Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Hinweis Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit Carport in Westerdorf 5, 24975 Ausacker

• Grundbuch: Ausacker
• Blatt: 19
• BVNr.: 1, 2
• Gemarkung: Ausacker
• Flur: 8
• Flurstück: 19, 77
• Gebäude- und Freifläche zu insgesamt 1.244m²

Wertermittlungsstichtag: 30.08.2023

Verkehrswert: 399.000€ (Flurstück Nr. 19: 385.000€ und Flurstück 77: 14.000€)

Grundstücksbeschreibung

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Westerdorf ist zweispurig ausgebaut, asphaltiert und einseitig mit einem abgetrennten Gehweg versehen. Auf der Straßenseite des Wertermittlungsobjektes wurde ein Grünstreifen angelegt. Die umliegende Bebauung besteht in unmittelbarer Nähe aus Wohnbebauung, zum Teil finden sich zudem landwirtschaftliche Betriebe und Resthöfe. Südwestlich an das Grundstück angrenzend liegen landwirtschaftliche Flächen.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das insgesamt 1.244 m² große Grundstück setzt sich aus dem Flurstück 19 mit einer Einzelgröße von 1.004 m² und dem Flurstück 77 mit einer Einzelgröße von 240 m² zusammen. Die Fläche weist zusammen eine annähernd rechteckige Ausbildung und eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss und einen

Spitzboden. Auf der Fläche finden sich weiterhin ein Schuppengebäude an der nordwestlichen Fassade, ein Carport zur Straße und ein Naturschwimmteich mit einer Überdachung. Die in das Gebäude integrierte Garage wurde straßenseitig geschlossen und dient als Abstellraum.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Schleswiger Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine einspurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Fernwärme, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

Gebäudebeschreibung

Baujahr etwa 1983

Geschosse Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Größe Die Wohnfläche beläuft sich im Erd- und Dachgeschoss (ohne Wintergarten und Garagenbereich) auf rd. 145 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd. 75 m² und das Dachgeschoss rd. 70 m². Die Nutzfläche des Garagenbereiches beträgt rd. 27 m².

Raumaufteilung

• Kellergeschoss: Kellerflur, 3 Kellerräume, Hobbyraum, Heizungsraum
• Erdgeschoss: Diele (rd. 6,8 m²), Bad (rd. 7 m²), Abstellraum (WC) (rd. 1,5 m²), Küche (rd. 11,5 m²), Wohnen (rd. 38,3 m²), Essen (rd. 10,3 m²); Garagenbereich (rd. 26,7 m²)
• Dachgeschoss: Flur (rd. 10,5 m²), Bad (rd. 3,4 m²), Kind I (rd. 16,7m²), Zimmer (rd. 13,9 m²), Eltern (rd. 25,5 m²)
• Spitzboden: Abstellfläche

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände KG: 36,5 cm Kalksandsteinmauerwerk; sonst: 24 cm Kalksandsteinmauerwerk, 6 cm Dämmung, 4 cm Luftschicht, 11,5 cm Verblendmauerwerk; gartenseitiger Giebel mit Wärmedämmverbundsystem (Putz und Anstrich bzw. im Dachgeschoss Kunstschieferverkleidung)

Innenwände 11,5 - 24 cm Kalksandsteinmauerwerk, 10 cm Leichtbauwände

Unterer Abschluss Stahlbetonsohle, Estrichaufbau

Geschossdecken 14 cm Stahlbetondecke, Dämmung, schwimmender Estrich

Dachschrägen Gipskartonplatten, o.a. auf Sparschalung

Dachform Walm- und Satteldach mit Tonpfanneneindeckung (laut Auskunft vor ca. 10 Jahren einschl. Aufsparrendämmung erneuert), Dachrinne und Fallrohre aus Kupferblech, Stirnverkleidung aus Kupferblech, Unterschläge aus Kunststoffpaneelen

Geschosstreppe KG/EG: Massive Treppe mit Fliesenbelag; EG/DG: Massive Treppe mit Kunststeinbelag

Innentüren KG: Holzwerkstofftüren mit Stahlzargen; sonst: Massive Kassettentüren mit Stahlzargen

Fenster Kunststofffenster aus ca. 1997 mit Isolierverglasung, teilweise Außenjalousien; KG: Glasbausteine

Außentüren Eingangstür aus Holz, seitlich mit Glasbausteinfenster

Sanitärinstallation Zweckmäßig

Elektroinstallation Zweckmäßig

Heizungsinstallation EG: Fußbodenheizung; DG: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung Gastherme ca. aus dem Jahr 2011

