Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Eigentumswohnung Nr. 5 mit Kellerabteil, in der Wohnanlage Tuchinger Straße 35, 85356 Freising

• Grundbuch: Freising von Neustift
• Blatt: 2755
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neustift
• 161/1000 MEA (ETW)
• Flurstück-Nr.: 618/5
• Gebäude- und Freifläche zu 1325m²

Wertermittlungsstichtag: 06.11 .2023

Verkehrswert: 435.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird eine Garage auf dem selben Flurstück versteigert (siehe AZ 2 K 75/23#1)

Grundstücksbeschreibung

Vermietung und Verpachtung Die zu bewertende Eigentumswohnung mit Kellerabteil und Garage waren zum Wertermittlungsstichtag noch von der Mieterin bewohnt/genutzt.

Mikrolage In der unmittelbaren Nachbarschaft - nördlich und westlich - wurde eine neue dreiteilige drei- bzw. viergeschossige Eigentumswohnanlage errichtet. Weiter westlich sind überwiegend ältere drei- viergeschossige Mehrfamilienhäuser vorhanden. Im Norden (rd. 60 m Entfernung) schließen landwirtschaftliche Flächen an. Die Wohnlage ist als durchschnittlich zu qualifizieren. Das Verkehrsaufkommen an der Tuchinger Straße ist mäßig.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Tuchinger Straße (asphaltierte Straßendecke. kein Gehweg) sowie durch Kanal . Wasser. Strom und Gas erschlossen. Somit sind alle üblichen Versorgungs- sowie Entsorgungsleitungen vorhanden. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Stadtverwaltung Freising nicht mehr an.

Energieausweis Ein Energieausweis vom 10.04.2019 gemäß GEG (Gebäudeenergiegesetz) liegt der Sachverständigen vor. Der Energieverbrauchskennwert beträgt für das Gebäude. ermittelt auf der Grundlage des Energieverbrauchs von drei Jahren (01 .06.2015 - 31.05.2018). inklusive dem Energieverbrauch für Warmwasser rd. 137 kWh/(pro m2 und Jahr).

Gebäudebeschreibung

Mehrfamilienhaus

Gemäß vorliegenden Unterlagen wurde auf dem Grundstück FINr. 618/5 im Jahr 1977 ein vollunterkellertes dreigeschossiges Wohnhaus mit insgesamt sechs Wohnungen und zwei Garagengebäude mit insgesamt zehn Garagen errichtet. Das vollunterkellerte Mehrfamilienhaus gliedert sich in Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Der überdachte Hauseingang (mit Podeststufe) befindet sich an der Ostseite. An der Außenseite des Hauseingangs ist ein Klingeltableau inkl. Gegensprech- und Briefkastenanlage installiert. Das Haus ist mit einem Treppenhaus (UG bis DG) ausgestattet. Eine Aufzugsanlage ist nicht vorhanden. Somit ist ein barrierefreier Haus- und Wohnungszugang nicht gegeben. Die zu bewertende Wohnung befindet sich im 2.Obergeschoss. Vom Treppenhaus wird die Wohnung von rechts betreten. Im Untergeschoss befinden sich Gemeinschaftsräume (Wasch- und Trockenraum, Fahrradabstellraum) und der Heizraum.

4-Zimmer-Wohnung Nr. 5

Die 4-Zimmer-Wohnung Nr. 5 ist nach Westen, Norden und Osten orientiert. Alle Räume sind vom Wohnungsflur aus erschlossen. Die Ausrichtung der Räume ist wie folgt: das Wohnzimmer, Küche und Eltern-Schlafzimmer nach Westen; Kinderzimmer 1 nach Norden und Osten; Kinderzimmer 2, Bad und WC nach Osten. Bis auf den innen liegenden Flur mit Diele und Garderobe sind alle Räume über Fenster belichtet und belüftet. Die Loggia mit Westausrichtung ist vom Wohnzimmer und vom Schlafzimmer zu betreten.

Wohnfläche laut Aufteilungsplan 95,77 m²

Grundkonstruktion Kellerumfassungswände aus Beton (Wandstärke der Umfassungswände d=36,5 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d = 36,5 cm).

Decken Stahlbeton

Dach Satteldachstuhl mit Pfannendeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen Treppenhaus: Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag, Metallgeländer mit PVC-Handlauf; KeIleraußenzugang : Betontreppe mit Metallgeländer.

Fenster Wohnung Nr. 5: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; Kunststoffrollos; im Keller: alte Metallfenster mit Metallgitter.

Türen Hauseingangstüre (überdacht, Podeststufe): Leichtmetallkonstruktion mit Glasausfachung inkl. fes tem Seitenteil mit Klingel- und Wechselsprecheinrichtung, integrierte Briefkastenanlage; Wohnungseingangstüre: einfaches furniertes Türblatt (aus dem Baujahr); im Innenbereich (Wohnung Nr. 5): einfache, furnierte Türblätter, z.T. mit Glasausschnitt (aus dem Baujahr); Keller: z. T. feuerhemmende Metalltüren, einfache Türblätter.

Böden Wohnung Nr. 5: überwiegend Laminat oder PVC-Belag in den Wohn-, Schlafräumen und Flur, Fliesenbelag im Bad, alte Klinkerfliesen im WC; Treppenhaus: Natursteinbelag; Kellerflur: Teppichbelag auf Estrich.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich; Treppenhaus: Strukturputz mit Anstrich ; in der Wohnung Nr. 5: Wände und Decken mit Putz und Anstrich, Wandfliesen ca. 2 m hoch im Bad und halbhoch im WC, Fliesenschild am Küchenarbeitsplatz.

Technische Installation

Hausanschlüsse Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation Bad (renoviert): Badewanne, Dusche mit Kabine, zwei Waschbecken, Waschmaschinenanschluss; WC: Stand-WC mit Tiefspülkasten, Handwaschbecken; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss

Heizung Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Wärmeverteilung über Heizkörper

Loggia Betonkragplatte, Metallgeländer mit Kunststoffbeplankung, Klinkerbelag, alte Markise.

Kellerabteil Nr. 5

Zur Wohnung gehört das rd .1 0 m² große Kellerabteil Nr. 5 (It. Aufteilungsplan). Das von der Mieterin genutzte Kellerabteil entspricht gemäß Aufteilungsplan dem Kellerabteil Nr. 2. Das "richtige", zur Wohnung Nr. 5 zugehörige Kellerabteil Nr. 5 wird von einem anderen Bewohner genutzt. Laut Hausverwaltung wurden in der Vergangenheit die Kellerabteile getauscht; weitere Informationen hierzu liegen nicht vor.

• Massiv-Zwischenwände; Zugang: einfaches Türblatt, abschließbar; 11. Aufteilungsplan kein Fenster .

Außenanlagen

• Einfriedung zur Straße mit Holzlattenzaun auf Betonsockel.
• Verkehrsflächen und Hauszugang z.T. mit Asphaltbelag, z.T. mit Betonpflastersteinen.
• Grünstreifen südlich und westlich des Wohnhauses: Aufwuchs bestehend aus Rasen, Bäumen und Strauchwerk.