Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen für den 22/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr.

1486/1 und 1486/42 in der Gemarkung Bad Wörishofen, Hochstr. 1a, 1b, Füssener Str. 30, 32 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 37a bezeichneten Wohnung nebst Keller Nr. 36a (im Haus „Grünten") Hochstraße 1a, 86825 Bad Wörishofen

• Grundbuch: Bad Wörishofen
• Blatt: 6627
• Gemarkung: Bad Wörishofen
• Flurstück-Nr.: 1486/1 und 1486/42
• Gebäude- und Freifläche FlNr. 1486/1: 3.921 m² und FlNr. 1486/42: 16 m²

Wertermittlungsstichtag: 08.02.2024

Verkehrswert: 157.000 €

Grundstücksbeschreibung

Nutzung und Zubehör Die Wohnung Nr. 37a ist vermietet. Es ist kein Gewerbebetrieb vorhanden. Werthaltiges Zubehör i.S. des § 97 BGB ist nicht vorhanden. Die Kücheneinrichtung befindet sich im Mietereigentum.

Mietverträge Die Wohnung Nr. 37a ist vermietet. Das Mietverhältnis besteht seit dem 15.07.2007 und ist unbefristet. Die Nettokaltmiete beträgt 483 €/Monat.

Hausverwaltung Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit für die Wohnung Nr. 37a monatlich 147 €. Hierin sind die Betriebskosten, die Verwaltergebühren (23,80 €) und die Rücklagen für die Instandhaltung (13,00 €) enthalten.

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befinden sich 35 Tiefgaragenstellplätze und 16 oberirdische Pkw-Stellplätze. Es wird unterstellt, dass die für die Wohnanlage erforderlichen Stellplätze nachgewiesen sind und Bestandsschutz besteht. Eine Überprüfung ist hierzu nicht erfolgt. Der zu bewertenden Wohnung Nr. 37a ist kein Stellplatz zugeordnet.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im südöstlichen Bereich von Bad Wörishofen, Entfernung zum Stadtzentrum ca. 600 m

Bebauung der Umgebung Allseits Wohnbebauung, entlang Hochstraße teilweise Laden- oder Büronutzung im Erdgeschoss

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Hochstraße und asphaltierte Füssener Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Gebäudebeschreibung

Allgemeines Auf dem vereinigten Grundstück FlNr. 1486/1 und 1486/42 befinden sich eine Wohnanlage mit 41 Wohnungen verteilt auf 4 Gebäude und eine Tiefgarage mit 35 Stellplätzen. Die Wohngebäude bestehen jeweils aus Keller-, Erd-, Obergeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden. Die zu bewertende Wohnung Nr. 37a befindet sich im Dachgeschoss des Wohngebäudes Hochstraße 1a mit insgesamt 11 Wohnungen, wobei 2 Wohnungen im Erdgeschoss als Büro und als Friseursalon genutzt werden. Die Wohnung Nr. 37a besteht aus Flur, Bad/WC, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, nicht überdecktem Südbalkon und einem Abstellraum. Das Wohnzimmer wird über Südfenster, das Bad, die Küche und das Schlafzimmer über Dachfenster belichtet. Der Flur ist innenliegend und fensterlos. Die Wohnfläche beträgt 59 m², die Nutzfläche des Abstellraums beträgt 6 m². Der Wohnung Nr. 37a ist der Kellerraum Nr. 36a mit einer Nutzfläche von 6 m² zugeordnet. Die Wohnanlage mit Tiefgarage wurde 1983/1984 erbaut.

Gemeinschaftseigentum

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton

Außenwände Mauerwerk 30 cm

Innenwände Beton oder Mauerwerk

Decken Stahlbetondecken über KG, EG und DG,

Holzbalkendecke über Dachgeschoss

Treppen Betontreppen KG-EG-OG-DG mit Natursteinbelag und Stahlgeländer, Aluschereneinschubtreppe in den Spitzboden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion; Dacheindeckung: Betondachsteine, Dachfläche verschalt; Rinnen/Fallrohre: Zinkblech mit Anstrich

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Keller, sonst Holzfenster mit Isolierglas

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Isolierglas Innentüren Stahlblechtüren im Keller, Wohnungseingangstüren aus Holzumfassungszargen oder Holztürblätter mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge Natursteinbelag im Treppenhaus

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Betonwände im Keller unverputzt mit Anstrich, sonst Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Betondecken im Keller unverputzt mit Anstrich, sonst Betonfertigteildecken mit Anstrich, Gipskarton mit Raufasertapete und Anstrich im Treppenhaus; DG: Dachschrägen Gipskarton mit Raufasertapete und Anstrich im Treppenhaus, im Spitzboden Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Eingangsüberdachung aus auskragender Betonplatte mit Kupferblecheindeckung

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Ausgussbecken und Waschmaschinenanschlüsse im Wasch- /Trockenraum

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizanlagentechnik aus 2017, 2 unterirdische Heizöllagertanks

Elektro durchschnittliche, baujahrestypische Ausstattung

Wohnung Nr. 37a

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Isolierglas im Wohnzimmer und im Abstellraum, Kunststoffdachfenster mit Isolierglas (aus 2003) im Schlafzimmer, in der Küche und im Bad Rollladen Kunststoffrollladen an Fenster im Wohnzimmer

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge Fliesen im Bad, Laminat im Flur und im Wohnzimmer, PVC-Belag in der Küche, im Schlafzimmer und im Abstellraum

Wandbekleidungen Fliesen im Bad raumhoch, Fliesenschild in der Küche, sonst Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Gipskarton und Anstrich oder Raufasertapete mit Anstrich Dachschrägen Gipskarton und Anstrich oder Raufasertapete mit Anstrich

Besondere Bauteile Balkon bestehend auskragender Deckenplatte mit Glattstrich und Farbbeschichtung und Stahl-/Holzgeländer

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Kellerraum Nr. 36a Betonboden mit Glattstrich, Wände zweiseitig aus Beton und zweiseitig aus Holzlattentrennwänden, Holzlattentüre

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Badewanne, wandhängendes WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss im Bad, Spülenanschluss in der Küche

Heizung Heizkörper im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und in der Küche

Elektro durchschnittliche, baujahrestypische Ausstattung

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

Außenanlagen

Hauszugänge, Hoffläche nördlich und westlich Haus Hochstr. 1a, 16 Pkw-Stellplätze und Tiefgaragenzufahrt mit Betonsteinpflaster belegt, Kiesfilterstreifen um Gebäude, sonst einfach gestaltete Grünflächen aus Rasen mit einzelnen Bäumen und Sträuchern Die Außenanlagen befinden sich in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.