Sonstiges Einbauküche, Wintergarten, Einbauschrank im Schlafzimmer, Kachelofen mit außenliegendem Edelstahlschornstein, Solarthermie zur Brauchwassererwärmung mit Wasserspeicher, Saunen und Kühlzelle im Keller

Raumbeschreibung

• Kellerflur: Wandverkleidung: Putz und Anstrich; Deckenverkleidung: Beton und Anstrich; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Treppe ins EG
• Kellerraum: Wandverkleidung: Putz und Anstrich; Deckenverkleidung: Betondecke; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Kühlzelle vorhanden
• Hobbyraum: Wandverkleidung: Profilholzverkleidung; Deckenverkleidung: Betondecke; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Zwei Saunen vorhanden
• Kellerraum: Wandverkleidung: Fliesen; Deckenverkleidung: Betondecke und Anstrich; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Tauchbecken und Dampfsauna vorhanden
• Heizungsraum: Wandverkleidung: Putz und Anstrich, Fliesenschild; Deckenverkleidung: Betondecke; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Gastherme, Steuerung Fußbodenheizung
• Kellerraum: Wandverkleidung: Putz und Anstrich; Deckenverkleidung: Betondecke; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Treppe zum Garagenbereich im EG, Warmwasserspeicher und Hausbrunnen (Gartenbewässerung) vorhanden
• Diele: Wandverkleidung: Strukturputz; Deckenverkleidung: Tapeten; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Treppe ins DG
• Küche: Wandverkleidung: Tapeten, Fliesenschild; Deckenverkleidung: Tapeten; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Einbauküche ca. 15 Jahre alt, Schiebetür zum Flur
• Bad: Wandverkleidung: Fliesen h= ca. 2,0 m, Korkplatten; Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne, Dusche mit Duschtür - ältere Ausstattung
• Abstellraum (WC): Wandverkleidung: Tapeten; Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung; Fußboden: Fliesen
• Wohn- und Esszimmer: Wandverkleidung: Tapeten; Deckenverkleidung: Putz und Anstrich; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Kachelofen vorhanden
• Wintergarten: Wandverkleidung: Falttüren zum Wohnzimmer; Deckenverkleidung: Kunststoffpaneele; Fußboden: Fliesen
• Garagenbereich: Wandverkleidung: Putz und Anstrich; Deckenverkleidung: Betondecke; Fußboden: Fliesen
• Flur: Wandverkleidung: Tapeten; Deckenverkleidung: Tapeten; Fußboden: Laminat; Sonstiges: Bodenluke vorhanden
• Bad: Wandverkleidung: Fliesen h= ca. 2,0 m, Korkplatten; Deckenverkleidung: Korkplatten; Fußboden: Fliesen; Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Dusche mit Kabine - ältere Ausstattung
• Zimmer: Wandverkleidung: Tapeten; Deckenverkleidung: Tapeten; Fußboden: Laminat
• Schlafzimmer: Wandverkleidung: Profilholzverkleidung; Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung; Fußboden: Laminat; Sonstiges: Einbauschrank aus Massivholz vorhanden
• Zimmer: Wandverkleidung: Tapeten,; Deckenverkleidung: Tapeten; Fußboden: Laminat; Sonstiges: Begehbarer Kleiderschrank vorhanden
• Spitzboden: Abstellfläche; Dachschräge: Aufsparrendämmung; Fußboden: Holzdielung; Sonstiges: Nicht eingesehen - Angaben gemäß Auskunft beim Ortstermin

Zustandseinstufung

Baumängel/ -schäden Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden

Einstufung Zustand Insgesamt guter und gepflegter Zustand.

Außenanlagen

Plattierungen Auffahrt, Zufahrt und Wegflächen mit Betonsteinpflasterungen, im Bereich des Naturschwimmteiches tlw. Holzbelag

Einfriedung Zur Straße kleine Mauer bzw. Bereich der Auffahrt offen gehalten, sonst vorwiegend Buschwerk

Gartenanlage Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen

Terasse Terrasse am Haus mit Betonsteinpflasterung sowie Vertikal- und Horizontalmarkise, Sitzfläche im Garten mit Holzbelag

Nebengebäude

• Schuppen: Holzbauweise, Pultdach mit Blecheindeckung
• Carport: Holzbauweise, Seitenwände mit Mauerwerk ausgefacht, Flachdach mit Holzschalung und Dachdichtungsbahnen

Einstufung Aufwändigere Gestaltung