Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert Eigentumswohnung Nr. 37 mit Kellerabteil, Sondernutzungsrecht an TG-Stellplätzen Nr. 54, Nr. 55 in der Wohnanlage Georg-Steinhart-Straße 8 in 85399 Hallbergmoos

• 281,03/10000 MEA an
• Grundbuch: Freising
• Blatt: 3305
• Gemarkung: Hallbergmoos
• Flurstück-Nr.: 211/15
• Gebäude- und Freifläche zu 3.420m²

Wertermittlungsstichtag: 03.07.2023

Verkehrswert: 567.000,00 €

Hinweis:

• An beiden genannten Terminen ist der Eigentümer nicht erschienen. Folglich war eine Innenbesichtigung der zu bewertenden Eigentumswohnung nebst Kellerabteil und Kfz-Stellplätze Nr. 54, Nr. 55 in der Tiefgarage nicht möglich.
• Eine Aktualisierung des Verkehrswertgutachtens ist ab Seite 62 zu finden

Grundstücksbeschreibung

Hausverwaltung Das monatliche Hausgeld für die zu bewertende Wohnung beträgt 259,00 € (anteilige Heizkosten sind hier enthalten) und für die Tiefgaragen-Stellplätze jeweils 24 €/Monat. Laut Angabe der Hausverwaltung bestanden zum Wertermittlungsstichtag Hausgeldrückstände für das zu bewertende Objekt in Höhe von rd. 1.535 €.

Mikrolage Die Wohnanlage mit der zu begutachtenden Eigentumswohnung befindet sich an der Georg-Steinhart- Straße, einer U-förmigen Straße, die westlich von der Theresienstraße, der Hauptdurchfahrtsstraße von Hallbergmoos in Nord-Süd-Richtung abzweigt. Die unmittelbare Bebauung ist im Norden und Osten von bis zu dreigeschossigen Wohnanlagen geprägt, im Süden liegt das Senioren-Zentrum Hallbergmoos, westlich grenzen Grünflächen an, unmittelbar im Süden fliest die Goldach. Die Lage ist ruhig. Das Verkehrsaufkommen auf der Georg-Steinhart-Straße beschränkt sich auf Anlieger. Im öffentlichen Straßenbereich sind im begrenzten Umfang kostenfreie Parkmöglichkeiten in Form einer "Parkinsel" am westlichen "Schenkel" der Georg-Steinhart-Straße gegeben. Die Wohnlage wird als "gut" in zentraler Ortslage eingestuft.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Georg-Steinhart-Straße (Straßendeckung mit Asphaltierung und einseitigem Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser, Strom und Gas erschlossen. Der Zugang zu den Wohnhauseingängen erfolgt über Gehwege direkt am Bewertungsgrundstück (FINr. 211/15). Somit sind alle üblichen Versorgungs- sowie Entsorgungsleitungen vorhanden. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Gemeindeverwaltung nicht mehr an.

Immissionen I Beeinträchtigungen In Hallbergmoos bestehen Lärmbelästigungen durch den nahegelegenen Flughafen.

Energieausweis Der Energieverbrauchskennwert beträgt für das Gebäude, ermittelt auf der Grundlage des Energieverbrauchs von vier Jahren (01.01 .2014 - 31 .12.2017), inklusive dem Energieverbrauch für Warmwasser rd . 84,6 kWh/m2 (m2 a).

