Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert betreffend des mit einem Einfamilienhaus, Garage und Gartenhaus bebauten Grundstücks in 25813 Husum, Detelv-von-Liliencron-Weg 11

• Grundbuch: Husum
• Blatt: 728
• Gemarkung: Husum
• Ifd. Nr.: 2
• Flur: 1
• Flurstück-Nr.: 11/33
• Gebäude- und Freifläche zu 707m²

Wertermittlungsstichtag: 03.04.2024

Verkehrswert: 285.000€

Grundstücksbeschreibung

Kleinräumige Lage Das Bewertungsobjekt befindet sich nordöstlich des Stadtzentrums in einer Nebenstraße in Sackgassenendlage. Die Entfernung zum Stadtzentrum (Marktplatz) beträgt rd. 2 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, öffentliche Verkehrsmittel, Kindergarten, Schulen und Ärzte sind im Stadtgebiet vorhanden und befinden sich teilweise in fußläufiger Entfernung. Mittlere bis gute Wohnlage; als Geschäftslage nicht geeignet.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen; in der Straße überwiegend aufgelockerte, eingeschossige Bauweise; südlich angrenzend Geschosswohnungsbau (2- bis 3-geschossig)

Beeinträchtigungen Beim Ortstermin wurden keine wesentlichen Beeinträchtigungen festgestellt.

Topografie i.W. eben; Garten mit Südostausrichtung

Erschließung

Straßenart schmale Anliegerstraße; Zone 30; Straße mit geringem Verkehr

Straßenausbau Fahrbahn aus Bitumen; Straßenbeleuchtung vorhanden; keine Gehwege oder Parkstreifen;

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten keine Grenzbebauung des Wohnhauses; Bauwichgarage; eingefriedet durch Zaun, Hecken, Sichtschutzelemente

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Objekt ist zum Ortstermin durch die Antragsgegnerin eigengenutzt.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienhaus

Gebäudeart freistehendes, eingeschossiges, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und zwei Anbauten mit flach geneigtem Satteldach bzw. Flachdach

Baujahr Für das Hauptgebäude sind keine Bauunterlagen vorhanden. N. A. der Eigentümer wird das Ursprungsbaujahr auf 1935 oder 1939 geschätzt.

Barrierefreiheit Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei. Die Türöffnungen sind in unwesentlichem Umfang 90 cm breit oder breiter. Eine barrierefreie Nachrüstung ist nur mit großem Aufwand möglich.

Straßenansicht rot verklinkertes Einfamilienhaus mit Satteldach ohne Aufbauten, mit Windfanganbau, weißen Türen und Sprossenfenstern sowie einer angebauten Garage

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Teilkeller unterhalb der Treppe und Treppenvorplatz mit Hausanschlüssen für Gas, Strom und Wasser; Erdgeschoss: Diele, Wohn- und Essbereich, Küche, Bad, Schlafzimmer und Zwischenflur zur Garage mit Duschbad, Heizungsraum; Dachgeschoss: kleiner Flur und 2 Zimmer

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart teilmassiv

Umfassungswände Mauerwerk

Innenwände teilweise massiv, teilweise Leichtbau

Geschossdecken Kellerdecke mit unterseitiger Dämmung; Decke über EG: Holzbalken

Treppen Kellertreppe: offene Holzwangentreppe; Geschosstreppe: geschlossene Holzwangentreppe mit Zwischenpodest; einfaches Holzgeländer

Hauseingang(sbereich) Eingangstür aus Kunststoff, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt

Dach Ursprungsgebäude: Sattel- oder Giebeldach ohne Aufbauten, eingedeckt mit antrazitfarbenen Dachpfannen n. A. der Antragsgegnerin Dacheindeckung im Jahr 2012 erneuert mit Bauder Aufsparrendämmung pir Plus 120 mm und Braas Doppel-S-Pfanne; Diele: Flachdach; Anbau Ostseite flach geneigtes Satteldach, Eindeckung mit Dachpfannenblech, n. A. der Antragsgegnerin Dämmung mit Glaswolle (Dachraum wurde beim Ortstermin nicht begangen)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz N. A. beim Ortstermin sind in der Wohnzimmerwand (Rückwand Küche) hinter den Riemchen Wasseranschlüsse vorhanden, falls hier künftig eine Küche eingebaut werden sollte.

Abwasserinstallationen Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation Zählerschrank, Kippsicherungen (Kellerabgang und Garage), Starkstromanschluss in der Garage

Heizung Zentralheizung mit Gas-Brennwertgerät Fa. Viessmann, Typ Vitodens 222-W, Baujahr 2012; zusätzlicher Kaminofen im Erdgeschoss: Hersteller Contura, Typ Markaryd, Baujahr 2005; teilweise Flachheizkörper, teilweise Fußbodenheizung N. A. beim Ortstermin sind im Wohnzimmer hinter der Vitrine bereits Anschlüsse vorhanden, um die Fußbodenheizung von hier aus weiter in die Küche verlegen zu können.

