Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert mit einem Einfamilienwohnhaus mit Doppelgarage bebautes Grundstück Mozartstraße 3, 84323 Massing (Lkr. Rottal-Inn)

• Grundbuch: Eggenfelden von Massing
• Band: 33
• Blatt: 1210
• Gemarkung: Massing
• Flurstück-Nr.: 395/4
• Gebäude- und Freifläche zu 865m²

Wertermittlungsstichtag: 19. September 2023

Verkehrswert: 444.700€ (davon entfällt auf Zubehör: 2.500€ Einbauküche, 200€ Garderoben- Einbauschrank)

Grundstücksbeschreibung

Objektlage Das zu bewertende Anwesen liegt an der Mozartstraße, im nördlich zentralen Siedlungsbereich von Massing, ca. 60 m nördlich des Einmündungsbereiches der Mozartstraße in die Spitzwegstraße.

Umfeld Die nähere Umgebung und deren Bebauung zeigt eine aufgelockerte und durchgrünte Siedlungsstruktur mit niedergeschossiger, durchwegs freistehender Wohnbebauung mit für solche Bebauungsstrukturen üblichen Nebenbebauungen. Der nähere Siedlungsbereich wird durch seine Südhanglage im Ausdruck geprägt.

Flächennutzung Die Grundstücksbebauung besteht aus einem Einfamilienwohnhaus mit angebautem Garagengebäude. Dieser Gebäudebestand bildet, ohne befestigte, auch überdeckte Freiflächen, eine bebaute Fläche von rd. 172 m² wovon rd . 130 m2 auf das Wohngebäude entfallen. Die nicht überbauten Teile des Grundstückes präsentieren sich als Zuwegungs- und Gartenflächen.

Nivellement Das Flurstück 395/4 liegt innerhalb eines natürlich gewachsenen Geländebereiches, der eine Südhanglage aufweist. Die erweiterten Gebäudeumgriffsflächen und die Zuwegungsflächen des Flurstückes 395/4 befinden sich jedoch im annähernden Planum.

Versorgungsleitungen Das Grundstück ist an die öffentliche Wasserversorgung-, an das Netz des örtlich zuständigen Elektrizitätsversorgungsunternehmens und an das Telekommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG angeschlossen.

Entsorgungsleitungen Die Abwasserentsorgung erfolgt über einen Anschluß an das öffentliche Abwasserkanalisationsnetz.

Straßenerschließung Die Straßenerschließung erfolgt über eine im Eigentum und Unterhalt der Marktgemeinde Massing stehende Ortsstraße (Mozartstraße). Diese Erschließungsstraße ist mit einer asphaltierten Fahrbahn und beidseitig abgesetzten Gehsteigen vollständig ausgebaut.

Erschließungskosten Die für die vorhandenen Erschließungsanlagen abrechnungsfähigen Kosten sind alle bereits erhoben.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienwohnhaus

Art Einfamilienwohnhaus mit angebautem Garagengebäude

Baujahr Gemäß der Datierung des vorgelegten Eingabeplanes wurde die Gebäudeanlage im Jahre 1989 errichtet und war nach Angaben des Antraggegners im Jahre 1992 im wesentlichen bezugsfertig.

Bauweise Das Wohngebäude weist bei Außenmaßen von 10,24 m mal 12,74 m einen rechteckigen Gebäudegrundriß auf. Es umfaßt ein Erdund ein ausgebautes Dachgeschoß und ist vollständig unterkellert.

Gebäudegestaltung Das Gebäude zeigt stereometrische Bauformen der ländlich geprägten Siedlungssarchitektur der 1980er Jahre, wobei das mit der angeschlossenen Überdeckung des Hauseinganges angebundene Garagengebäude, das südwestseitig abgeschleppte Vordach mit der darunter angeordneten Terrasse und die holzverschalten Dachgeschoß-Fassadenflächen optisch wirksame Gliederungsakzente bilden

Erscheinungsbild Das Gebäude zeigt im wesentlichen ein dem Baualter entsprechendes Erscheinungsbild, das durch leichte Abwitterungs- und Verschmutzungserscheinungen an den Außenbauteilen nur mäßig beeinträchtigt wird . Der westseitig vorgesehene Balkon besteht lediglich aus kragenden Stahlträgern und ist somit unfertig.

Gebäudeanordnung Die Gebäudeanlage ist in ihrer Gesamtheit für sich freistehend angeordnet. Das Garagengebäude ist nordseitig mit einem schmalen Bauwich von der Grundstücksgrenze abgesetzt.

Gebäudenutzung zu Wohn- und den damit verbundenen Nutzungszwecken. Das Anwesen wurde zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages durch den Antragsgegner eigengenutzt.

Gebäude- und Grundrißfunktionalität

Grundrißkonzeption Das Gebäude weist zeitgerechte, den wohnfunktionalen Anforderungen eines 4- bis 5- Personen haushaltes entsprechende Grundrißgestaltungen auf.

Küche Die Küche ist ihrer Größe und Einrichtungskonzeption nach als Arbeitsküche mit Imbißplatz konzipiert Sie steht in zweckmäßiger Verbindung mit dem sich anschließenden Wohnbereich .

