Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den 14/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurstück-Nr. 230/21, 230/22, 230/23, 230/24, 230/25, 230/26, 230/27, 230/28, 230/29, 230/30, Gemarkung Neu-Ulm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 60 des Aufteilungsplans in Ludwigstraße 42, 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Band: 351
• Blatt: 11932
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 230/21-30
• Gebäude- und Freifläche zu (in der Reihenfolge der jeweiligen Flurstücke) 374m²,453m², 461m², 451m², 866m², 439m², 228m², 233m², 230m², 254m²

 

Wertermittlungsstichtag: 15. Januar 2024

Verkehrswert: 123.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage im Stadtgebiet im zentrumsnahen Bereich der Stadt Neu-Ulm, rd. 350 m vom Stadtzentrum entfernt; Ulmer Stadtzentrum (Münsterplatz), rd. 1,3 km entfernt;

Sozialstruktur überwiegend mittlere Bevölkerungsschicht, durch Nähe zum Bahnhof überdurchschnittlicher Anteil an Pendlern

Straße / Art / Ausbauzustand Ludwigstraße, asphaltierte Innenstadtstraße, zweispurig mit beidseitigem Gehweg

Parkplatzsituation beengte und überwiegend kostenpflichtige Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung verdichtete, drei- bis viergeschossige Wohn- und Geschäftshäuser verschiedener Baujahre

Erschließungs(beitrags)situation Das Grundstück schließt direkt an die Ludwigstraße als öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB oder nach Kommunalabgabengesetz (KAG) an.

Mietvertragliche Vereinbarungen / Nutzungssituation Für das Wohnungseigentum SE-Nr. 60 wurde dem Unterzeichner ein Mietvertrag vorgelegt, der weder ein Datum aufweist noch von den dargestellten Mietvertragsparteien unterzeichnet ist. Die monatliche Miete ist mit 1.390€, inkl. Nebenkosten nach BetrKV, vereinbart worden.

 

Gebäudebeschreibung

 

Mehrfamilienhaus

Gebäudeart Mehrfamilienhaus in Massivbauweise

Baujahr 1954

Modernisierung / Sanierung

• 2003 - Hauseingangstür;
• 2001 - Fenster Hausaufgang
• 2002 - Fenster Wohnung

Unterkellerung vollständig unterkellert

Anzahl oberirdische Geschosse: Erdgeschoss, drei Obergeschosse und nicht ausgebautes Dachgeschoss

Anzahl der Wohneinheiten lt. Teilungserklärung 40 Stück

Anzahl der Teileigentume lt. Teilungserklärung 21 Stück (Außenstellplätze)

Sondernutzungsrechte Stellplätze Nr. 89, 90 und 100

Höhe der Instandhaltungsrücklage nach den vorliegenden Unterlagen der Hausverwaltung war zum 31.12.2020 eine anteilige Instandhaltungsrücklage in Höhe von 1.693,15 € für die Wohnung vorhanden

 

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände, KG Stahlbeton, 30,0 cm

Umfassungswände, ab EG Ziegelmauerwerk, 30,0 cm

Innenwände Ziegelmauerwerk, 11,5 cm und 24,0 cm

Decken Stahlbeton

Dachkonstruktion Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Hohlpfannenziegel

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre aus verzinktem Stahl

Balkone / Terrassen keine Außenwohnbereiche vorhanden

 

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung mehrlagiger Rauputz, in heller Farbgebung; im Sockelbereich farblich abgesetzt

Geschosstreppe zweiläufige Stahlbetontreppe mit Zwischenpodest, Betonwerksteinbelag, Stahlstabgeländer und Stahlhandlauf

Gebäudeeingang pulverbeschichtete Aluminiumrahmentür mit Strukturglasfüllung und fest verglasten Seitenteilen, Türgriffe aus Leichtmetall Bj. 2003

Fenster / Fenstertüren Kunststoffrahmenfenster mit 2-Scheiben-Isolierver-glasung, zeitgemäße Dreh- und Kippbeschläge, Fenstergriffe aus Kunststoff, in der Wohneinheit Kunststoffrollläden mit Aufputz-Gurtwickler

