Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienhaus und einer Doppelgarage bebautes Grundstück in Graf-Toerring-Straße 62 in 84577 Tüßling

• Grundbuch: Tüßling
• Blatt: 1763
• Gemarkung: Tüßling
• Flurstück-Nr.: 222/20
• Gebäude- und Freifläche zu 478m²

Wertermittlungsstichtag: 29.02.2024

Verkehrswert: 330.000€ + Küche EG 1.000€ + Küche OG 1000€

Grundstücksbeschreibung

Ortsbesichtigung Ein Miteigentümer hat lediglich die Besichtigung der Wohnung im

Obergeschoss begleitet. Der nördliche Teil des Dachgeschosses konnte nur eingeschränkt besichtigt werden, da einerseits kein Licht zur Verfügung stand, und die konstruktiven Bauteile verhängt oder verstellt waren. Für den südlichen Teil des Dachgeschosses wurde der Zutritt verweigert. Im Garagenkeller war nur eingeschränkt Licht vorhanden. Die Flächen konnten nur eingeschränkt besichtigt werden. Teilflächen der Fassade und Teilbereiche im Garten waren aufgrund des starken Bewuchses und der vernachlässigten Pflege nicht umfänglich einsehbar.

Wohnlage Die nähere Umgebung und deren Bebauung zeigt eine aufgelockerte Siedlungsstruktur in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern mit gemischter Baustruktur und unterschiedlicher Höhenentwicklung sowie kleinere Mehrfamilienhäuser unterschiedlicher Baualtersklassen. Die Grundstücke haben durchgrünte Gärten. Bei dem nördlichen Nachbargrundstück handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite in südwestlicher Richtung befindet sich ein Spielplatz. Die Lagequalität wird anhand der Ausführungen und bezogen auf die Gemeinde Tüßling insgesamt als mittlere bis gute Wohnlage eingestuft.

Erschließung Straße: Graf-Toerring-Straße: Das Grundstück hat Anschluss an die Ortsstraße, die im Eigentum und Unterhalt der Gemeinde Tüßling steht. Die Straße ist erschließungsbeitragspflichtig. Die endgültige Herstellung und Abrechnung sind noch nicht erfolgt.; Falkenstraße: Das Grundstück hat Anschluss an die Gemeindestraße, die im Eigentum und Unterhalt der Gemeinde Tüßling steht.; Versorgungsleitungen: Das Grundstück ist an die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Gemeinde Tüßling, an das Netz des örtlich zuständigen Elektrizitätsversorgungsunternehmens und an das Telekommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG angeschlossen.

Ver- und Entsorgungsanlagen Gebäudeanschlüsse für Wasser-, Gas- und Stromversorgung sowie Abwasserentsorgung;

Gebäudebeschreibung

Wohnfläche rd. 160 m²

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus und einer sich daran anschließenden Doppelgarage bebaut. Die überirdische Höhenentwicklung des nicht unterkellerten Wohngebäudes beträgt Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss. Im Jahr 2006 wurde auf der Südseite der Anbau eines Wintergartens im Erdgeschoss an das Wohnhaus über das Genehmigungsfreistellungsverfahren dem Markt Tüßling mitgeteilt.

vorläufige Hochwassersicherung Im Bebauungsplan Nr. 21 „Am Teisinger Bach" wird darauf hingewiesen, dass „Von Seiten des Wasserwirtschaftsamtes" „eine Überschwemmungsgefahr bei einem 100 jährigen Hochwasser nicht ausgeschlossen werden" kann. Es wird empfohlen gefährdete Bereiche wie „Kellerlichtschächte oder Eingangstüren über der Erdoberfläche auszuführen" und "wasserdichte Keller zu errichten."

Wohnhaus

Rohbau

Fundamente Streifenfundamente; Bodenplatte;

Bodenaufbau im EG Isolierschicht zwischen Rohbodenplatte und schwimmenden Estrich;

Umfassungswände 30 cm Porenbetonsteine;

Innenwände 10 cm bzw. 15 cm Porenbetonsteine;

Decken EG/OG: Stahlbetondecken; OG/DG: Holzkonstruktion

Treppe EG/OG: Stahlkonstruktion mit Holzstufen; einläufige, im An- und Austritt gleichsinnig gewundene Treppe; OG/DG: Einschubtreppe

Dach Dachstuhl in Holzkonstruktion; Unterspannbahn, Konterlattung, Dachlattung, Dachziegel; Entwässerung über Rinnen und Fallrohre in Titanzink;

Ausbau

Fassade verputzt; grün gestrichen; Sockel mit Natursteinplatten verkleidet;

Fenster/Fenstertüren weiße Kunststoffrahmen; Zweischeiben-Isolierverglasung

Türen Hauszugangstüre: Kunststofftür, weiß mit senkrechtem Glaselement; Zimmertüren: Röhrenspanntüren; glatte Türblätter; Buchendekor; entsprechende Zargen;

