Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Reihenmittelhaus "Von-der-Tann-Straße 60" in 84478 Waldkraiburg

• Grundbuch: Waldkraiburg
• Band: 96
• Blatt: 2863
• Gemarkung: Waldkraiburg
• Lfd. Nr.: 1
• Grundstück-Flurstück: 1589/15
• Gebäude- und Freifläche zu 120m²

Wertermittlungsstichtag: 14. März 2024

Verkehrswert: 195.000€

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe AZ K 11/22#1 und K 11/22#2)

Grundstücksbeschreibung

Miet-, Pacht-, Nutzungsverhältnisse Das Reihenhausanwesen "Von-der-Tann-Straße 60" auf Flur-Nr. 1589/15 wird derzeit von einem Miteigentümer bewohnt.

Grundstückszustand und Lage Die einzuwertenden Liegenschaften Flur-Nr. 1589/15, 1589/18 und 1589/23, je der Gemarkung Waldkraiburg liegen im südwestlichen Einzugsbereich der Stadt Waldkraiburg. Die Flur-Nr. 1589/15 ist mit einem voll unterkellerten Reihenmittelhaus aus dem Jahre 1977 bebaut. Von Süden gesehen handelt es sich um das zweite Reihenhaus der aus vier Wohngebäuden bestehenden Reihenhausanlage. Es handelt sich um die Haus-Nr. 60. Im Erd- und Obergeschoss besteht reine Wohnnutzung. Das Dachgeschoss ist geringfügig zu Wohnzwecken ausgebaut (Treppenhaus mit Abstellflur). Das überwiegend nicht ausgebaute Dachgeschoss dient als reiner Speicherraum. Das Erdgeschoss des Reihenhauses weist Windfang, Flur mit Treppenhaus, Toilette, Küche, Wohnzimmer und südöstlich orientiertem Balkon mit angegliederter Freiterrasse auf. Diese Freiterrasse ist vom Balkon aus mittels einer kleinen Freitreppe (Metallbauweise mit Plattenbelag) begehbar. Im Obergeschoss befinden sich Treppenhaus mit Dielenflur, Bad, zwei Kinderzimmer und Schlafzimmer sowie Balkon. Der teilausgebaute Dachgeschossbereich weist Treppenhaus mit Abstellflur auf. Der überwiegende nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschossbereich bildet reinen Speicherraum. Im Kellergeschoss sind Treppenhaus mit Kellergang, Heizungs-/Tankraum, Waschkeller sowie ein größerer und ein kleinerer Kellerraum untergebracht. Von dem kleinen Kellerraum führt eine Außenfreitreppe zum Freiterrassenbereich.

Straße, Entwässerung, Ver-/Entsorgungsleitungen Die im Osten an der Reihenhausliegenschaft Flur-Nr. 1589/15 direkt vorbeiführende öffentliche Straße ist ausgebaut, befestigt, asphaltiert und beidseitig mit Gehwegen sowie mit Straßenbeleuchtung versehen. Es handelt sich hierbei um die "Von-der-Tann-Straße". Von der öffentlichen "Von-der-Tann-Straße" zweigt auf Höhe der Reihenhausanlage Hs. Nr. 58, 60, 62 und 64 von Südosten Richtung Nordwesten die Privatstraße Flur-Nr. 1589/17 ab. Die Bewertungsgrundstücke Flur-Nr. 1589/18 (Hofraum), 1589/15 (Reihenhaus Nr. 60) und Flur-Nr. 1589/23 (Garage) sind nur über diese asphaltierte Privatstraße befahrbar. Entsprechende grundbuchamtlich gesicherte Geh- und Fahrtrechte bestehen. Das Reihenhausanwesen "Von-der-Tann-Straße 60" ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen für Kanal, Wasser und Strom und Telefon angeschlossen.

Wohnwert/ Vermietbarkeit Relativ ruhiger Wohncharakter; Mittlerer Wohnwert; Normale Vermietbarkeit

Baujahr Fertigstellung 1977

Gebäudebeschreibung

Fassaden Im Westen (Hauseingangsseite) beim EG leichte Sockelfeuchtigkeit mit Abblätterungen, im Osten beim KG, insbesondere beim KeIleraußeneingang, stärkere Feuchtigkeitsbildungen mit Salpeterausblühungen und Abblätterungen sowie leichte Rißbildungen.

Balkone Beim EG-Balkon (Hochparterre durch Hangbauweise) bei.der Trennwand zum südlichen Nachbarhaus-Nr. 58 am Sockelbereich leichte Putzschalen- und Anschlußabrisse mit Abblätterungen. Bei der EG-Betonkragplatte ober- und stirnseitig Betonrisse sowie stärkere Estrichabblätterungen. Beim OG-Balkon ebenso Estrichabblätterungen und leichte Rißbildungen.

