Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus als Flachdachbungalow (Kettenhaus) als Niedrigenergiehaus mit UG-Einliegerwohnung, unterkellerter Garage und überdachtem Vorplatz (Carport) in Susan-Sontag-Ring 23 in 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 18046
• BV lfd. Nr.: 7
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück: 931/318
• Gebäude- und Freifläche zu 05 a 09 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 12.09.2023

Verkehrswert: 910.000,00€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich im Süden von Neu-Ulm, am südlichen Rand vom Stadtteil Schwaighofen in einem Kettenhausgebiet der 2000er Jahre (ehemaliges Militärgelände Wiley).

Beurteilung der Verkehrsanbindung sehr gut/ gut

Umgebende Bebauung Größtenteils Flachdachkeltenhäuser als Einfamilienhäuser und Flachdachbungalows.

Topographie Das Grundstück ist nach Augenschein eben mit eingreifender Geländemodellierung zum UG hin. Vor dem Untergeschoss abgeböschter großer Hof und seitlich tiefer liegender Gang zum Eingang der UG-Ebene.

 

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist im Norden an die öffentliche Straße angeschlossen. Im Westen führt noch ein Stichweg am Grundstück vorbei.

Straßenart Wohnerschließungsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel. Gas nicht bekannt.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz im Zusammenhang mit den Nachbargrundstücken.

Besonderheiten Ver- und Entsorgungsleitungen siehe Gutachten

 

Gebäudebeschreibung

 

Flachdachbungalow

 

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um einen voll unterkellerten, 2-geschossigen Flachdachbungalow als Kettenhaus. Die seitlich angebaute breite Garage einschließlich der dahinter liegenden Terrasse ist bis auf die Hausbreite unterkellert mit Verbindungstüren zum UG des Wohnhauses.

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Bruttogrundfläche Ca. 286 qm.

Baujahr Ursprüngliches Baujahr ca. 2007.

Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (in Anlehnung an den Grundstücksmarktbericht Ulm).

Restnutzungsdauer 64 Jahre.

Renovierungen Keine, neuwertiger Zustand.

Bauzustand Neuwertiger, ordentlicher und gepflegter Zustand.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges Gravierende Bauschäden sind keine ersichtlich. Segeltuch der Terrassenüberdachung draußen marode. Sichtbetonwand zum Nachbarn im OG ungepflegt.

 

Baubeschreibung

Außenwände Im UG Stahlbetonwände mit außen liegender Wärmedämmung. Ab EG Massivbau mit Wärmedämmung und Putz. Aufbau nach Baubeschreibung: 24 cm Liapormauerwerk, 16 cm Wärmedämmvollschutz.

Innenwände Mauerwerk verputzt.

Dachkonstruktion Flachdach aus massivem Stahlbeton als Warmdach.

Dachdeckung Bitumenabdichtung mit Kiesschüttung vermutet, evtl. Gründach. Betontrennwand zum Nachbarn.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken.

Geschosstreppen UG - EG geradläufige Betonfertigteiltreppe mit Holztrittstufen. EG - OG freitragende massive Holzwinkeltreppe.

Fassade Putz weiß gestrichen, mit 16 cm Wärmedämmung darunter.

Fenster 3-fach isolierverglaste Holzfenster mit PVC-Rollladen im OG. Im EG außenliegende Jalousetten, elektrisch betreibbar mit Windwächter.

Haustür Verglaste Alutür mit Seitenteil.

Besondere Bauteile Balkonumgang EG (Steg) im Westen aus verzinkter Stahlkonstruktion mit Massivholzauflagen. Terrassengeländer auf der Garagendecke. Carportanbau an die Garage (auskragende Überdachung des Garagenhofs). Sonnenschutzgestell auf Terrasse mit marodem Segeltuch.

 

Technische Installationen

Allgemein Bezgl. der technischen Ver- und Entsorgungsleitungen siehe Gutachten

Heizung Zentralheizung über Fernwärme (SWU) gespeist, siehe auch Abt. II, Nr. 1 + 15 zu BV 7. Zentrale Fernwärmeheizung im gemeinschaftlichen Technikraum Haus 4 auf Flst. 931/445, nach Baugesuch optional Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Fußbodenheizung. Deckenkühlung, s.a. Kühlungsanlage

Elektroinstallation Installation unter Putz und ausreichende Brennstellen vorhanden. Aufwändige Feininstallation.

Sanitärinstallation Gemeinschaftlicher Brunnen und Versickerungsanlage für die Häuser 1 - 6 bzw. HNr. 23 - 33 (s.a. Besonderheiten Wasserrecht bei Erschließung ab Seite 13). Weitere Einzelheiten der Sanitärinstallation siehe Beschreibung der Wohnung.

Sonstiges Abluftanlage im Bad UG. Umluftanlage. Windwächter für Jalousetten. Entkalkungsanlage.

Energieausweis Niedrigenergiehaus. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

Photovoltaikanlage 12 m² Kollektorfläche auf Dach von Haus 3 auf Flst. 931/444 zur Unterstützung der Warmwasseraufbereitung.

