Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des Anwesens Dingolfinger Straße 7 in 84163 Marklkofen (TB: Aiglkofen)

• Grundbuch: Landau a.d. Isar von Poxau
• Blatt: 933
• Lfd. Nr.: 2 (Lfd. Nr. 1 gelöscht)
• Gemarkung: Poxau
• Flurstück: 360
• Gebäude- und Freifläche zu 919m²

 

Wertermittlungsstichtag: 16.06.2023

Verkehrswert: 531.500€ (davon entfällt 1.500€ auf Zubehör (Einbauküche))

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage im Gemeindegebiet im Ortsteil Aiglkofen, am westlichen Verlauf der Dingolfinger Straße, rd. 2,7 km nordwestlich des Ortszentrums

Straßenerschließung Dingolfinger Straße, asphaltierte Ortsstraße, an der Ostseite Gehweg mit Grünstreifen, ortsüblich ausgebaut und im Wesentlichen durch Anliegerverkehr frequentiert

Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum entlang der Dingolfinger Straße Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung Wohn- und Wirtschaftsgebäude unterschiedlichen Baualters, offene Bauweise, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss am westlichen Verlauf der Dingolfinger Straße einfaches Bebauungsumfeld prägend eine Aufwertung ergibt sich durch die unter Denkmalschutz stehende kath. Kirche sowie die historisch geprägte HofsteIle auf der gegenüberliegenden Straßenseite

Erschließungssituation es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz

Beurteilung des Grund und Bodens Das Grundstück ist nach Fonn, Größe und Beschaffenheit baulich nutzbar und zum Wertermittlungsstichtag mit einem Einfamilienhaus mit Nebengebäuden bebaut. Mit 919 m² ergibt sich eine leicht überdurchschnittliche Größe für individueller Wohnbaulandflächen am örtlichen Grundstücksmarkt.

Denkmalschutzrechtliche Situation Es bestehen keine denkmalschutzrechtlichen Ausweisungen (Bau-/ Bodendenkmal) im Bereich des zu bewertenden Grundstücks. Allerdings ist die auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindliche Kirche ein Baudenkmal, so dass bei einem baulichen Vorhaben die Bestimmungen des Umgebungsschutzes gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG zum Tragen kommen können.

Nutzungssituation Die gegenständliche Immobilie wird durch den Antragsgegner eigengenutzt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienhaus

 

Wohnfläche 171m²

 

Baukonstruktion des Einfamilienhauses

Bauweise Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte in Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung

Umfassungswände Mauerwerk aus Leichthochlochziegel, 36,5 cm

Innenwände Mauerwerk aus Leichthochlochziegel, 11,5 bis 24cm

Decken Stahlbetondecke, 18 cm

Dachkonstruktion Satteldach mit 30°-Neigung, als Pfettendach In NadelhoIzkonstruktion

Dacheindeckung Pfanneneindeckung, Unterkonstruktion mit Tragund Konterlattung, Abdichtung sowie Holzschalung

Regenableitung Regenrinnen und fallrohre aus Kupfer

Treppen zwischen EG und DG zwei läufige gegenläufige Treppe mit Zwischenpodest in Stahlbetonkonstruktion

 

Ausbau des Einfamilienhauses

Fassadengestaltung mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, Faschen bei den Fenstern und Türen, gestrichen

Fenster / Fenstertüren Kunststofffenster und -türen in Holzdekor mit Isolierverglasung,

Dreh- und Kippbeschläge, Kunststoffrollläden mit Gurtzugband in der Ankleide Dachflächenfenster mit Kunststoffrahmen und Isolierverglasung

Türen Eingangstüre mit Holzzarge und Holztürblatt mit Glasfüllung Innentüren mit Türblättern in Holzrahmenkonstruktion und Holzzargen, z.T. mit Glasausschnitt

Bodenbeläge schwimmender Zementestrich auf Trittschalldämmung, überwiegend Fliesen- und Korkbelag

Wandbehandlung verputzt und gestrichen, Küche mit Fliesenbelag im Arbeitsbereich, Hauswirtschaftsraum und Sanitärbereiche umlaufend ca. 1,50 m bis raumhoch gefliest

Deckenuntersichten verputzt und gestrichen sowie Holzuntersichten, im Bad im DG gespachtelte und gestrichene Gipskartonplatten; bei den Dachschrägen Zwischensparrendämmung mit Mineralfaserwolle

Treppen zum Dachspitz Bodentreppe in Holzkonstruktion Haupttreppe: Brüstung mit verputztem Mauerwerk, im DG Holzgeländer, Tritt- und Setzstufen mit Fliesenbelag

Balkon nicht ausgeführt

Sonstiges Eingangsvordach und überdeckte Terrasse, In Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung

Wäscheabwurfschacht vom Bad im DG zum Hauswirtschaftsraum im EG

 