Innenwände Im KG beim Heiz-/Tankraum teils stärkere Feuchtigkeitsbildungen mit Salpeterausblühungen, Abblätterungen, Putzschäden, Verschmutzungen und leichten Rißbildungen sowie beim kleinen Kellerraum im Bereich zur Kelleraußentreppentür, Sockelfeuchtigkeit mit Abblätterungen und Putzschalenrisse.

Decken Im Kellergeschoss in einzelnen Räumen leichte Haarrisse.

Fußböden Beim KG Estrich im kleinen Kellerraum stellenweise Abblätterungen, in Gang und Waschküche leicht gerissen sowie im Heizungs-/Tankraum Es'trichboden teils verschmutzt und schadhaft. Parkettbelag beim OG im Schlafzimmer im Bereich der Balkontüre neben Heizkörper schadhaft.

Türen Im Kellergeschoss stellenweise beschädigt.

Dachgeschoss Beim Dachflächenfensterumgriff leichte Nässeflecken an der Holzschalung.

Bemerkungen zur Baubeschreibung Die Innenwände in EG-Toilette und OG-Bad sind allseitig raumhoch gefliest. Das OG- Bad hat eine Deckenpaneeleverkleidung mit integrierten Beleuchtungskörpern und das OG- Gästezimmer eine Profilholzdeckenverkleidung.

Baubeschreibung

Bauweise Massivbauweise

Fundamente Stampfbeton

Kellerwände Stampfbeton I Hlz

Ketlerlichtschächte Beton mit Metallgitterabdeckung

Außenwände Hlz (30 cm)

Fassaden Verputzt, gestrichen;

Tragende Wände Hlz (0,24); verputzt, gestri,chen' tapeziert

Trennwände Hlz (0,115), Wände verputzt, gestrichen / tapeziert

Geschossdecken Stahlbeton B255

Dachkonstruktion Holzdachstuhl mit Schalung und Pappe, Satteldachform;

Dacheindeckung Betonpfannen (Frankfurter Pfannen)

Balkon Stahlbeton' Estrich; Metallgeländer / Eternitplattenverkleidung

Treppen Stahlbeton, Kunststeinplattenbelag, Massivbrüstung, Handlauf

Fenster Kunststofffenster, -Balkontüren /Isolierglas; Kunststoffrolläden Metalldachflächenfenster / Drahtglas

Türen/ Rahmen Glatte Sperrholztüren furniert / Holzzargen, Glastüre (Küche) Kunststoffhauseingangstürelement; KG: Holzwerkstofftüren / Stahltüre FH / Stahlzargen

Bodenbeläge Estrich schwimmend; Keramische Fliesenplatten; PVC, Linoleum, Parkett;

Sanitäranlagen Linoleum, Parkett; 1 Einbaubadewanne mit Brause, 2 WC, 2 Waschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss

Kocheinrichtungen Spülbeckenanschluss, E-Herdanschluss

Heizung Warmwasser-Zentralheizung I Heizradiatoren; Ölheizkessel (Marke Viessmann Vitola 100 Typ VC1/ Bj. 2002); (Nennwärmeleistung 18 KW)

Warmwasserversorgung Speicher-Wassererwärmer, Marke Vissmann (Typ VS2)

Brennstoffversorgung Heizöl (2 Stahltanks 'je 1.500 Ltr.)

Sonstige Einrichtungen Treppe von Balkon zu Terrasse: Stahlbauweise/Plattenstufen; Terrasse: Holzbretterbelag; Kelleraußenzugangstreppe: Beton ohne Plattenbelagh

Baulicher Zustand Mittelmäßig; Teils vernachlässigte Instandhaltung und Reparaturanstau

Außenanlagen

Mehr- und weniger starke Verwitterungen beim Holzbretterbelag der Freiterrasse und bei den Betonstufen der Kellerabgangsaußentreppe. Der westliche Vorgarten weist eine kleine Rasenfläche sowie spärliche Bepflanzung auf und der Hauszugang hat Waschbetonplattenbelag. Grundstückseinfriedung: Beim westlichen Vorgarten im Norden Granitmassivsäulen mit Holzausfachung, im Westen Maschendrahtzaun und eine Metallgartentüre sowie im Süden OSB-Holzwerkstoffplatten auf Metallkonstruktion. An der östlichen Gebäuderückseite besteht im Anschluss an den Hochparterre Balkon eine Freiterrasse mit Bretterbelag. Die Einfriedung besteht hier im Norden aus Sichtschutzholzelementen auf Metallunterkonstruktion sowie im Osten und Süden aus einem Metallgitterzaun mit Kunststoffsichtschutz.