Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Eigentumswohnung Nr. 17 im 3. Geschoss rechts, in: Wiesenkamp 18, 24955 Harrislee

• Gemarkung Harrislee
• 32/1000 Miteigentumsanteil
• Blatt: 1292
• Flur 4
• Flurstück 45/206, Gebäude- und Freifläche zu 1.990 m²
• Flurstück 45/209, Gebäude- und Freifläche zu, 2.106 m²
• verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Wiesenkamp 18, III. Geschoss rechts, im Aufteilungsplan mit Nr. 17 bezeichneten Wohneinheit, bestehend aus 2 2/2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad und WC nebst Nebengelass

 

Verkehrswert: 152.000 €

Qualitätsstichtag: 05.06.2023

 

Grundstücksbeschreibung

 

Allgemein Harrislee mit seinen etwa 11.500 Einwohnern ist eine Gemeinde im Norden Schleswig-Holsteins. Sie grenzt im Norden an Dänemark, im Osten an die

Flensburger Innenförde und an die Stadt Flensburg, im Süden ebenfalls an die

Stadt Flensburg und im Westen an die Gemeinde Handewitt. Harrislee hat weitgehend den Charakter einer Flensburger Vorstadt, ohne jedoch die Eigenständigkeit aufzugeben.

Verkehrsanbindung Die Gemeinde liegt mit einer eigenen Anschlussstelle an der A7. Ein Linienbus

verkehrt nach Flensburg und Padborg in Dänemark, zudem existiert eine direkte Verbindung zu einigen Stadtbussen über das Harrisleer Kreuz. Der nächste Bundesbahnhof ist in Flensburg angesiedelt. Das Innenstadtgebiet der benachbarten Stadt befindet sich etwa in 3 km Entfernung.

Öffentliche Einrichtungen / Infrastruktur Mittelpunkt des Ortes ist der Marktplatz mit seinen öffentlichen, sozialen, kulturellen und kommerziellen Einrichtungen. Das Infrastrukturangebot weist eine städtische Ausrichtung auf, folgende Einrichtungen sind u.a. vorzufinden: Kindergärten, Grund- und Hauptschule, zwei dänische Schulen, Sportplatz, Schwimmhalle, Volkshochschule, Badestrand, Altenwohnanlage und Bürgerhaus. Weiterführende Schulen, ergänzende Einkaufsmöglichkeiten und sonstige städtische Einrichtungen finden sich im angrenzenden Stadtgebiet von Flensburg.

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Wiesenkamp ist als Zone 30 eingerichtet, zweispurig ausgebaut und beidseitig mit befestigten Gehwegen versehen, stellenweise sind im Straßenraum öffentliche Stellplatzflächen angeordnet. Im Wiesenkamp findet sich vorwiegend viergeschossige Mehrfamilienhausbebauung. Östlich im Bereich des Grenzbogens hingegen, der als Einbahnstraße ausgelegt wurde, ist Einfamilienhausbebauung angesiedelt. Das Wertermittlungsobjekt liegt ca. 1 km vom Ortskern entfernt

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das insgesamt 4.096 m² große Grundstück setzt sich aus zwei Flurstücken zusammen, die annähernd rechteckig ausgebildet und durch eine öffentliche Straße voneinander getrennt sind. Das nördliche Flurstück 45/209 weist eine Größe von 2.106 m² und das südliche Flurstück 45/206 eine Größe von 1.990 m² auf. Der Miteigentumsanteil beträgt 32/1.000 und somit rd. 131 m².

 

Erschließungszustand

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Fernwärmeversorgung
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung Das Grundstück ist insgesamt mit zwei Mehrfamilienhausblöcken bebaut. Die Gebäude verfügen über ein Keller-, ein 1. bis 3. Ober- und ein Dachgeschoss. Laut den Bauunterlagen befinden sich im nördlichen Block 18 Wohneinheiten und im südlichen Block 12 Wohneinheiten und 12 Garagen. Ergänzend sind augenscheinlich in den Dachgeschossen einseitig Wohnungen eingebaut worden. Ansonsten findet sich hier ein Bodenbereich, der mit Holzverschlägen (Abstellräume) unterteilt wurde. Die zu bewertende Eigentumswohnung Nr. 17 liegt im nördlichen Wohnblock am südlichen Eingang mit der Hausnummer Wiesenkamp 18. Sie befindet sich im 3. Geschoss rechts. Der Wohnung sind ein Kellerraum und ein Abstellraum auf dem Dachboden zugeordnet. Zur Straße existieren offene Stellplätze auf dem Grundstück. Die Mehrfamilienhausblöcke wurden laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1969 in Massivbauweise errichtet.