Gebäudetechnik des Einfamilienhauses

Sanitärausstattung

• WC im EG: Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie, Wand-WC mit Unterputzspülkasten
• Hauswirtschaftsraum im EG: Ausgussbecken mit Zweigriff-Wandarmatur, Einbauduschwanne mit wandmontierter Eingriff-Duscharmatur, Waschmaschinenanschluss
• Badezimmer im DG: zwei Waschbecken mit Einhebelmischbatterien, Wand-WC mit Unterputzspülkasten Einbaubadewanne mit wandmontiertem Badewannen- Einhebelmischer und Schlauchbrause, Einbauduschwanne mit wandmontierter Eingriff-Duscharmatur und Falttür

Heizung / Warmwasser Wärmpumpe der Firma Waterkotte Typ Ai 1 im Technikraum des Garagentraktes, Wärmeentzug aus dem Erdreich über Horizontalabsorber, Warmwasseraufbereitung über Heizung; Wärmeabgabe über Fußbodenheizung, im Badezimmer im DG zusätzlich Badheizkörper mit Thermostatventil; im EG holzbefeuerter Einsatzofen, in der Essküche; Kaminanschluss für Holzherd Kehr- und Überprüfungsarbeiten durch den örtlichen Kaminkehrermeister zuletzt am 08.05.2023 durchgeführt

Elektroinstallation Hauptabsicherung im Technikraum des Garagentraktes, mit Kippsicherungen, FI- Schalter und Stromzähler, Unterverteilung, Steckdosen, Lichtschalter und Deckenbrennstellen

TV/Audio über Satellitenschüssel

 

Garagentrakt mit Carport

 

Brutto- Grundfläche Garagentrakt rd. 49 m² und Carport rd. 24 m²; insgesamt rd. 73 m²

 

Baubeschreibung des Garagentraktes mit Carport

Bauweise Garagentrakt in Massivbauweise, Carport in Holzbauweise

Fundamente/ Bodenplatte in Stahlbeton auf tragfähigem Grund, beim Carport Einzelfundamente in Beton, frosttiefe Gründung

Umfassungswände beim Garagentrakt verputztes Mauerwerk aus Leichthochlochziegel, 24 und 36,5 cm, beim Carport beplankte Holzständerkonstruktion

Innenwände beim Garagentrakt verputztes Mauerwerk aus Leichthochlochziegel, 36,5 cm

Decken beim Garagentrakt Stahlbetondecke, 18 cm

Dachkonstruktion/ -eindeckung Satteldach mit 30°-Neigung, Pfanneneindeckung mit Unterkonstruktion wie Wohngebäude

Regenableitung wie Wohngebäude

Treppen keine

Türen/ Fenster Kunststofffenster in Holzdekor mit lsolierverglasung, Dreh- und Kippbeschlag, Türen in Stahlkonstruktion mit Stahlzarge

Garagentor Garagen-Sektionaltor in Holzdekor

Bodenbelag beim Garagentrakt Fliesenbelag

Haustechnik elektrifiziert, die zentralen haustechnischen Installationen im Technikraum wurden bereits beim Einfamilienhaus dargestellt

 

Holzschuppen

 

Gebäude freistehender Holzschuppen, als Hühnerstall genutzt

Fertigstellung 2010

Bauweise Holzbauweise

Modernisierung/Sanierung keine Maßnahmen bekannt

Umbau/ Ausbau/ Erweiterung nicht ersichtlich

Brutto-Grundfläche (BGF) rd. 40 m2 (Berechnung siehe Anlage 2/4)

Traufhöhe 2,90 m

Fundamente/ Bodenplatte in Stahlbeton, frosttiefe Gründung

Außenwände beplankte Holzständerkonstruktion

Innenwände/ Decken keine

Dachkonstruktion/-eindeckung Satteldach mit 22°-Neigung, Pfanneneindeckung mit Unterkonstruktion wie Wohngebäude

Regenableitung wie Wohngebäude

Türen/ Fenster Holzflügeltor, geringer Fensteranteil mit Festverglasung und einfacher Ausführung

Bodenbelag Stahlbetonplatte

Heizung/ Lüftung keine

Elektroinstallation einfach, Versorgung über das Wohngebäude

nutzungsspezifische Anlagen keine

Konstruktion/ Ausstattung gut I mittel

Erhaltungs-/ Pflegezustand durchschnittlich

Baumängel/-schäden nicht bekannt

Nutzungsmöglichkeiten für Lagerzwecke gut

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen Staketenzaun mit Natursteinpfosten und -sockel, entlang der westlichen Grundstücksgrenze Maschendrahtzaun

Geländebefestigungen Zufahrten, Zuwegungen, Terrasse und Lagerflächen mit Betonpflastersteinen, Einfassungen mit Naturgroßsteinpflaster

Freiflächen -/Gartengestaltung Rasenfläche, vereinzelt Baum-, Strauch- und Blumenbewuchs

Sonstiges an der nach Nordwesten orientierten Grundstücksecke ca. 35 m² große Überdachung in Holzkonstruktion mit Flachdach, straßenseitig Holzschalung und Holzschiebetor

Beurteilung die Außenanlagen wurden nach Fertigstellung des Wohngebäudes sukzessive bis ca. zum Jahr 2013 errichtet, die Ausführung und Gestaltung ist einfach bis mittel, der Erhaltungs- lind Pflegezustand durchschnittlich wertsignifikante Baumängel/ -schäden waren nicht ersichtlich