Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Anwesens Lohweg 48 in 85375 Neufahrn b. Freising

• Grundbuch: Neufahrn
• Blatt: 5528
• Lfd. Nr.: 1 (TB: 2)
• Gemarkung: Neufahrn
• Flurstück-Nr.: 1017/1
• Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum, Garten zu 1.013m²

Wertermittlungsstichtag: 25.10.2023

Verkehrswert: 1.470.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe AZ 3 K 88/23)

Grundstücksbeschreibung

Lage im Gemeindegebiet im Hauptort Neufahrn, im Siedlungsbereich südlich der Echinger Straße, rd. 2,0 km (LL) südlich des Ortszentrums

Straßenerschließung Lohweg, asphaltierte Nebenstraße mit Anliegerverkehr, beidseitig Gehweg mit Pflasterbelag, ortsüblich ausgebaut

Parkplatzsituation entlang der Straßenführung öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung individuelle Wohnbebauung unterschiedlichen Baualters in offener und geschlossener Bauweise, mit bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. ausgebauter Dachgeschosse

Erschließungssituation das Grundstück ist verkehrsmäßig über den öffentlich gewidmeten "Lohweg" erschlossen, es sind keine Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB offen. es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz. soweit aus den Angaben der Erschließungsträger ableitbar, sind für das gegenständliche Grundstück und die vorhandene Bebauung die Herstellungsbeiträge nach KAG für die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen erhoben und bezahlt worden. im Falle einer zukünftigen Nachverdichtung oder Geschossflächenmehrung wären zusätzlich Beiträge erhebungsfähig, bei der Bestimmung bestehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt Unwägbarkeiten. der Abwasserzweckverband hat derzeit keine gültige Beitragssatzung für die Veranlagung von Herstellungsbeiträgen, bis zum Vorliegen der neuen Satzung ca. im Jahr 2024 finden keine Beitragsveranlagungen statt hinsichtlich der Wasserversorgung konnte der zuständige Zweckverband keine Beitragsbescheide zur Verfügung stellen, da diese bereits seit mehr als 50 Jahren veranlagt wurden und nicht mehr vorliegen, die tatsächlich abgerechnete Grundstücks- und Geschossfläche ist somit nicht bekannt.

Mietvertragliche Vereinbarungen / Nutzungssituation Die gegenständliche Immobilie wird seit Januar 2021 nicht mehr bewohnt. Informationen zu mietvertraglichen Vereinbarungen liegen nicht vor. Die Wertableitung stellt auf einen bezugsfreien Zustand ab.

Gebäudebeschreibung

Bebauung freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Tatsächliche bauliche Nutzung Der Gebäudebestand ist mit Ausnahme des Wintergartens vollständig unterkellert. Der Haupttrakt weist eine Höhenentwicklung von einem EG, OG und nicht ausgebautem DG auf. Der Nebentrakt ist zweigeschossig ausgeführt.

Allgemeine Gebäudedaten Das Einfamilienhaus mit Verbindungsbau stammt aus dem Jahr 1963. Der Nebentrakt ist Teil eines ehemaligen Backbetriebs und älteren Ursprungs (Zeitpunkt der Errichtung unbekannt). Mit der Betriebsaufgabe vor mehr als 30 Jahren wurde der Abschnitt

der Backstube als Garage umgenutzt. Ende der 1980er Jahre erstellte man beim Verbindungsbau

mit Nebentrakt im 1. Obergeschoss die Einliegerwohnung.

Baukonstruktion

Bauweise Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte in Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung

Umfassungswände vmtl. Stahlbetonwände und Ziegelmauerwerk, beim Nebentrakt im 1. OG Z.T. Leichtbauweise

Innenwände Ziegelmauerwerk, bei der Einliegerwohnung Leichtbauwände

Decken Stahlbetondecken

Treppen in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion Satteldächer in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Haupttrakt mit Pfanneneindeckung und Nebentrakt mit Stehfalz-Metalleindeckung und erforderlicher Unterkonstruktion

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre in Kupfer

Ausbau

Fassadengestaltung überwiegend mehrlagiger Außenputz, beim Nebentrakt z.T. Holzschalung

