Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über das Grundstück Würth, in 89335 Ichenhausen, Krumbacher Str. 56

• Grundbuch: Ichenhausen
• Blatt Nr.: 4273
• Gemarkung: Ichenhausen
• Flurstück Nr.: 1047/2
• Gebäude- und Freifläche zu 801m²

Wertermittlungsstichtag: 19.09.2023

Verkehrswert: 512.000€ (davon entfällt auf Zubehör: 2.000€ (Einbauküche))

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt befindet sich am südlichen Gemeinderand innerhalb eines gemischten Gebietes. Das Ortszentrum von Ichenhausen ist rd. 800 m entfernt. Im Ortskern befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Arztpraxen, Apotheken sowie öffentliche und kirchliche Einrichtungen. Der Regionalbahnhof sowie Grund-, Mittel- und Realschulen befinden sich in der Nähe des Ortskerns. Die Ortschaft wird über die Bundesstraße B16 erschlossen. Diese verläuft unmittelbar östlich des Bewertungsgrundstücks.

Erschließung Das Flurstück wird von Osten, über die öffentlich gewidmete Krumbacher Straße (B16) erschlossen. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen.

Nachbarbebauung Nördlich des Objekts befinden sich ein- bis zweigeschossige Gebäude mit (hauptsächlich) wohnwirtschaftlicher Nutzung. Östlich befindet sich ein Klinikareal samt Reha-Einrichtungen, Senioren- und Altenheim und Sozialzentrum. Südlich und westlich grenzen Grün- bzw. Landwirtschaftsflächen.

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

Art des Gebäudes Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes eingeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Stahlbetonfertigbauweise. Aufgrund der Hanglage befinden sich die Räume im Westen auf Bodenniveau. Hier befinden sich zwei Kinderzimmer.

Baujahr und Modernisierungen Gemäß vorliegendem Schreiben datiert die Baugenehmigung auf den 19.03.2003, sodass ein Fertigstellungsjahr von 2004 als realistisch unterstellt werden kann. Angabe gemäß wurde zwischenzeitlich (2022) die Abwasserpumpe der Hebeanlage erneuert. Weitere Modernisierungsmaßnahmen sind nicht bekannt.

Baubeschreibung

Rohbau Boden, Wände und Decken sowie teilweise der Dachstuhl sind in Stahlbetonfertigbauweise errichtet. Der Spitzboden ist als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgesetzt. Die westliche Kellerwand ist laut Angabe aufgemauert. Zwischen den Sparren ist eine Dämmung samt Dampfsperre eingebaut. Das Satteldach ist

mit Betonpfannen eingedeckt. Die Fassaden sind mit einem Wärmedämmverbundsystem verkleidet. Die Gebäude sind verputzt und gestrichen. Die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Ausbau

Wandbekleidungen Verputzt, gestrichen, Rohbeton im Abstellraum und teilweise im KG. In den Bädern partiell gefliest darüber verputzt und gestrichen.

Deckenbekleidungen Verputzt, gestrichen, teilweise Fichte-, Nut- und Federbretter, teilweise Rohbeton.

Bodenbeläge

• Kellergeschoss: Estrich, Fliesen, Korkboden, Laminat.
• Erd- und Dachgeschoss: Natursteinboden, Fliesen, Parkett, Rohbetonboden im Abstellraum.
• Spitzboden: OSB-Platten.

Fenster

• Kellergeschoss: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
• Erd- und Dachgeschoss: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Drehkippbeschlägen. Dachflächenfenster mit Isolierverglasung.

Fensterbänke

• Innen: Holzwerkstofffensterbänke.
• Außen: Alubleche.

Verschattung Manuell bedienbare Rollläden, überwiegend im Mauerwerk integriert. Dachflächenfenster mit innenliegender Verschattung.

Türen

• Erdgeschosseingang: Kunststofftüre mit Dreifachschließung und feststehendem Seitenteil mit integrierter Klingel- und Gegensprechanlage sowie Briefkasten.
• Kellergeschoss: Stahlblechtüren bzw. Holztüren. Zum Garten führt eine Kunststofftüre.
• Erd-, Dachgeschoss: Holztüren in Holzumfassungszargen, teilweise mit Glasausschnitt.

Treppen

• KG-EG: 1/2 gewendelte Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag, Stahlgeländer mit Handlauf als Absturzsicherung und Gehhilfe.
• EG-DG: Wie KG-EG jedoch mit Holztrittstufen.
• DG-Spitzboden: Einschubleiter.