Kühlungsanlage siehe Gutachten

 

Garage

 

Ca. 4 m breite Garage im Osten des Hauses in massiver Bauweise angebaut. Hausbreites Untergeschoss unter der Garage mit Verbindungstüren zum UG des Wohnhauses. Flachdach, nach Norden über der Garagenzufahrt auskragend als Carport. Flachdach der Garage mit oben aufstehender Betonwand zum östlichen Nachbarn. Elektrisch betreibbares Garagenkipptor, hintere Ausgangstür zum überdachten Terrassenteil im Süden.

 

Gesamte BGF unterkellerte Garage ca. 64 qm

Baujahr ca. 2007

Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre wie Wohnhaus

Restnutzungsdauer 64 Jahre wie Wohnhaus

 

Carport

 

Beim Carport vor dem Haus handelt es sich im Prinzip um den überdachten Garagenhof mit Eingangsbereich des Hauses bzw. um das nach Norden zu verlängerte Flachdach der Garage. Massive Stahlbetondecke mit oberer Abklebung und Kiesschüttung und 2 Rundstützen aus Stahlbeton.

Gesamte Bruttogrundfläche auskragende Betondecken ca. 43 qm

 

1. Hauptwohnung

 

Lage der Wohnung Die Wohnung befindet sich im kompletten Erd- und Obergeschoss des Gebäudes.

Gesamte Wohn/Nutzfläche Hauptwohnung UG, EG, OG ca. 236,0 qm

Anzahl der Zimmer Erdgeschoss: 1 Eingangsflur mit Garderobenschrank, 1 kleiner Abstellraum, 1 WC-Raum mit wandhängendem WC und Handwaschbecken, 1 Diele mit offenem Treppenhaus, offen zum Wohn/Esszimmer und Küche, 1 großes Wohn/Esszimmer, offen zur Küche und Diele, 1 Küche, offen zum Wohn/Esszimmer und Diele mit Einbauküche, 1 Terrasse nach Osten (teilüberdacht) und Süden, 1 Steg mit Geländer nach Westen; Obergeschoss: 1 langer Flur mit offenem Treppenhaus, 1 großes Bad im Nordwesten mit Whirlpool als Badewanne, großem ebenerdigen Duschbereich mit bodentiefen Belichtungsfenstern (ohne Sichtschutz), Doppelhandwaschbecken mit Unterschrank und wandhängendem WC, 2 Kinderzimmer, 1 Elternschlafzimmer, 1 geplante Terrasse im Osten auf dem Garagendach (noch ohne Terrassen-Bodenbelag)

Keller-/Abstellräume Untergeschoss: 1 langer Flur mit Treppenaufgang, Einbauküche im Westen, Treppenaufgang provisorisch mit Platten abgetrennt, 1 Büro (Schlafraum) im Südwesten, 1 Waschküche, 1 großer Abstellraum 1 unter der Garage, offen zum Abstellraum 2 der Einliegerwohnung

 

Ausstattungsstandard

Böden, UG Flur und Büro großformatige Fliesen, Waschküche, Abstellraum und Garage gefliest. EG + DG komplett großformatige beigefarbige Fliesen in Marmoroptik.

Wände Putz weiß gestrichen.

Decken glatt weiß gestrichen.

 

Gesamteindruck Sehr gut.

 

2. Einliegerwohnung UG

 

Lage der Wohnung Die Einliegerwohnung befindet sich nach Plan im nördlichen Untergeschoss des Gebäudes mit innenliegendem Bad und großem Abstellraum 2 unter der Garage. In der Praxis ist aber derzeit das UG raumtechnisch vom EG komplett abgetrennt (provisorische Gipskartonwand ums Treppenhaus UG herum vorhanden). Insofern werden derzeit die UG-Räume der Hauptwohnung (Flur, Büro, Waschraum und Abstellraum 1) von der Einliegerwohnung mitgenutzt.

Gesamte Wohn/Nutzfläche Einliegerwohnung UG ca. 57,0 qm

Anzahl der Zimmer Untergeschoss: 1 großes Wohn/Ess/Schlafzimmer, 1 Bad mit bodengleicher Dusche, WC (mit Hebeanlage) und Handwaschbecken, 1 Abstellraum 2 unter der Garage (ohne Trennwand zu Abstellraum 1), 1 Terrasse im Nordwesten

 

Ausstattungsstandard

Böden Wohnräume großformatige Fliesen in Marmordesign, Nebenräume gefliest, Bad Kleinfliesen.

Wände Putz weiß gestrichen, Bad und Abstellraum 1 + 2 raumhoch Fliesen.

Decken glatt gestrichen.

Türen weiße Zimmertüren in Futter und Bekleidung.

 

Gesamteindruck Gut, derzeit allerdings als Lagerraum vollgestellt.

 

Außenanlagen

 

Garagenplatz/Carport mit grauen Betonsteinen. Granittreppe zum UG Lichthof mit Betonstützmauer. UG-Hof mit Granitplatten und 2 Reihen Granitstelen als Abstützung der Böschung mit Thujabüschen. Seitlicher Gang im Westen zum Eingang der UG-Wohnung mit hohen Granitstelen als Mauer und Granitstufen als Treppe zum südlichen Garten. Terrasse im Süden mit Holzdielen, Terrasse verläuft bis unter das Dach hinter der Garage. Biohort-Gerätehaus aus Blech. Garten ist einfach begrünt (ungepflegte Wiese) mit umlaufender Thujahecke.