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliche Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen (Teilungserklärung, Aufteilungspläne, Energieausweis) und der Auskunft der Hausverwaltung wurde die Eigentumswohnanlage im Jahr 2005 errichtet. Die Wohnanlage mit insgesamt 40 Wohnungen besteht aus zwei Wohnblöcken. Das "Haus 1" ist insgesamt mit drei Personenaufzügen ausgestattet, im "Haus 2" ist kein Aufzug vorhanden. Die zu bewertende Wohnung Nr. 37 befindet sich im südlich gelegenen "Haus 2" und hier im "Ostflügel" (Haus Nr. 8). Das Haus ist lediglich mit einem Treppenhaus, welches alle Geschosse (UG bis DG) erschließt, ausgestattet. Eine Aufzugsanlage ist nicht vorhanden. Somit besteht kein barrierefreier Haus- und Wohnungszugang. Die zu bewertende 3-Zimmer-Wohnung Nr. 37 befindet im Dachgeschoss und ist nach Süden, Osten, und Norden orientiert. Die Ausrichtung der Räume stellt sich wie folgt dar: der Wohnzimmerbereich nach Süden und Osten; die Küche (Zugang vom Wohn-/Esszimmer), der Esszimmerbereich, das Kinderzimmer, Dusch-WC und Bad nach Norden, das Schlafzimmer nach Süden. Bis auf die innenliegende Diele sind alle Räume über Fenster belichtet und belüftet. Die Dachterrasse mit Südausrichtung und Blick zur Goldach ist sowohl vom Wohnzimmer als auch vom Schlafzimmer aus zugängig . Zur Wohnung gehört das 7,23 m2 große Kellerabteil Nr. 37 im Untergeschoss.

Wohnfläche 85,49 m2

Zustand/ Instandhaltung Die im Jahr 2005 errichtete Wohnanlage befindet sich zum Stichtag, soweit von außen erkennbar, in einem dem Baujahr entsprechenden und gepflegten Allgemeinzustand. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen wurden durchgeführt.

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke der Umfassungswände d = 25 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem (Wandstärke der Umfassungswände d = 32 cm).

Decken Stahlbeton.

Dach Pultdachkonstruktion mit Blecheindeckung in Titanzink bzw. als Alublechprofil; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppen Treppenhaus: Betontreppe mit Natursteinbelag und Metallgeländer.

Fenster Wohnung Nr. 37: vermutlich Kunststofffenster mit Isolierverglasung (z.T. bodentief mit Stahlabsturzsicherungen, sog. französische Balkone), Alufensterbleche mit Anstrich außen; Kunststoffrollos.

Türen Hauseingangstüre (überdacht): Leichtmetallkonstruktion mit Glasausfachung und verglastem Seitenteil, Klingel- und Wechselsprecheinrichtung, Briefkastenanlage; Wohnungseingangstüre: Türblatt mit Spion; im Innenbereich: keine Angaben möglich. Keller: z.T. feuerhemmende Metalltüren, sonst keine Angaben möglich.

Böden Wohnung Nr. 37: keine Angaben möglich; Treppenhaus: Natursteinbelag; Keller: keine Angaben möglich.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich (farbig gestaltet), im Innenbereich Treppenhaus: Wände und Decken mit Putz und Anstrich; Wohnung Nr. 37: keine Angaben möglich.

Technische Installation

Hausanschlüsse Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Strom und Gas angeschlossen.

Elektroinstallation Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation keine Angaben möglich.

Heizung Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Wärmeverteilung über Heizkörper.

Dachterrasse Betonbrüstung mit Stahlabsturzsicherung, ca. 2 m ho her Sichtschutz zur benachbarten Dachterrasse; sonst keine Angaben möglich.

Kücheneinrichtung: keine Angaben möglich.

Kellerabteil: keine Angaben möglich.

Tiefgarage: Stahlbetonkonstruktion, einspurige, z.T. überdeckte Rampe für Ein- und Ausfahrt, östlich vom "Haus 1 ", Metalltor mit Elektroantrieb, Metalltüre, Ampelanlage; Stellplatze Nr. 54 und 55 sind zwei Einzelstellplätze

Außenanlagen

• Einfriedung z.T. mit Grünhecke.
• Verkehrsflächen und Zugangsweg mit Betonsteinpflaster.
• Fahrradständer.
• Mülltonnenunterstand (Trapezblechkonstruktion ).
• Aufwuchs bestehend aus Rasen, Bäumen und Strauchwerk.