Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) und einer Doppelgarage bebautes Grundstück in Dr.-Hans-Pinzl-Straße 22, 84359 Simbach am Inn

• Grundbuch: Eggenfelden von Simbach/ Inn
• Band: 62
• Blatt: 2502
• Gemarkung: Simbach
• Flurstück-Nr.: 761/13
• Gebäude- und Freifläche zu 543m²

Wertermittlungsstichtag: 29.08.2023

Verkehrswert: 425.000 EUR

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Einfamilienhaus liegt am nordöstlichen Stadtrand von Simbach in der gewachsenen Wohnsiedlung "Golling" an den nördlichen Innhängen. Die Siedlung ist von guten Wohnlagen mit weitem Panoramablick geprägt. Das Umfeld ist in stadteinwärtiger Richtung von Schulzentrum, Sportanlagen und Freibad, in stadtauswärtiger Richtung von Grünland und Wald geprägt. Das Quartier wird durch die ringförmig verlaufende Dr.-Hans-Pinzl-Straße erschlossen, das Objekt liegt auf der Südseite der Straße, insofern mit Zugang auf der Nordseite und Garten auf der straßenabgewandten Südseite. Die Dr.-Hans-Pinzl-Straße ist eine Anwohnerstraße mit knapp 8 m Breite, sie ist städtisch ausgebaut mit einseitigem Gehweg und bietet Längsparkmöglichkeiten. Das Verkehrsaufkommen ist sehr gering.

Immissionen keine relevanten erkennbar, insgesamt ruhige Lage

Parkmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück befindet sich eine Doppelgarage, davor sind zusätzlich Stellplatzmöglichkeiten gegeben

Grundstücksbeschaffenheit und Erschließung

Nutzbarkeit gut, die Orientierung in südlicher Richtung bedeutet vorteilhafte Belichtung des Gartens und Eingang auf der Nordseite

Zufahrten über öffentliche Straße

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden .

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft der Stadt Simbach am Inn sind keine Beiträge ausstehend. Es wird darauf hingewiesen, dass bei baulichen Veränderungen weitere Beiträge anfallen können

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte mit angebauter Doppelgarage.

Baujahr laut Angabe um 1970, danach vereinzelte Modernisierungen wie Austausch der Fenster laut Angabe um 2006, Einbau einer Gasheizung um 2007

Konzeption Das Gebäude hat eine für Doppelhaushälften gängige Konzeption:

• Keller (auch unter der Garage): Kellerräume, Haustechnik, Öltankraum, hangseitig sind die Räume wohnraumartig ausgebaut und haben offensichtlich auch Aufenthaltsraumqualität, gartenseitig überdachte Terrasse
• Erdgeschoss: Eingang mit Windfang, Flur und Zugang Treppe, WC, Kammer, Küche, Ess- und Wohnzimmer (durch möbel hafte Einbauwand unterteilt), gartenseitig Balkon
• Obergeschoss: Flur, Bad, drei Individualräume, gartenseitig Balkon
• Dachboden: nicht ausgebaut, erreichbar nur über Einschubtreppe Die Doppelgarage ist großzügig bemessen und unterkellert.

Wohnfläche gesamt rund 194m²

Konstruktion (gewöhnliche Massivbauweise)

Außenwände Mauerwerk, verputzt ohne Vollwärmeschutz (auf dem östlichen Giebel Fassadenplatten)

Fundamente massiv

Dach/ Dachform Satteldach, ältere, nicht heutigen Standards entsprechende Dämmung

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik (überwiegend 1970er Jahre-Standard)

Heizungssystem ältere Zentralheizung, Gas-Brenner vermutlich von 2007, unterstützt durch ältere Solarthermieanlage (Kollektoren auf einem Gartenhäuschen)

Elektrik funktionale Elektroausstattung mit baujahrestypischer Zahl von Steckdosen

Ausbau (baujahrestypischer Standard mit Teilverbesserungen)

Treppe angewendelte Massivtreppe (Keller-EG-OG)

Fenster um 2006 ausgetauschte Fenster (Kunststoff mit Isolierverglasung), außen liegende Kunststoff-Rollläden

Türen glatte Metallzargentüren, Hauseingangstüre in stabiler Ausführung, teils Glasausschnitte

Böden Mosaikparkett, teilweise erneuertes Fertig parkett, Fliesen, Naturstein, Teppich- und Kunststoffbeläge

Innenwände, Decken Mauerwerk, Putz, Decken teils mit Paneelen verkleidet

Sanitärausstattung originale Sanitärausstattung (EG als WC, OG als Bad mit Dusche, im Heizungsraum Badewanne, im Souterrain WC)

Sonstiges Garage mit mechanischen Kipptoren, Mauerwerksbauweise

Baulicher Zustand Das Objekt hat einen normal bis gut gepflegt und instandgehaltenen Zustand, im Laufe der Jahrzehnte wurden kleinere Veränderungen vorgenommen.

Beurteilung Insgesamt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte im Bestand, mit familientauglicher Grundrisskonzeption und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten. Im Hinblick auf den gepflegten Zustand , jedoch mit Handlungsbedarf hinsichtlich Sanitärstandard, Heizung und Wärmedämmung nimmt der typische Käuferkreis i.d .R. Modernisierungen und Verbesserungen vor. Der vorgefundene Zustand drückt sich in der Auswahl der Vergleichsobjekte und den Parametern zur Adaption aus, gesonderte Ansätze wegen Instandhaltungsrückstaus sind damit nicht notwendig.

Außenanlagen

Das Grundstück ist vor dem Eingang und vor der Garage sowie im Bereich der Zuwegung asphaltiert oder mit Natursteinplatten gepflastert. Gartenflächen sind einfach angelegt Das Grundstück ist mit Zaun und teils Hecke eingefriedet Im Garten befindet sich ein Gartenhäuschen in einfacher, hölzerner Bauweise.