Sanitärräume Mit einem WC-Raum im Erdgeschoß, der im Hauswirtschaftsraum befindlichen Dusche und Waschgelegenheit und dem gut dimensionierten Bad/WC mit Dusche im Dachgeschoß verfügt das Gebäude über ein gutes Sanitärraumangebot

Stauräume Die Kellerräume des Gebäudes stellen insgesamt ein sehr gutes Stauraumangebot zur Verfügung. Dem KeIlergeschoß ist ferner ein zur Lebensmittellagerung zweckmäßiger Keiler mit feuchtigkeitsdiffundierender Bodenfläche

beigemessen. Der Spitzboden des Gebäudes kann als Schlupfspeicherraum zu einfachen Lagerzwecken genutzt werden .

Wohnräume Die Wohnräume des Gebäudes sind gut dimensioniert und bieten in ihren Proportionierungen ausreichende Mobiliarstell- und Bewegungsflächen. Im Dachgeschoß ergeben sich leichte Flächennutzbarkeitsbeschränkungen durch die vorhandenen Dachschrägen.

Freibereiche Die Freibereiche, wie Terrasse und Gartenflächen unterliegen keinen nennenswerten Immissionseinflüssen und sind hierdurch gut nutzbar.

Rohbau

Stahlbeton-Streifenfundamente, verbunden mit Stahlbeton-Sohlplatte; Kellergeschoß-Umfassungen in Stahlbeton, 30 cm stark; aufgehende Umfassungen in Mauerwerk 49 cm stark, im Dachgeschoß nur 24 cm stark, Fassadenflächen im Erdgeschoß mehrlagig verputzt, Außen lage feinkörnig verrieben, strukturiert und helldeckend gestrichen, abgerundete Kanten der Tür- und Fensterlaibungen sowie Gebäudeecken , Dachgeschoß-Fassadenflächen mit lasierten Nadelholz-Stülpschalungen auf Lattung und Wärmedämmung; Geschoßdecken als Stahlbetondecken mit Estrichen, Spitzbodendecke als Holzbalkendecke; Treppen als im Ein- und Austritt viertelgewendelte Stahlbetontreppen (Treppe zum KG mit Fliesenbelag, Treppe zum DG mit aufgesattelten, versiegelten Hartholz-Trittstufen, gemauerte und verputzte Vollumwehrung); Trennwände in Mauerwerk, 11 ,5 cm und 24 cm stark; Nadelholz-Pfettendachstuhl als flach geneigte Satteldachkonstruktion, Dachdeckung mit naturroten Ziegel-Flachdachpfannen auf Lattung und Unterschalung, Wärmedämmung in Kaltdachanordnung bzw. in der Spitzbodendecke (nA Schafwolle, auf der Spitzbodendecke zusätzlich Polystyrol); Verwahrungen, Regenrinnen und Fallrohre in Kupferblech; zweizügiger Formsteinkamin, Kaminkopf mit Zwischenplatte verputzt, Edelstahl-Einzugsröhren ; südwestseitig vorbereiteter Balkon mit kragenden Stahlträgern; Eingangs-Vordach als abgeständertes Pultdach in Nadelholzkonstruktion, einseitig zum sich anschließenden Garagendach abgekehlt

Ausbau

Fußböden keramische Bodenfliesen, FertigParkettbeläge, Korkbelag, im Keilergeschoß in einem Raum Textilauflage, im Lagerkeller Ziegel auf Sandbettung

Wände verputzt und deckend gestrichen

Fliesen Küche: im Arbeits- und Naßbereich keramisches Fliesenschild; Sanitärräume: wand hohe und umlaufende keramische Wandverfliesungen; Hauswirtschaftsraum: im Dusch- und Waschbeckenbereich keramische Wandverfliesungen

Deckenuntersichten verputzt und gestrichen, im Windfang und im Dachgeschoß gespundete Holzdeckenuntersichten

Fenster/Fenstertüren Holzrahmenfenster und Fenstertüren mit sprossengeteilten Isolierverglasungen, Dreh-Kipp-Anschläge; versiegelte Holz-Fenstergesimse, teilweise Kunststoff-Jalousien, im DG zwei Holzrahmen-Dachflächenfenster, im KG einfache Kunststoffrahmenfenster

Türen Hauseingangstüre als Holzrahmentüre mit aufgedoppeltem Türblatt, Sicherheitsbeschlag mit Schließzylinder; Innentüren als versiegelte HolzFüllungstüren, teilweise mit sprossengeteilten Glasfüllungen, zwischen Küche und Wohnstube Schiebetüre; im KG einfache Holztüren in Stahlzargen, zum Heizungsraum Fh-Stahltüre

Haustechnik

Küche zweiteilige Einbauküche, bestehend aus Schrankunter- und Oberbauten, Hochschrank-Bauteilen, Arbeitsplatte, Edelstahl-Doppelspüle mit Vorspülmulde und Mischarmatur, 4-Platten-EHerd, (Glaskeramik-Kochfeld), Heißluftherd,

