Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswertf ür das Grundstück, mit zwei Gartenhäusern bebaut, nähe Erikaweg in 85375 Neufahrn b. Freising

• Grundbuch: Neufahrn
• Blatt: 5509
• Lfd. Nr.: 4 (TB: 1)
• Gemarkung: Neufahrn
• Flurstück-Nr.: 1017/4
• Gebäude- und Freifläche zu 588m²

Wertermittlungsstichtag: 25.10.2023

Verkehrswert: 670.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, versteigert (siehe AZ 3 K 88/23#1).

Grundstücksbeschreibung

Lage im Gemeindegebiet im Hauptort Neufahrn, im Siedlungsbereich südlich der Echinger Straße, rd. 2,0 km (LL) südlich des Ortszentrums

Straßenerschließung Erikaweg, asphaltierte Sackgasse mit Anliegerverkehr, ortsüblich ausgebaut

regionale Straßenanbindung Echinger Straße (St 2053) nordwestlich in rd. 400 m erreichbar, Anschluss an die A 9 in rd. 2,8 km und an die A 92 in rd. 3,8 km

Parkplatzsituation entlang den Straßenführungen öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung individuelle Wohnbebauung unterschiedlichen Baualters in offener und geschlossener Bauweise, mit bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. ausgebauter Dachgeschosse

Erschließungssituation das Grundstück ist verkehrsmäßig über den öffentlich gewidmeten "Erikaweg" erschlossen, es sind keine Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB offen. Nach Auskunft des zuständigen Zweckverbandes wurden die Herstellungsbeiträge zur Wasserversorgung entrichtet, es konnten aber keine Beitragsbescheide zur Verfügung gestellt werden, da diese bereits seit mehr als 50 Jahren veranlagt wurden und nicht mehr vorliegen, die tatsächlich abgerechnete Grundstücks- und Geschossfläche ist somit nicht bekannt. Hinsichtlich der Wasserentsorgung teilte der verantwortliche Zweckverband mit, dass das gegenständliche Flurstück 1017/4 aus dem ehemaligen Flurstück 1016/1 hervorgeht; dieses wurde mit Bescheid vom 04.07.1 972 abgerechnet; mit Bescheid vom 07.12.1999 sind zudem für eine Geschossfläche von rd. 353 m2 die Herstellungsbeiträge erhoben worden im Falle einer Geschossflächenmehrung wären zusätzlich Beiträge erhebungsfähig, der Abwasserzweckverband hat derzeit keine gültige Beitragssatzung für die Veranlagung von Herstellungsbeiträgen, bis zum Vorliegen der neuen Satzung ca. im Jahr 2024 finden keine Beitragsveranlagungen statt.

Entwicklungszustand des Grundstücks Das gegenständliche Anwesen liegt innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplanes nach § 30 Abs 1 BauGB und ist für eine Bebauung zu Wohnzwecken bestimmt. Die Lage, Form, Größe und Beschaffenheit der Hauptfläche von ca. 500 m2 ermöglicht eine bauliche Nutzung. Die Erschließung dieses Abschnitts ist gesichert, weil er über die zweite grundstückseigene Teilfläche von ca. 88 m2 Anschluss an den öffentlich gewidmeten Erikaweg hat und die für eine bauliche Nutzung ortsüblichen Erschließungsanlagen existieren. Somit ist die Hauptfläche nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar und wird nach § 3 Abs. 4 ImmoWertV in den Entwicklungszustand "Baureifes Land" eingestuft. Die Restfläche von ca. 88 m2 dient ausschließlich der Zuwegung und Zufahrt der Hauptfläche.

Miet- und pachtvertragliche Vereinbarungen I Nutzungssituation Der gegenständliche Grundbesitz wurde bisher durch das nicht bewertungsgegenständliche Nachbarflurstück 1017/1 als Garten genutzt. Informationen zu miet- oder pachtvertraglichen Vereinbarungen liegen nicht vor.

Gebäudebeschreibung

Tatsächliche bauliche Nutzung Auf dem Anwesen existieren zwei eingeschossige Gartenhäuser.

Bauliche Anlagen

Gebäude zwei Nebengebäude, als Gartenhäuser genutzt

Baujahr ca. 1990

Bauweise Holzbauweise

Modemisierung/Sanierung keine Maßnahmen bekannt

Umbau / Ausbau / Erweiterung nicht ersichtlich

Brutto-Grundfläche (BGF)4 ca. 35 m2

Höhe nach Augenschein bis ca. 3,00 m

Fundamente nicht bekannt

Außen-/ Innenwände in Holzkonstruktion

Dachkonstruktion/-eindeckung flach geneigte Satteldächer in Holzkonstruktion mit Bitumenschindeln

Regenableitung verzinkte Regenrinnen

Türen / Fenster in Holzkonstruktion, ein Kunststoffrolltor

Bodenbelag Plattenbelag

Heizung / lüftung keine

Elektro-/ Wasserinstallation Versorgung über das nicht bewertungsgegenständliche Nachbaranwesen Lohweg 48

nutzungsspezifische Anlagen keine

Konstruktion / Ausstattung mittel bis gut

Erhaltungs-/ Pflegezustand durchschnittlich

Baumängel/ -schäden nicht bekannt

Beurteilung die beiden Gartenhäuser liegen unmittelbar neben bzw. auf der zukünftigen und in Abschnitt 3.4.6 dargestellten überbaubaren Grundstücksfläche, im Rahmen der möglichen Neubebauung steht eine Freilegung von den Nebengebäuden an

Außenanlagen

Einfriedungen Sichtschutzzaun, Gartentore in Holzkonstruktion, Thujahecke zum südöstlichen und nicht bewertungsgegenständlichen Nachbarflurstück 10171/1 keine Einfriedung

Geländebefestigungen Zufahrt mit Betonpflasterbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Grünfläche mit Wildwuchs, Strauch- und Baumbewuchs

Sonstiges Gewächshaus an der nördlich orientierten Grundstücksecke der Gartenteich des Nachbarflurstücks 1017/1 erstreckt sich augenscheinlich geringfügig auf den gegenständlichen Grundbesitz

Beurteilung Erhaltungs-/ Pflegezustand unterdurchschnittlich