Geschosse: Kellergeschoss, 1. bis 3. Geschoss, Dachgeschoss

Größe: Die Wohnfläche der zu bewertenden Wohnung Nr. 17 im 3. Geschoss rechts beträgt rd. 79 m², hierin ist ein Anteil von 50 % der Balkonfläche (rd. 3,2 m²) enthalten.

 

Bauweise

Außenwände: Kellergeschoss: 24 cm Kalksandsteinmauerwerk; Obergeschosse: Längswände mit 2 cm Putz, 24 cm; Gasbetonmauerwerk, 1,5 cm Putz und Anstrich

Giebelwände: 11,5 cm Vormauerziegel, 24 cm Kalksandsteinmauerwerk, 1,5 cm Putz, nachträglich mit Wärmedämmverbundsystem versehen

Innenwände: 11,5 - 24 cm Kalksandsteinmauerwerk

Unterer Abschluss: Betonsohle, Estrich

Geschossdecken: 15 cm Stahlbetondecke, 25 mm Dämmung, 40 mm Estrich

Dachschrägen: Gipskartonplatten auf Sparschalung, 50 mm Dämmung zwischen den Sparren

Dachform: Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Fallrohre und Dachrinne aus Zinkblech, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Plattenwerkstoff oder Holz

Geschosstreppe: Massive Treppe mit Kunststeinbelag, Metallgeländer mit kunststoffummantelten Handlauf

Innentüren: Holzwerkstofftüren mit Stahlzargen, Wohnungseingangstür ebenfalls Holzwerkstoff

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung ca. aus dem Jahr 1990

Außentüren: Kunststoff mit Isolierverglasung

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Platten- und Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Fernwärme

Sonstiges: Einbauküchenzeile

 

Raumbeschreibung Allgemein:

Kellerraum:

Wandverkleidung: Mauerwerk mit Anstrich

Deckenverkleidung: Stahlbetondecke mit Anstrich

Fußböden: Estrich

Sonstiges: Brettertüren

 

Treppenhaus:

Wandverkleidung: Strukturputz und Anstrich

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußböden: Kunststeinbelag und Kunststeintreppe

 

Bodenraum:

Dachschrägen: Dacheindeckung in Pappdocken

Deckenverkleidung: Holzverkleidung zum Spitzbodenbereich

Fußböden: OSB-Platten unterhalb Dämmung

Sonstiges: Abstellräume mit Holzverschlägen abgetrennt

 

Wohnung Nr. 17

 

Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Fliesen

 

Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Stäbchenparkett

Sonstiges: Balkontür; Balkon mit Fliesenbelag, Einfassung mit Metallgeländer und Plattenwerkstoff

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesen h= ca. 2,0 m, oberhalb Putz mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, Badewanne, Stand-WC mit Spülkasten; innenliegender Raum mit Lüftung

 

Zimmer (Eltern):

Wandverkleidung: Rauhfaser mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Laminat

 

Zimmer (Kind):

Wandverkleidung: Rauhfaser mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Laminat

 

Zimmer (Kind):

Wandverkleidung: Rauhfaser mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Laminat

 

Küche:

Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser mit Anstrich

Deckenverkleidung: Putz mit Anstrich

Fußböden: Fliesen

Sonstiges: Einbauküchenzeile

 

Zustandseinstufung

 

Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Vorwiegend mittlerer bzw. durchschnittlicher Zustand

Sonstiges: Die Baukonstruktion und die energetische Beschaffenheit ist vorwiegend dem Altbaubestand zuzuordnen.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Stellplätze zur Straße mit Asphaltbelag, Zuwegung und Bereich der giebelseitig aufgestellten Müllcontainer mit Betonsteinpflasterung, Eingangspodest aus Waschbeton

Einfriedung: Lebende Hecke bzw. Buschwerk

Gartenanlage: Rasenflächen mit Anpflanzungen und zum Teil Baumbestand

Sonstiges: Kleines Vordach über der Eingangstür, gegenüber der Eingangssituation Abstellplatz für Fahrräde

Einstufung: Übliche Gestaltung