Wände verputzt; im EG überwiegend farbig, im OG weiß gestrichen; Treppenhaus: im unteren Bereich Glitzerfarbe; Bordüre; Küche/EG: zweiseitiger Fliesenspiegel, weiß, im Bereich der Kücheneinrichtung; ansonsten mit Folie in Marmordekor beklebt; Flur/EG: im unteren Bereich mit Dekorfolie beklebt, im oberen Bereich goldfarben gestrichen; Bad/EG: grau marmorierte Fliesen; großformatig; raumhoch gefliest; Küche/OG: zweiseitiger Fliesenspiegel, weiß, im Bereich der Kücheneinrichtung; Bad/OG: weiße Fliesen; raumhoch gefliest;

Decken nicht verputzt; EG: weiss gestrichen bzw. mit Dekorplatten verkleidet; OG: weiss gestrichen bzw. mit Dekorplatten oder Paneelen verkleidet;

Fußböden EG: Laminat, unterschiedliche Dekore; Küche: gefliest; rotbraunes Dekor; Bad: gefliest; schwarz marmoriert; große Platten; OG: Küche, Bad, Flur: PVC; Fliesen, rotbraunes Dekor;

Sanitärinstallation Bad EG: Einzelwaschbecken; Wandtoilette; Eckbadewanne; auf einer Seite offene, bodenebene Dusche, ohne Wanne mit Duschsystem bestehend aus Regendusche und Handbrause; Einhebelmischbatterien, chromfarben; Bad OG: Einzelwaschbecken; Badewanne; Wandtoilette; Einhebelmischbatterien, chromfarben; Waschmaschinenanschluß;

Elektroinstallation zeitgemäße Sicherungseinrichtungen im EG und OG bezogen auf das Baujahr; die Anzahl an Lichtschaltern, Brennpunkten und Steckdosen entspricht einem einfachen Standard bezogen auf das Baujahr;

Heizung/Warmwasser Gaszentralheizung; Vaillant; Erdgas; überwiegend Heizkörper; im Bad/EG und Flur/EG elektrische Fußbodenheizung; Im Wohnzimmer / EG: Kaminofen, kein Heizkörper;

Baumängel und -schäden vorhanden (siehe Gutachten)

Doppelgarage

Die Garage befindet sich nicht in unmittelbarer Nähe des Wohnhauszugangs, sodass die Entfernung zwischen Garage und Hauseingang als ungünstig zu bezeichnen ist. Für die Errichtung einer Garage mit Unterkellerung wurde im April 2006 ein Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gestellt, da die Garage außerhalb des Baufensters erstellt werden sollte, dem letztendlich stattgegeben wurde. Die Garage hat in etwa eine Grundfläche von 7,99 m x 5,99 m, wobei sie mit der südwestlichen Ecke aufgrund des schrägen Grundstücksgrenzverlaufes an der Nordseite etwas zurückspringt. Die in Massivbauweise und mit Satteldach ausgeführte Garage befindet sich an der Nordseite des Hauses. Das Einfahrtstor ist als Rolltor auf Metallrahmen mit automatischem Toröffner ausgeführt. Die Garage ist mit Licht und Strom ausgestattet. An der Südseite führt eine Tür in den Garten. Die Garage ist unterkellert. Die geradläufige Treppe ist mit einzelnen Metallplatten überdeckt. Durch die Ausführung der Treppe ist die Nutzung des Kellers eingeschränkt, da der Keller nur zu begehen ist, wenn dort kein Auto parkt. Im Kellergeschoss ist zu sehen, dass die Garage mit Porenbetonsteinen errichtet wurde. Teile der Wände sind dort mit Holz bzw. Fliesen verkleidet. Erdgeschossig sind die Wände verputzt und gestrichen. Laut Bauantrag wurden sie mit Holzlochziegel (d = 24 cm) errichtet. Die Garage ist im Erd- und vor allem im Kellergeschoss derart vollgeräumt, dass die Substanz und die Wände kaum eingesehen werden konnten. Licht war im Keller nicht vorhanden. Der Sockelbereich der Fassade der Garage ist, soweit einsichtig, auch mit Natursteinplatten verkleidet. Diese wurden ebenfalls nicht fachgerecht angebracht. Der Putz reißt im Anschlussbereich zwischen Haus und Garage. Das Garagentor ist nicht fachmännisch eingeputzt. Die Untersichten des Dachstuhls sind entgegen dem Wohnhaus braun bzw. nicht gestrichen. Das Gebäude macht im gesamten einen vernachlässigten Eindruck.

Außenanlagen

Geländebefestigungen Der Zufahrtsbereich von der westseitigen Gemeindestraße zur Garage ist mit Pflastersteinen belegt. Der Zugangsbereich zum Haus ist mit Pflastersteinen belegt. Der Bereich entlang des Hauses ist mit Pflastersteinen belegt, die in Teilbereichen Setzungen zeigen.

Einfriedung Das Grundstück ist auf der Westseite im Bereich des Hauses und auf der Südseite mit einem Stabgitter-Metallzaun eingefriedet.

Aufwuchs Das Grundstück wurde seit längerem nicht mehr gepflegt. Der Aufwuchs ist verwildert. Teilbereiche konnten daher nicht eingesehen werden. Auf dem Grundstück befinden sich vereinzelte Bäume. Die Südseite des Wintergartens und der Garage sind mit Weinstöcken bewachsen. Die Holzkonstruktion des Eingangsbereichs ist beidseitig mit Rosen bewachsen.