Lüftung keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge EG: Fliesen; DG: Laminat

Wandbekleidungen EG: glatter Putz mit Anstrich, teilweise auch Riemchen, Bäder deckenhoch gefliest; DG: Tapeten

Deckenbekleidungen Diele, Zwischenflur mit Duschbad: helles Paneel Küche, Wohnen/Essen: Sichtbalken, dazwischen Tapete bzw. Rauputz; Vollbad: Paneel mit Lichtspots, im Duschbereich Spezialfarbe mit LED; Schlafen EG: Holzpaneel mit Lichtspots; Heizungsraum: Rigips; Dachgeschoss: Raufasertapete

Fenster weiße Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung und innenliegenden Sprossen, teilweise bodentiefe Elemente, teilweise 2-fach und teilweise 3-fach-Verglasungen;

Fensterbänke innen teilweise aus Naturstein, teilweise einfach mit KunststoffÜberzug; Fensterbänke außen aus Klinker; teilweise mit (elektrischen) Rollläden (Wohnen/Essen straßenseitig, Bad EG, Schlafen EG)

Türen Hauseingangstür: weiße Kunststofftür mit Lichtausschnitten im oberen Bereich; Zimmertüren: unterschiedliche Ausführungen, weiß, profiliert Schiebetür zwischen Diele und Wohn/-Esszimmer Dachgeschosstüren vermutlich aus dem Ursprungs-Baujahr Stahltür zur Garage

sanitäre Installation Vollbad: 1 eingebaute Wanne (Whirlpool), 1 eingebaute Dusche (bodengleich), 1 wandhängendes WC, 1 Waschtisch; 1 Einbauschrank hinter dem Spiegel; Handtuchtrockner; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster Duschbad (im Durchgangsraum zw. Diele und Garage): 1 eingebaute Dusche (bodengleich), 1 wandhängendes WC, 1 Handwaschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte; ohne Fenster

Küchenausstattung winkeiförmige Einbauküche mit profilierten Fronten in Buche-Furnier (n. A. aus dem Jahr 2005, AK seinerzeit rd. 10 T€): laminierte Arbeitsfläche und Rückwand in Granit-Optik, Eck-Element mit Granitplatte, Edelstahlspüle mit Abtropffläche, Miele Geschirrspüler, AEG Herd mit Cerankochfeld und AEG Dunstabzugshaube, Naturstein-Tresen, separat stehender Kühlschrank

besondere Einrichtungen

• Kaminofen
• Einbauküche
• Einbauschränke (Vollbad, Büro)

Bauschäden und Baumängel vorhanden (siehe Gutachten)

Garage

• (keine Bauunterlagen vorhanden, alle Beschreibungen nach Angaben der Eigentümer) Baujahr 2009/2010
• nach 2010: Einbauten in die Garage (Küche, in der gewerblich Speiseeis produziert wird (Räume 13 und 14 im Grundriss), Honigraum (Raum 12 im Grundriss))
• massive Bauweise (Porenbeton)
• Flachdach mit Eindeckung alwitra Evaion, Eva-Bahn Dichtschicht 1,2 mm, Dämmung mit Glaswolle
• Wände im Garagenbereich geputzt, in den eingebauten Räumen gefliest
• Fußboden gefliest
• Garagensektionaltor, Kassette, elektrisch bedienbar
• 1 Außentür aus weißem Kunststoff mit Lichtausschnitt, 2 weiße Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung (3- fach), 1 Innentür zum Eisherstellungsbereich
• Starkstromanschluss, Wasseranschluss, Flachheizkörper im Küchenbereich, Waschmaschinenanschluss
• Decke im Garagenbereich mit Folie, im Gang und den eingebauten Räumen mit weißem Kunststoff-Paneel
• Alle Einbauten (Räume 12, 13 und 14 im Grundriss, Einbauschrank) erfolgten n. A. nachdem die Garage gefliest wurde (n. A. überwiegend in Leichtbauweise mit OSB-Platten, ein kleiner Teil gemauert).
• Besondere Bauteile und Einrichtungen: langer Einbauschrank im Gang, Außendusche vor dem gartenseitigen Garageneingang, Auf dem Garagendach war beim Ortstermin ein Solar-Paneel sichtbar, welches über ein Kabel angesteckt zu sein scheint. Nach Befragung beim Ortstermin handelt es sich wohl um ein oder zwei Module. Nähere Angaben konnten jedoch nicht gemacht werden.
• Beim Ortstermin wurden einige Baumängel/-schäden festgestellt, z. B.: Im Bereich des Abwasserkontrollschachtes sind die Fliesen gebrochen.; Die Garage wurde n. A. überwiegend in Eigenleistung erstellt. Es besteht ein erhöhtes Risiko hinsichtlich fachgerechter Ausführung.

Gartenhaus

• Holzbauweise
• n. A. beim Ortstermin nachträgliche Eindeckung mit Profilblech
• keine Innenbesichtigung zum Ortstermin möglich

Außenanlagen

• Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz,
• Wegebefestigung,
• befestigte Stellplatzfläche,
• Terrasse,
• Gartenanlagen und Pflanzungen,
• Einfriedung (Zaun, Sichtschutzelemente )
• gemauerter Brunnen mit Überdachung