Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

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Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für mit einem Geschäftshaus mit Einfamilienhauscharakter bebautes Gewerbegrundstück in 24975 Husby, Keeleng 15

• Grundbuch: Husby
• Blatt: 605
• lfd. Nr.: 1, 2
• Gemarkung: Husby
• Flur: 4
• Flurstück-Nr.: 156/2, 231
• Gebäude- und Freifläche zu lfd. