Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Bauernhaus Hauptstraße 92, 87739 Breitenbrunn/Loppenhausen

• Grundbuch: Loppenhausen
• Blatt: 1091
• Gemarkung: Loppenhausen
• Flurstück-Nr.: 220
• Gebäude- und Freifläche zu 12.708 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 06.10.2023

Verkehrswert: 670.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mietverträge Es besteht kein Mietverhältnis.

Ortsangaben Bundesland Bayern, Gemeinde Breitenbrunn im Landkreis Unterallgäu, ca. 2.400 Einwohner, ländlich geprägter Ortsteil Loppenhausen mit ca. 1.000 Einwohnern. Im Ortsteil Loppenhausen befinden sich ein Kindergarten und ein Lebensmittelgeschäft. Die Grundschule befindet sich im Hauptort Breitenbrunn, weiterführende Schulen und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in Pfaffenhausen und Mindelheim.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere, ländliche Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Am nordöstlichen Ortsrand von Loppenhausen

Bebauung der Umgebung Dreiseitig Einfamilienhäuser oder stillgelegte landwirtschaftliche Hofstellen, im Osten unbebaute Grünlandgrundstücke

Beschaffenheit Nahezu ebenes Gelände, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand vermutlich unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Hauptstraße im Westen und asphaltierten Wirtschaftsweg im Osten, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Beschaffenheit der östlichen Grünlandfläche Die Teilfläche von 9.283 m² wird als Grünland (Pferdeweide) genutzt. Die Oberfläche ist eben und gut mäh- und maschinenfähig. Bodenschätzung: Grünland-Acker GRA, Lehm (L), Bodenstufe (I), Wasserstufe (2), Klimastufe 7.9° - 7.0° C (b), Grünlandgrundzahl 62, Grünlandzahl 62, Ertragsmesszahl 5755

 

Gebäudebeschreibung

 

Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Gemischte Bebauung aus Wohnhaus und landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden; GRZ rd. 0,3 (Grundflächenzahl bezogen auf baureife Teilfläche von 3.425 m²), GFZ rd. 0,4 (Geschossflächenzahl bezogen auf baureife Teilfläche von 3.425 m²)

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Bauernhaus und ein Nebengebäude. Das Bauernhaus besteht aus dem Wohntrakt dem Stall-/Scheunentrakt, einem eingeschossigen Stallanbau und einer ehemaligen Futterbergehalle. Der Wohntrakt besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. In den einzelnen Geschossen befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss Flur, 1 Kellerraum
• Erdgeschoss Flur, Wohnzimmer, Wohnküche, Speis, Dusche/WC,
• Geräteraum, Waschküche, Abstellraum
• Obergeschoss Flur, 3 Schlafzimmer, Büro, Bad (im Rohbau)
• Dachgeschoss nicht ausgebauter, jedoch ausbaufähiger Dachboden

Der Stall-Scheunentrakt besteht aus dem ursprünglichen Stallgebäude im Hauptgebäude, einem eingeschossigen Stallanbau im Norden und einer Futterbergehalle. Das Stallgebäude im Hauptgebäude besteht aus dem ehemaligen Kuhstall mit Futtertischdurchfahrt im Erdgeschoss und dem Heu-/Strohlagerraum im Ober-/Dachgeschoss. Der östliche Bereich des Kuhstalls ragt im Erdgeschoss auf eine Tiefe von 5 m in die Futterbergehalle.

Bei dem erdgeschossigen Stallanbau im Norden handelt es sich um einen ehemaligen Anbindekuhstall mit mittiger Futtertischdurchfahrt, der zu einem Pferdestall mit 8 Pferdeboxen umgebaut wurde. Im Osten befindet sich ein Anbau mit ehemaliger Milchkammer und Vorraum. Die ehemalige stützenfreie Futterbergehalle mit einer Raumhöhe von 9 m wird als Reithalle und teilweise als Heulager und Abstellfläche für Maschinen genutzt. Das Hauptgebäude mit Wohntrakt und ehemaligem Kuhstall ist mindestens 100 Jahre. Der Umbau des Stallbereichs erfolgte letztmals um 1987. Der eingeschossige nördliche Kuhstall wurde um 1978 und die Futterbergehalle um 1987 angebaut. Das Nebengebäude befindet sich an der Südgrenze und besteht aus einem Wohnraum mit Vorraum, einer Garage, einer Futterkammer und einem Schweinestall im Erdgeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Der westliche Bereich des Nebengebäudes ist ca. 100 Jahre und der östliche Bereich mit Schweinestall ca. 70 Jahre alt.

 

Wohntrakt

 

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel und Beton

Kelleraußenwände Vollziegelmauerwerk

Außenwände Vollziegelmauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decken Holzbalkendecken

Treppen Holztreppen

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine

Rinnen/Fallrohre Kupferblech

 

Ausbau

Fenster Betonrahmen und Holzflügel mit Einfachglas im Geräteraum EG, Holzverbundfenster im Abstellraum EG Nord, sonst Kunststofffenster mit Isolierglas (aus ca. 1987)

Rollladen/Läden nicht vorhanden

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Isolierglas, Stahlblechaußentüre im Abstellraum Nordseite, Holzstockrahmentüre im Geräteraum Süd

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge Glattstrich im Keller, Fliesen im Flur EG, in der Speis und in den Abstellräumen EG, sonst PVC-, Teppich- oder Laminatbelag in den Wohnräumen im EG und OG, Betonsteinpflaster im Geräteraum EG, OSB-Plattenboden im DG

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen in Dusche/WC raumhoch, sonst Putz und Anstrich oder Tapeten

Deckenbekleidungen Nut- und Federholzbekleidung oder Putz und Anstrich Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile überdeckter Balkon Südseite aus auskragender Betonplatte oder Holzkonstruktion mit Holzdielenboden und Stahl-/Holzgeländer, Überdachung durch Wiederkehr nach Süden (aus ca. 1987)

Besondere Einbauten nicht bekannt

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Duschwanne, WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss in Dusche/WC EG, Spülenanschluss in der Küche, Bad OG befindet sich im Rohbauzustand

Heizung holzbefeuerter Kachelofen im EG mit Wassertasche und 1.000 l Pufferspeicher, Solarunterstützung mit 7 Solarkollektoren auf Dachfläche Stall-/Scheunentrakt, Heizkörper in allen Räumen im EG und OG

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (im Gutachten einsehbar)

 

Stall-/Scheunentrakt

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, Ober-/Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel und Beton

Kelleraußenwände nicht vorhanden

Außenwände Vollziegelmauerwerk, Nordwand im OG aus Holzriegelwerk, Ostwand im EG zur Futterbergehalle aus Hochlochziegel, Ostwand im OG zur Futterbergehalle offen

Innenwände Brandwand zum Wohntrakt aus Vollziegelmauerwerk, sonst keine Innenwände vorhanden, nur Stahlrundstützen im EG

Decken Holzbalkendecke über EG

Treppen nicht vorhanden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche unverschalt

Rinnen/Fallrohre Kupferblech

 

Ausbau

Fenster Betonrahmen und Holzflügel mit Einfachglas im Stall

Rollladen/Läden nicht vorhanden

Türen/Tore 2-flg. Stahlrahmentore und Stahlrahmentüre mit Holzbekleidung und Kunststoffstegplatten

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Liegebuchten mit Ziegelpflaster oder Betonboden, sonst Betonboden mit Glattstrich im Stall EG, gespundeter Holzbretterboden im Heulagerraum DG

Fassade Holzdeckelschalung auf Nordseite DG, sonst Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich im EG,

Wände im OG/DG unverputzt bzw. unbekleidet

Deckenbekleidungen Nut- und Federholzbekleidung im Stall Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden Verfärbungen, Ausblühungen, Putzhohlstellen und leichte Putzabplatzungen am Außen- und Innenputz an den Außenwänden bis zu 80 cm Höhe infolge Mauerwerksfeuchte

 

Stallanbau

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände nicht vorhanden

Außenwände Mauerwerk

Innenwände im Kuhstall keine Innenwände vorhanden, im Anbau Trennwand aus Mauerwerk

Decken Untergurte der Holznagelbinder

Treppen nicht vorhanden

Dach Satteldach aus Holznagelbindern, Pultdach beim Anbau

Dacheindeckung asbesthaltige Wellfaserzementplatten, Dachfläche unverschalt, Zinkstehfalzblech über Anbau

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster einfache Kunststofffenster mit Isolierglas

Rollladen/Läden nicht vorhanden

Türen/Tore 2-flg. Holzschiebetor, 4 Außentüren aus Stahlzargen mit 2-tlg. Holztürblättern, 5 Außentüren auf Westseite aus verzinktem Stahlrahmen mit Holzbekleidung und Einfachverglasung