Fenster / Fenstertüren beim Haupttrakt überwiegend weiße schalldämmende Kunststofffenster und -türen, ca. Anfang der 1990er Jahre erneuert, im Treppenhaus Glasbausteine beim Nebentrakt Holzrahmenfenster aus Ende der 1980er Jahre, im KG z.T. aus den 1960er Jahren überwiegend Dreh- und Kippbeschläge, Kunststoffrollläden

Türen / Tore beim Haupttrakt zwei erneuerte Eingangstüren in Holz- bzw. Kunststoffkonstruktion, aus 2016 und 2018 bei der Einliegerwohnung Holzrahmentüre mit

Glasfüllung, vmtl. aus Ende der 1980er Jahre innen Spantüren mit glatten Türblättern in Holzund

Stahlzargen bei der Garage Sektionaltor aus dem Jahr 2006

Bodenbeläge schwimmender Estrich auf Trittschalldämmung, Fliesen-, Teppich-, Parkett- und Laminatbodenbeläge

Wandbehandlung Tapeten- und Fliesenbeläge bzw. verputzt, gespachtelt und gestrichen

Deckenuntersichten Holzuntersichten, Tapetenbeläge sowie verputzt und gestrichen bei den Dachschrägen des Haupttraktes wurden etwa in der 1. Hälfte der 1990er Jahre Hartschaum-Dämmplatten unterhalb der Konstruktionsebene angebracht

Treppen beim Haupttrakt mit Natursteinbelag, Handlauf und Geländer in Stahlkonstruktion, zum Dachspitz Einschubtreppe

Balkon im 1. OG des Haupttraktes aufgelagerte und auskragende Balkonplatte in Stahlbeton

Sonstiges Eingangsvordach nicht beheizter Wintergarten in Metall-/ Glaskonstruktion bei der Einliegerwohnung überdachte Außentreppe, als Harfentreppe mit Holzstufenbelag, seitlich Holz-/ Glaskonstruktion

Gebäudetechnik

Sanitärausstattung

---Haupttrakt (Einfamilienhaus): im KG und EG Sanitärbereiche aus den vmtl. 1980er Jahren, jeweils separate wes mit Handwaschbecken sowie (Bade-)Zimmer mit Waschbecken und Dusch- bzw. Badewanne im OG Sanitärbereiche aus den 1960er Jahren, Badezimmer mit zwei Waschbecken, WC, Bad- und Duschwanne sowie separates WC mit Waschbecken überall Stand-WCs mit Druckspülung

-Nebentrakt (Einliegerwohnung): Badezimmer mit Waschbecken, Wand-WC mit Unterputzspülkasten sowie Dusch- und Badewanne aus dem Umbaujahr der Einliegerwohnung

Heizung / Warmwasser Öl-Zentralheizung als Schwerkraftheizung ausgeführt, Heizkessel (Fa. Viessmann, Vitola 100) aus dem Baujahr 2000 Wärmeabgabe über Heizkörper mit Thermostatventilen, Brauchwassererwärmung über Heizung Erdtank mit 25.000 Liter die Heizungsanlage ist seit dem Jahr 2021 nicht mehr in Betrieb

Elektroinstallation weitestgehend aus dem jeweiligen Baujahr stammende Elektroinstallationen, mit Steckdosen, Lichtschalter und Deckenbrennstellen

TV/Audio Kabelanschluss

Außenanlagen

Einfriedungen straßenseitig Holzzaun, rückwärtig Sichtschutzzaun, Thujahecke zum nordwestlichen und nicht bewertungsgegenständlichen Nachbarflurstück 1017/4, das bisher als Garten mitbenutzt wurde, keine Einfriedung

Geländebefestigungen Stellplätze und Zufahrt zur Garage mit Betonpflasterbelag,

im Übrigen Plattenbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Strauchbewuchs, Gartenteich, Grünfläche mit Wildwuchs

Sonstiges im Vorgarten Schuppen in Holzkonstruktion und einfacher Bauausführung, Erdtank der Gartenteich erstreckt sich augenscheinlich geringfügig auf das Nachbarflurstück 1017/4

Beurteilung Erhaltungs-/ Pflegezustand unterdurchschnittlich