Terrasse Überdacht mit einer Holzkonstruktion, darauf befinden sich Doppelstegplatten. Der Boden ist als Holzbretterboden ausgeführt.

Balkon Der Balkon entlang der Westfassade (als Verlängerung der Terrasse im EG) ist auf Stahlstützen gelagert, hat einen Holzbelag und verfügt über ein Stahlgeländer mit Handlauf als Absturzsicherung.

Einbauküche In der Wohnküche befindet sich eine Einbauküche aus der Bauzeit mit Kühlschrank, Elektroherd, Spülmaschine, Backofen usw.

Haustechnik

Heizungsinstallation Pelletheizung, Fabrikat Fröling P2 aus der Bauzeit. Das Spänelager wird von außen beschickt. Die Heizung muss manuell befüllt werden. Die Räume werden über Blechheizkörper mit Thermostatventilen erwärmt. In WC und Bad ist zusätzlich eine Fußbodenheizung eingebaut. Im Wohnzimmer befindet sich zusätzlich ein Schwedenofen.

Sanitärinstallation Der Wasseranschluss wird in der Waschküche ins Haus geführt. Dort befinden sich eine Wasseruhr, Vorfilter, Druckmanometer sowie die Unterverteilung. Zudem ist eine Hebeanlage, Fabrikat Jung, ein Ausguss mit Warm- und Kaltwasseranschluss, ein Waschmaschinenanschluss und ein Trocknerplatz vorhanden. Das WC im Erdgeschoss ist ausgestattet mit einem Handwaschtisch mit Einhandmischgarnitur und wandhängenden WC mit Unterputz Spülkasten. Das Bad im DG ist ausgestattet mit einer bodengleichen Dusche im Bereich der Dachschräge mit Überkopfbrause und Handbrause mit Einhandmischgarnitur, Badewanne mit Einlaufexcenter und Handbrause mit Einhandmischer, wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten und Doppelwaschtisch mit Einhandmischgarnitur.

Elektroinstallation Der Stromanschluss wird über das Dach ins Haus geführt. In der Waschküche befindet sich der Zählerkasten mit einem elektronischen Zähler, den Kippschaltern und den FI-Schaltern.

Bauschäden und -mängel vorhanden (siehe Gutachten)

Einschätzung des baulichen Gesamtzustandes Das Gebäude befindet sich in einem bauzeitlich instandgehaltenen Zustand. in Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Der energetische Zustand entspricht vermutlich der Verordnungslage zur Bauzeit. Die Grundrisse sind funktional. Die Räume ausreichend groß und hoch.

Garage

Art des Gebäudes Bei der Garage handelt es sich um ein massiv errichtetes, unterkellertes Gebäude mit Satteldach, welches direkt an das Wohnhaus angebaut wurde.

Baubeschreibung

Rohbau Die Garage ist ebenfalls in Stahlbetonmassivbauweise errichtet und verfügt über ein mit Betonpfannen eingedecktes Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion. Die Fassaden sind mit einem Wärmedämmverbundsystem verkleidet. Die Gebäude sind verputzt und gestrichen. Die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Ausbau

Garage im KG Der Boden ist mit Fliesen belegt. Die Wände und Decke sind in Rohbeton ausgeführt. Ein Sektionaltor mit elektr. Bedienung führt in den Raum. Ein einfaches Kunststofffenster ist vorhanden. Die Garage ist zusätzlich mit Starkstrom elektrifiziert.

Garage im EG Estrichboden, Wände verputzt und gestrichen. Zum Dachgeschoss sind Holzwerkstoffplatten als Schalung angebracht. Sektionaltor mit elektrischer Bedienung. Eine Starkstromsteckdose ist vorhanden.

Bauschäden und -mängel vorhanden (siehe Gutachten)

Außenanlagen

Das Wohnhaus liegt an einem Westhang. Die Haupteingangstüre führt von Osten in das Haus. Die Garagen- bzw. Hofzufahrt ist aufgeschottert. Die mit einem Wegerecht belastete Fläche ist ebenfalls mit Schotter befestigt. Der Garten wurde mit Kies aufgefüllt. Das Kiesbett wurde teilweise auf das benachbarte Grundstück, welches dem Antragsgegner gehört, aufgeschüttet. Laut Angabe des Antraggegners wird er dieses zeitnah zurückbauen. Das Kies wird er Angabe gemäß auf dem Bewertungsgrundstück lagern. Ansonsten ist der Garten ziergärtnerisch angelegt. Ein kleines Mülltonnenhäuschen ist aufgestellt. Die Hauszuleitungen dürften eine übliche Länge haben.