Heizungsinstallation dezentral über Gas-Kombitherme

Warmwasserversorgung über Gas-Kombitherme

 

Gesamtbeurteilung und Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums

Baujahr 1954

Modernisierung / Sanierung 1993 bis 2023 - vereinzelte (Teil-)Mod./San.;

architektonische Gestaltung einfache Architektur einer Wohnanlage der 1950er Jahre

Baukonstruktion baujahrstypisch, standardisierte Bauweise

Schalldämmung dem heutigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur mit starken Einschränkungen entsprechend (Trittschall!)

Wärmedämmung trotz neuerer Fenster und des nachgerüsteten Wärmedämmverbundsystems dem heutigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur noch bedingt entsprechend

Erhaltungszustand unterdurchschnittlich

Instandhaltungsstau kein nennenswerter, soweit ersichtlich und/oder bekannt

Baumängel/-schäden keine nennenswerten, soweit ersichtlich und/oder bekannt

Daten Energieausweis Ausstellungsdatum 06.03.2019: Energiebedarf von 197 kWh/(m²a)

 

Wohnungseigentum SE-Nr. 60

Lage im Gebäude Hauseingang „Ludwigstraße 42", 1. Obergeschoss, rechts

Grundriss 3-Zimmer-Wohnung (vgl. Grundriss in Anlage 1/2); bestehend aus einem langgestrecktem Flur, von welchem das Bad/WC, Wohnzimmer, Schlaf-/ und Kinderzimmer sowie die die Küche erschlossen werden;

Wohnfläche rd. 52 m² (vgl. Wohnflächenaufstellung in Anlage 2)

Nutzfläche Kellerabteil mit rd. 10 m², massiv ausgeführt Dachspeicher (keine Pläne vorhanden)

 

Ausstattung

Türen Dekor Buche Röhrenspantüren in Holzzargen, tlw. mit Glasfüllung, Türgriffe aus Leichtmetall

Bodenbeläge im Bad/WC keramischer Fliesenbelag, Schlafzimmer Teppichbelag, ansonsten Laminat

Wand- / Deckenbeläge überwiegend Styropor-Deckenpaneele in Holzoptik; Bad/WC raumhoch gefliest, Küche mit keramischem Fliesenspiegel in Arbeitshöhe

Sanitärausstattung Sitzbadewanne mit Einhebelmischbatterie und Brauseschlauch, Standklosett mit Spülkasten und Waschtisch mit Einhebelmischbatterie Bj. 2001; im Standard des Modernisierungs-/ Sanierungsjahres

Heizversorgung dezentral über Gas-Kombitherme

Warmwasserversorgung über Gas-Kombitherme

Elektroinstallation ausreichende Anzahl von Brennstellen, Steckdosen und Lichtschaltern; Sicherungsinstallationen mit Sicherungsautomaten und moderner Nullung (ohne FI-Absicherung)

 

Gesamtbeurteilung und Erhaltungszustand des Wohnungseigentums

Ausstattungsqualität mittlerer Ausstattungsstandard

Raumaufteilung insgesamt weitgehend sinnvolle Raumaufteilung, infolge der Wohnungsgröße für ein kinderloses Paar oder eine Kleinfamilie geeignet

Ausrichtung / Belichtung Hauptausrichtung der Wohn-/Aufenthaltsräume nach Nordwesten; insgesamt durchschnittliche Belichtungssituation, keine natürliche Belichtung im Flur

Aussichtslage überwiegend von der umliegenden Bebauung geprägt

Erhaltungszustand insgesamt unterdurchschnittlich

Baumängel/-schäden keine nennenswerten, soweit ersichtlich

 

Außenanlagen

Einfriedungen nordöstlich mit Heckenbewuchs, ansonsten keine nennenswerte Einfriedung vorhanden

Geländebefestigungen Zuwegungen tlw. mit Betonsteinen gepflastert

Freiflächen-/Gartengestaltung Freiflächenbereiche mit Rasenflächen und diversen Laubbäumen gestaltet