Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Hinweis: Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten, Harrisleer Straße 76, 24939 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 1465
• BV: 1
• Gemarkung: Flensburg D
• Flur: 49
• Flurstück: 36
• Gebäude- und Freifläche zu 342m²

Wertermittlungsstichtag: 19.04.2023

Verkehrswert: 178.000 €

Grundstücksbeschreibung

Wohn- und Geschäftslage Die Harrisleer Straße wurde als Zone 30 eingerichtet, zweispurig ausgebaut und asphaltiert. Beidseitig sind abgetrennte und befestigte Gehwege vorhanden, auf der Objektseite wurde zusätzlich ein abgetrennter Stellplatzstreifen angelegt. Die umliegende Bebauung besteht aus zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung zum Teil in geschlossener Bauweise. In den Erdgeschossen finden sich teilweise Gewerbeeinheiten.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das Gebäude verfügt über ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss sind zwei Gewerbeeinheiten untergebracht, die über eine Treppe vom Bürgersteig erschlossen werden. In der westlichen Einheit befindet sich ein Kosmetikstudio. Die östliche Einheit stand leer, hier wurde mit Renovierungsarbeiten begonnen, die jedoch nicht abgeschlossen sind. Über den hofseitigen Zugang sind die beiden Wohnungen erreichbar. Die bewohnte Einheit erstreckt sich über das Ober- und Dachgeschoss, die Erschließung der Räume im Dachgeschoss erfolgt über eine interne Treppe. Die zweite Wohnung verfügt lediglich über Räume im Obergeschoss, diese war unbewohnt und nicht begehbar. Weiterhin finden sich im westlichen und nördlichen Bereich massive Nebengebäude, wobei das nördliche Gebäude in Teilen eingestürzt und als abbruchreif einzustufen ist.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Harrisleer Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Fernwärmeversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

Gebäudebeschreibung

Wohn- und Nutzfläche insgesamt rd. 233m²

• Laden 1 EG rechts rd. 56 m²
• Laden 2 EG links rd. 42 m²
• Wohnung 1 OG rd. 43 m²
• Wohnung 2 OG/DG rd. 92 m²

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung, Qualität

Außenwände Massives Mauerwerk mit Putz und Anstrich bzw. nur Mauerwerk mit Anstrich, Installationen teilweise auf Putz

Innenwände Überwiegend massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken, teilweise Leichtbauwände; Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, o.ä.

Geschossdecken Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau

Dachform Zur Straße Satteldach, rückwärtiger Anbau mit abgeschlepptem Pultdach, Eindeckung mit Dachdichtungsbahnen, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech mit

Anstrich oder Kunststoff, straßenseitig Unterschläge und Stirnverkleidung aus Holz, rückwärtig auskragende Sparren; Straßenseitig und rückwärtig Gaube, Eindeckung mit Dachdichtungsbahnen, stirnseitig Holzverkleidung

Geschosstreppe Treppenhaus und interne Treppe in der Wohnung als geschlossene Holztreppe mit Anstrich

Innentüren Vorwiegend Holzwerkstofftüren

Fenster Ältere Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Schaufenster im Erdgeschoss mit Einfachverglasung

Außentüren Treppenhaus: Metalltür

Ladentüren Kunststoff mit Isolierverglasung bzw. Metall mit Einfachverglasung

Sanitärinstallation Zweckmäßig

Elektroinstallation Zweckmäßig

Heizungsinstallation Plattenheizkörper Thermostatventilen

Beheizung Fernwärme

Raumbeschreibung (besichtigte Bereiche)

• Treppenflur/Treppenhaus

Wandverkleidungen Raufaser und Anstrich

Deckenverkleidungen Raufaser und Anstrich

Fußböden PVC-Belag

Sonstiges Geschlossene Holztreppe ins Obergeschoss, Installationen teilweise auf Putz

• Whg. 2 OG/DG

Räume OG: Flur, 2 Zimmer; DG: Flur, Abstellraum, Küche, Bad, 3 Zimmer

Wandverkleidungen Raufaser und Anstrich, Tapeten; Bad, Küche: Fliesenschild

Deckenverkleidungen Raufaser und Anstrich, Holzwerkstoffpaneele

Fußböden Laminat, PVC-Belag; Bad: Fliesen; Küche: Laminat; Bad: Wandhängendes WC, Waschbecken, Eckbadewanne; Küche: Einfache Küchenelemente

• Eine detaillierte Beschreibung der Innenräume der beiden Ladenflächen und der Wohnung 1 im Obergeschoss kann nicht er folgen, da hier keine Innenbesichtigung möglich war.

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden Gravierende Bauschäden oder Baumängel konnten in den besichtigten Bereichen nicht festgestellt werden.

Einstufung Zustand In den begangenen Teilen eher einfacher und mäßiger Zustand.

Sonstiges Eine Innenbesichtigung des Objektes wurde nur in Teilen ermöglicht. Teilweise fallen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten sowie bauliche Instandhaltungsmaßnahmen an. Im Laden 1 EG rechts muss für eine Vermietung mit Restarbeiten gerechnet werden. Beim nördlichen Nebengebäude sind in Teilen das Dach und die Außenwände eingestürzt, so dass hier ein Abbruch anzuraten ist. Die Baukonstruktion und die energetische Beschaffenheit ist im Wesentlichen dem Altbaubestand zuzuordnen.

Außenanlagen

Plattierungen Hof und Auffahrt mit unterschiedlichen, unebenen Befestigungen aus Betonflächen, Betonsteinpflasterungen

Einfriedung Östlich offen gehalten, ansonsten Nachbargebäude

Gartenanlage Keine, nicht bebaute Flächen sind vollständig befestigt

Nebengebäude Schuppengebäude (westlich): Mauerwerk mit Putz und Anstrich, Pultdach mit Dachdichtungsbahnen und Lichtplatteneindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, vorwiegend Brettertüren Schuppengebäude (nördlich): Mauerwerk mit Putz und Anstrich, westlicher Teil zweigeschossig, Pultdächer mit Dachdichtungsbahnen auf Holzschalung, Brettertüren und Tore. Baufälliger Zustand: Dach und Wände stellenweise eingebrochen

Einstufung Einfache Gestaltung