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Laufgang entlang den Außenwänden aus Ziegelpflaster, sonst Betonboden mit Glattstrich oder gescheibter Oberfläche

Fassade Putz mit eingefärbtem Oberputz, tlw. mit Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Hartschaumplatten mit Stufenfalz

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten 5 Pferdeboxen aus verzinkter Stahlkonstruktion mit Füllungen aus Holzbrettern, 3 mobile Pferdeboxen aus verzinkten Stahlrohrrahmen

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Futterbergehalle

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Holzbau

Fundamente Beton

Außenwände Holzriegelwerk

Innenwände Trennwand zum Kuhstall aus Hochlochziegelmauerwerk

Decken nicht vorhanden

Treppen nicht vorhanden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion aus Fachwerkbinder, Koppelpfetten und Sparren

Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche unverschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster nicht vorhanden

Rollladen/Läden nicht vorhanden

Türen/Tore Holzschiebetor und Holztüre auf Westseite Innentüren einfache Holzbrettertüre

Bodenbeläge Betonboden mit gescheiber Oberfläche

Fassade Holzdeckelschalung mit lasierendem Anstrich

Wandbekleidungen Außenwände unbekleidet, Trennwand zum Kuhstall unverputzt Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten Hallenlaufkran mit Heugreiferzange, Tragkraft 1.000 kg. Baujahr 1987, Reitplatz im nördlichen Hallenbereich ca. 120 m² mit 15 cm Sandboden auf Betonplatte und umlaufender ca. 2 m hoher Spanplattenwand

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Nebengebäude

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, nicht ausgebauter Dachboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel und Beton

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decke Holzbalkendecke, im Schweinestall mit Füllungen aus Bimsdielen

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel, Dachfläche unverschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Holz- oder Stahlrahmenfenster mit Einfachglas

Türen/Tore Holztüren, Garagentor fehlt Innentüren einfache Holztüren

Bodenbeläge OSB-Plattenbelag im Wohnraum, sonst Betonboden oder Ziegelpflaster im EG, Holzbretterboden im Dachboden

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich, im Schweinestall unbekleidet Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Überdachung auf Ostseite mit Pultdach

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstatttung, funktionsuntüchtig

 

Außenanlagen

 

Hofeinfahrt und Hoffläche südlich Wohntrakt und Stall-/Scheunentrakt mit Betonsteinpflaster (aus ca. 1987), im Bereich der Hoffläche unterirdischer, runder Güllebehälter mit Betondeckel, 11 m, Inhalt 285 m³, Baujahr 1987, Terrasse südlich Wohntrakt aus Betonplatte mit gescheibter Oberfläche ca. 4 m tief, westlich Wohntrakt Betonplatte 1 m breit und Grünfläche, Einfriedung der Gartenfläche nach Norden und Westen zur Straße aus Betonsockel, Betonstützen und Maschendrahtzaun, Pflanzbeet mit Blumen und Stauden nördlich der Hofeinfahrt und entlang des Zaunsockels an der Westgrenze, westlich des Stallanbaus unterirdische Jauchegrube mit Betondeckel, Abm. 20,6 x 5,70 m, Inhalt 180 m³, Baujahr 1977, auf Güllegrube Pferdepaddocks mit Abtrennung aus verzinkten Stahlrohrrahmen, westlich der Paddocks und nördlich des Wohntrakts Außenreitplatz Abm. ca. 22 x 18 m, Unterbau aus Kies, Kunststoffwabenmatten auf Splitt und Sandauflage, Einfriedung Reitplatz aus einfachem Weidezaun mit Stahlrohrpfosten, im Westen Thujahecke, östlich des Stallanbaus auf eine Tiefe von 8,50 m Betonplatte mit gescheibter Oberfläche, sonst westlicher Grundstücksbereich Grünflächen aus Rasen/Wiese mit einzelnen Obstbäumen, unbebauter östlicher Grundstücksbereich aus Wiese mit mittig von Ost nach West verlaufendem mit Gras bewachsenen Wirtschaftsweg. Die Grünflächen im westlichen Grundstücksbereich befinden sich in einem ungepflegten Zustand. Der Reitplatz ist teilweise mit Gras bewachsen, die Thujahecke westlich des Reitplatzes ist abgestorben. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.