowie ein zentraler Flur genehmigt.

Beschreibung:

• Zimmer 1 (Wohnraum mit Küchenzeile, ein kleines Zimmer, ein Bad sowie ein Schlafzimmer, das über eine Raumspartreppe mit Mittelholm zu begehen ist)
• Zimmer 2 (nach Angabe identisch mit Zimmer 4, jedoch ohne einer räumlich abgetrennten Garderobe im Eingangsbereich)
• Zimmer 3 (Wohnraum mit Küchenzeile, ein kleines (Schlaf)zimmer und ein Bad, das mit Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Dusche und Waschmaschinenanschluss)
• Zimmer 4 (Dieses Appartement verfügt über einen kleinen separaten

Garderobenbereich. Ansonsten hat das Appartement einen Wohn-Schlafraum mit Küchenzeile und ein Bad, das mit Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Dusche und

Waschmaschinenanschluss ausgestattet ist)

• Zimmer 5 (Wohnraum mit Küchenzeile, kleines Zimmer, Bad mit Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Dusche und Waschmaschinenanschluss)
• Abstellraum (Zwischen dem Zimmer 2 und dem Zimmer 4 befindet sich ein einfacher Abstellraum, der vom Flur aus über eine kleine Stufe zu betreten ist. Dort befinden sich die Elektrozähler)
• Zimmer im Plan mit "Küche" und "Bad" bezeichnet (Wohnraum mit Küchenzeile, Schlafraum, Bad mit Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Dusche und Waschmaschinenanschluss)
• Galerie: (wird augenscheinlich nicht für Wohnzwecke, sondern als Abstellfläche genutzt. Auf der Galerie ist Platz zum Sitzen)

 

Reithalle

 

Baujahr: vermutlich 1996; Tekturplan von 2000

Fundament: Stahlbeton Einzel- und Streifenfundamente in einer Riegel-Pfostenkonstruktion

Dach: HAAS-Nagelplattenscherenbinder

Boden: Reining Boden (2017 erneuert)

Fenster: Die natürliche Belichtung erfolgt auf drei Seiten über Plexiglasfensterfronten

Türe/Tor: elektrisches Rolltor, handelsübliche Holzschwingtüren

Außenboxen an der Reithalle: 6; Tiefe von rd. 4,73 m und Breiten zwischen 2,54 m und 2,96 m; mit Selbsttränken sowie zweiteiligen Klapptoren, handelsüblich aus Holz und mit Metallgitter; Vier Boxen mit Matten ausgestattet

Zustand: Die Grundsubstanz des Gebäudes ist als intakt einzustufen. Schönheitsreparaturen wurden seit Längeren nicht mehr durchgeführt.

 

Weitere Außenanlagen

 

Reithalle

Baujahr: vermutlich 1996; Tekturplan von 2000

Fundament: Stahlbeton Einzel- und Streifenfundamente in einer Riegel-Pfostenkonstruktion

Dach: HAAS-Nagelplattenscherenbinder

Boden: Reining Boden (2017 erneuert)

Fenster: Die natürliche Belichtung erfolgt auf drei Seiten über Plexiglasfensterfronten

Türe/Tor: elektrisches Rolltor, handelsübliche Holzschwingtüren

Außenboxen an der Reithalle: 6; Tiefe von rd. 4,73 m und Breiten zwischen 2,54 m und 2,96 m; mit Selbsttränken sowie zweiteiligen Klapptoren, handelsüblich aus Holz und mit Metallgitter; Vier Boxen mit Matten ausgestattet

Zustand: Die Grundsubstanz des Gebäudes ist als intakt einzustufen. Schönheitsreparaturen wurden seit Längeren nicht mehr durchgeführt.

 

Stall mit Paddockboxen

Bauweise: ohne Fundament und Bodenplatte; Untergrund: Betonsteinpflaster

Boxen: Die mit beheizten Selbstränken ausgestatteten Boxen haben eine Größe von rd.

3,5 m x 3,5 m mit vorgelagerten Außenflächen von rd. 3,4 m x 3,4 m. Die beiden südlichen Boxen haben eine geringere Außenfläche.

 

Schuppen 1

Bauweise: Holzständerbauweise, ähnlich einem Carport. Die Konstruktion wurde bereits mit einem Holzsteher unterstützt.

Größe: rd. 8,4 m x 4 m

Dach: Satteldach

 

Schuppen 2

Bauweise: Holzbauweise

Größe: rd. 5 m x 5 m

Dach: Pultdachkonstruktion

 

Strohlager

Größe: rd. 3,8 m x 8,6 m

Wände: gemauert

Tor: Holztor

Dach: Das einfache Dach ist auf Rädern gelagert, und lässt sich von Hand zurückschieben, so dass der Lagerplatz mit einem Traktor befahren werden kann.

 

Führanlage mit Überdachung

Baujahr: 2013

Bauweise: Stahlkonstruktion mit Holzverkleidung

 

Offenstall

Bauweise: steht auf einer Betonbodenplatte, auf drei Seiten aus Ziegeln gemauert

Größe: rd. 4 m x 6 m