Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Landwirtschaftsfläche mit Pferde - Einrichtungen in Schwarzberg (-weg), 85356 Eching-Günzenhausen (Freising)

• Grundbuch: Freising von Günzenhausen/ Eching
• Blatt: 1034
• Gemarkung: Günzenhausen
• Flurstück-Nr.: 411
• Landwirtschaftsfläche zu 20.371m²

Wertermittlungsstichtag: 01.02.2024

Verkehrswert: 630.000 €

Grundstücksbeschreibung

Lage Alleinlage auf dem Schwarzberg in 5 13 m Höhen- und Aussichtslage nördlich von Günzenhausen-Eching;

Navigation im Anschluss an den Siedlungsrand Schwarzbergweg 4 von 85356 Eching-Günzenhausen (FS) + 0,42 Fahrkilometer;

Umgebung freie Ackerflur, Wald, renaturierte Sandgrube, Alte Ziegelei, Bogenschützen- Anlage; Kies-Feldfahrt endet am Objekt.

Zustand außerlandwirtschaftliche Nutzung

Erschließung kommunale Feldfahrten und Ackerwege; potenzielle Wasser-, Abwasser- und Strom-Erschließung.

Naturräumliche Lage Großraum Alpenvorland, Haupteinheit Unterbayerisches Hügelland, Unternaturraum Amper - Moosach/Isar Hügelland; Aufgangs- I Inselbereich zwischen dem Hügelland Nord und den Isar Schotterplatten: Terrassenplateau in Aufhanglage im südwestlichen Randbereich der Hügellandzunge (Insellage) zw. Amper und Isar über dem Aus-/Ablauf der Münchner Schotterebene mit dem Dachauer Moos. Siedlungslagen Kreis Freising: 415 (Wang) bis 524 m ü.NN; Eching liegt (als Hauptortschaft) auf 468 m "Seehöhe" in der Ebene. Hügelkuppe des lößlehmigen Oberbayerischen Tertiärhügellandes Nord.

Mikrolage Die bewertungsrelevante "Ortsentfernungslage" der Landwirtschaftsfläche wird mittig zwischen Günzenhausen und Hörenzhausen mit ca. 0, 8 Fahrkilometern angenommen. Fürholzen ist bis zum ersten Vital punkt mit ca. 1,5 Fahrkilometern Entfernung angenommen. Der Bewertungsbereich ist unbeplant. Der vorliegende unbeplante Gebäude-Bestand erscheint mit einer ca. 20-jährigen Entwicklungszeit geduldet. Die baulichen

und nichtbaulichen Anlagen dienten in der Vergangenheit einem örtlichen Reit- und Fahrverein. 2019 erfolgte ein Bewirtschafterwechsel. Seitdem dient das Grundstück der privaten Haltung von 9 Pferden (zum Besichtigungszeitpunkt); reine Hügellandflur abseits von Fremdeinflüssen (zzgl. periodischer Einfluglänm "bei Ostwind").

Ökoflächen und Ökokonto-Flächen Die Fläche der vorliegenden Wertermittlung unterliegt keiner Ökoflächen-Kartierung. Sie ist weder als bestehende Ausgleichs- u. Ersatzfläche noch als bevorratete Ökokontofläche kartiert.

Verpachtung Die Fläche ist seit Mitte 2019 für 14 Jahre wiederverpachtet. Vertragsende: 31.07.2033

Klima Das Gebiet liegt im mäßig feuchten Übergangsbereich vom kühlfeuchteren Alpenvorland.

Bodengüte / Bodenschätzungsgesetz BodSchätzG Dem Grund-/Flurstück können qualitativ insgesamt eine mittlere Ackerzahl von 61 bzw. 12.482 Ertragsmesszahlen (EMZ) zugrunde gelegt werden.

Kulturart Ackerland

Nutzung Koppelweiden, Dressuranlagen, Reitwege, Zaunanlagen für die Freizeit-Pferdehaltung zzgl. Gebäude;

Landwirtschaftsfläche ca. 1,7621 ha unbebaute, verzäunte Grünflächen

Hoffläche ca. 2.750 m²

Bestockung Weidegräser; starke Narbenschäden & Verunkrautung.

Gebäudebeschreibung

Bebauung diverse genehmigungsfreie bzw. geduldete Anlagen der Pferdehaltung

Abmarkung, Überbauung auf dem Nachbar-Flurstück Nr. 418/1 Auf der Südflanke des Flurstücks ist ein Überbau auf den nachbarlichen Waldboden, Flurstück Nr. 418/1 , gegeben.

Mehrzweckhalle - Remise

Baujahr / Alter unbekannt / ca. 30 Jahre

Gebäudeart I Typ einfache Remise, ohne Unterbau; NHKBasis- Typ 18.5

Nutzung Kaltlager; (ca. 6,3 m Tiefe x 31 ,5 m Länge)

Brutto-Grundfläche ca. 198,80 m²

Konstruktionsart Holzständer-Rahmenverbünde auf PunktFundamenten; Pultdach mit Blechabdeckung auf Bretterlage.

Türen I Tore keine; Rück- und Stirnseiten verbrettert, Nordseite offen.

Decken keine

Böden Schmutzboden; stellenweise mit Betonverbundsteinen bzw. Gummimatten provisorisch belegt

Installationen keine; (Drainage / Regenrinnen- Auffang- Behälter)

Baumängel I Bauschäden stellenweise lose bzw. fehlende Bretterverschalung

Offenstall, Futterstand

Baujahr / Alter 2016 / ca. 7 Jahre

Gebäudeart I Typ Pferde-Unterstände; NHK-Basis-Typ 18.1 .2

Nutzung Kaltlager

Brutto-Grundfläche ca. 69,02m² + 41 ,18 m² = 110,2m²

Konstruktionsart Holzständer auf Punkt-Fundamenten; Pultdach mit Blechabdeckung auf Bretterlage .

Türen I Tore keine; Rück- und Stimseiten verbrettert, Südseite bzw. West- und Ostseite offen.

Decken keine

Böden Holzbohlen

Installationen keine; (Regenrinnen-Auffangbehälter)

Baumängel I Bauschäden nicht ersichtlich;

Vordach ca. 20m² (Futterstand, angeschl. Ostseite)

Sattel-Hütte

Baujahr / Alter 2016 / ca. 7 Jahre

Gebäudeart I Typ Einzelgebäude; NHK-Basis-Typ 18.1.2

Nutzung Kaltlager

Brutto-Grundfläche ca. 12,71m² BGF

Konstruktionsart Holzrahmen auf Betonplatte; Pultdach mit Blechabdeckung

Türen I Tore Schwingtüren

Boden Zement

Installationen keine; (Regenrinnen-Auffang-Behälter); (Waschplatz an der Westseite)

Baumängel I Bauschäden nicht ersichtlich

Bauliche und nichtbauliche Nebensachen

Zaunanlagen 1,6 km Pferdezaun (3 Litzengewebe-Reihen)

Regenspeicher an jeder Hütte

Bodenbefestigung 2.750 m² Bodenaustausch mit Sand & Kies

Ablagerungen Idw. Schrott; siehe Fotodokumentation