Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebauten Grundstück in Ringstraße 27, 84371 Triftern

• Grundbuch: Triftern
• Band: 32
• Blatt: 1174
• Gemarkung: Triftern
• Flurstück-Nr.: 265/30
• Gebäude- und Freifläche zu 460m²

Wertermittlungsstichtag: 29.08.2023

Verkehrswert: 190.000 EUR

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Einfamilienhaus liegt am östlichen Ortsrandgebiet von Triftern in einer seit Jahrzehnten gewachsenen, überwiegend kleinteiligen Wohnsiedlung südlich der Kößlarner Straße (St 2110). Zum Marktplatz sind es etwa 500 m. Neben ähnlicher Wohnhausbebauung befinden sich in der Umgebung auch ein Discounter (Penny), ein Edeka-Volisortimenter, die Gemeindeverwaltung und teilweise Gewerbebetriebe. Das Quartier wird durch die Ringstraße erschlossen, das Objekt liegt auf der Westseite der Straße, insofern mit Zugang auf der Ostseite und Garten auf der straßenabgewandten Westseite. Die Ringstraße ist eine Anwohnerstraße mit rd. 5 m Breite schmal ausgebaut ohne Gehwege und bietet wegen der geringen Breite nur sehr eingeschränkt Längsparkmöglichkeiten. Das Verkehrsaufkommen ist sehr gering.

Immissionen keine relevanten erkennbar, insgesamt ruhige Lage

Parkmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück befindet sich eine Garage, davor sind zusätzlich Stellplatzmöglichkeiten gegeben

örtliche Infrastruktur die Infrastruktur entspricht der Funktion eines Marktes im ländlichen Raum

Beurteilung Es handelt sich um eine ruhige Lage in einer Wohnsiedlung mittlerer Lagequalität in einem Markt im ländlichen Raum.

Grundstücksbeschaffenheit und Erschließung

Oberfläche weitgehend eben und auf Straßenniveau gelegen

Zuschnitt das Flurstück hat annähernd regelmäßig-rechteckigen Zuschnitt, siehe auch Lageplandarstellung in der Anlage

Nutzbarkeit gut, die Orientierung in westlicher Richtung bedeutet vorteilhafte Belichtung des Gartens und Eingang auf der Ostseite

Zufahrten über öffentliche Straße

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden. Laut Angabe bei der Ortsbesichtigung ist für den Standort in Triftern ein Ausbau der Internetversorgung vorgesehen

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft des Marktes Triftern sind keine Beiträge ausstehend. Es wird darauf hingewiesen, dass bei baulichen Veränderungen weitere Beiträge anfallen können.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein frei stehendes Einfamilienhaus mit separatem Garagengebäude.

Baujahr der Bauplan hat einen Stempel von 1970 laut Angabe der Gemeindeverwaltung ist, da es sich 1970 um eine Aufstockung handelte, insgesamt im Kern von einem früheren Baujahr auszugehen

Konzeption Das Gebäude hat eine für Einfamilienhäuser übliche Konzeption:

• Keller: geringfügige Teilunterkellerung (Haustechnik - Boiler)
• Erdgeschoss: Eingang mit Windfang und Zugang Treppe, Essküche, Bad, Wohnzimmer, Schlafzimmer, gartenseitig überdeckte Terrasse, teils zum einfachen Wintergarten umfunktioniert
• Obergeschoss: Flur, Bad, drei Individualräume, Balkon
• Dachboden Das Nebengebäude beinhaltet eine Einzelgarage und Nebenräume (Werkstatt, teils mit Sanitärausstattung).

Wohnfläche gesamt rund 131m²

Konstruktion (gewöhnliche Massivbauweise)

Außenwände Mauerwerk, laut Plan 30 cm, verputzt ohne Vollwärmeschutz (auf dem nördlichen Giebel wurde zu einem nicht bekannten Zeitpunkt eine nicht mehr heutigen Anforderungen entsprechende Dämmung in Paneelform aufgebracht)

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach (ohne relevante Dämmung)

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik (einfacher Standard ohne Zentralheizung)

Heizungssystem Kachelofen im Wohnzimmer EG punktuell elektrische Heizlüfter- z.B. im Bad die originale elektrische Beheizung mit Nachtspeicheröfen wurde vor einigen Jahren stillgelegt (hinsichtlich der möglichen Asbestproblematik siehe Kap. 1.2) eine Beheizung mit Kachelofen und punktuell unterstützenden Elektrolüftern wird allgemein als unzureichend empfunden, auch hinsichtlich des einfachen Dämmstandards und der i.W. nicht automatisierten Beheizungsart

Elektrik funktionale Elektroausstattung mit geringer Zahl von Steckdosen

Ausbau (einfacher, älterer und inhomogener Ausbau)

Treppe angewendelte Holztreppe

Fenster überwiegend vor einigen Jahren ausgetauschte Fenster (Kunststoff mit Isolierverglasung), außen liegende Kunststoff-Rollläden

Türen Holzfuttertüren, teils mit Kunststofffolie in Holzoptik beklebt, teilverglaste Hauseingangstüre in stabiler Ausführung

Böden Parket/Laminat, Fliesen, Naturstein, Teppich- und Kunststoffbeläge

Innenwände, Decken Mauerwerk, laut Plan überwiegend 12 cm, verputzt, tlw. Verkleidungen mit Tapete, Holzpaneelen, Kunststoffpaneelen

Sanitärausstattung einfache, vor vielen Jahren erneuert Ausstattung (Bad im EG mit Wanne, Bad im OG mit Dusche)

Sonstiges Nebengebäude mit Einzelgarage mit mechanischem Kipptor, einfache Mauerwerksbauweise, Nebenraum mit einfacher Sanitärausstattung

Baulicher Zustand Das Objekt hat äußerlich einen einfach bis normal gepflegt und instandgehaltenen Zustand, im Laufe der Jahrzehnte wurden kleinere Veränderungen vorgenommen.

Beurteilung Insgesamt handelt es sich um ein älteres Einfamilienhaus im Bestand, mit funktionaler Grundrisskonzeption. Im Hinblick auf den eher einfachen Zustand mit Handlungsbedarf hinsichtlich Heizung und Wärmedämmung nimmt der typische Käuferkreis Modernisierungen und Verbesserungen vor. Der vorgefundene Zustand drückt sich in der Auswahl der Vergleichsobjekte und den Parametern zur Adaption aus, gesonderte Ansätze wegen Instandhaltungsrückstaus sind damit nicht notwendig.

Außenanlagen

Das Grundstück ist vor dem Eingang und vor der Garage sowie im Bereich der Zuwegung mit Betonverbundsteinen gepflastert. Gartenflächen sind einfach angelegt. Das Grundstück ist mit Zaun und teils Hecke eingefriedet. Im Garten befindet sich ein Gartenhäuschen in einfacher, hölzerner Bauweise.