Mikrowellenherd, Geschirrspülautomat, Einbaukühlschrank

Sanitär-Installationen Hauswirtschaftsraum (EG): massives Porzellan-Waschbecken mit Mischarmatur, Duschwanne mit wandhängender Schlauchbrause und Mischarmatur in Duschkabine; WC (EG): wandhängendes Porzellan-Toilettenbecken mit Spülkasten in ImputzMontage, Porzellan-Waschbecken mit Einhebel-Mischarmatur; Badezimmer (DG): Kunststoff-Doppelwaschtisch mit Einhebel- Mischarmaturen und Schrankunterbau,

Einbauwanne mit Schlauchbrause und Einhebel-Mischarmatur, wandhängendes Porzellan-Toilettenbecken mit Spülkasten in ImputzMontage, Duschwanne mit Großbrause in Festinstallation und Schlauchbrause, Einhebel-Mischarmatur, teilabgemauerte Duschkabine

Elektro-Installation baualtersgemäße, den Wohn- und Nutzungszwecken des Gebäudes entsprechend ausgeführte und dimensionierte Elektroinstallationen mit einer ausreichenden Anzahl an geschalteten Brennstellen und Steckdosen; Hörfunk- und TV-Empfangsanlage

Heizung ölgefeuerte Zentralheizungsanlage Heizkessel Fabrikat "Viessmann"; Raumbeheizung im Erdgeschoß und im DG-Badezimmer über Fußbodenheizungen, ansonsten über Konvektor- Heizkörper mit Hk-Thermostatventilen; im EG-Wohnzimmer Kachelofen

Warmwasseraufbereitung über Zentralheizungsanlage

Zubehör An Zubehör i.S. des § 97 BGB sind innerhalb des Gebäudes die in Abschnitt 7.2, Seite 23 dieses Gutachtens benannte und beschriebene Einbauküche sowie ein Garderoben-Einbauschrank vorhanden. Die Einbauküche entstammt der Bauzeit des Gebäudes, ist von insgesamt guter Qualität und befindet sich in einem guten Pflege- und Erhaltungszustand. Die Frontteile der Kücheneinrichtung zeigen ein durchaus noch zeitgerechtes Design. Der Garderoben-Einbauschrank ist sechsteilig ausgeführt und teilt sich in Hängeschrankteile, Schubladen- und Hochschrankteile sowie in Schuhschränke. Dieses Einbaumobiliar zeigt eine eher schlichte äußere Gestaltung, befindet sich jedoch in einem guten Erhaltungszustand und hat einen guten Nutzwert.

PKW-Doppelgarage

Zeitgleich mit dem Wohnhaus wurde auf dem Flurstück 395/4 eine PKW-Doppelgarage errichtet. Dieses Garagengebäude ist nordostseitig auf einer Teillänge kommun an das Wohnhaus angebunden. Das Garagengebäude nimmt bei Außenmaßen von 5,99 m mal 6,99 m einen rechteckigen Gebäudegrundriß ein. Es bietet einen ungeteilten Doppelgaragenraum und einen zu einfachen Lagerzwecken nutzbaren Dachraum (Satteldach). Dieses Nebengebäude zeigt im baulichen Erhaltungszustand im wesentlichen ein dem Wohngebäude entsprechendes Erscheinungsbild.

Dem Baualter entsprechendes Baugefüge mit Stahlbeton-Streifenfundamenten mit verbundener Stahlbeton-Sohlplatte, befahrbarer, frostsicherer Fliesenbelag ; aufgehende Umfassungen in Mauerwerk, 24 cm stark, allseitig verputzt und gestrichen (Außenputz wie Wohngebäude); Nadelholz-Pfettendachstuhl als Satteldachkonstruktion auf Stahlbetondecke, Eindeckung mit naturroten Ziegel-Flachdachpfannen auf Lattung und Unterschalung; Einfahrtstore als StahlblechProfilschwingtore mit Holzbeplankungen, Innentüre als Fh-Stahltüre, rückwärtige Eingangstüre als Holztüre mit sprossengeteilter Glasfüllung; übliche haustechnische Installationen

Außenanlagen

Der Garagenvorplatz, die Hauszuwegung und gebäudeumgreifende Zuwegungsflächen sind mit Hartsteinpflaster befestigt. Südwestlich schließt sich an das Wohnhaus eine überdeckte Terrasse an, deren Bodenfläche durch eine im Schachbrettmuster verlegte Holzkonstruktion gebildet wird . Im südwestlichen Bereich des Grundstückes befindet sich eine weitere befestigte Freisitzfläche. Die übrigen Grundstücksfreiflächen präsentieren sich als Gartenanlagen mit Rasen- und Bepflanzungsflächen sowie, vorwiegend in den Randbereichen, mit dicht eingewachsenem Gehölzbestand.

Einfriedung Das Grundstück ist mit Ausnahme des offen der Straße zugewandten Garagenvorplatzes umlaufend eingefriedet. Die dem Grundstück zugehörige, straßenseitige Abfriedung besteht aus einem einfachen Holz-Staketenzaun.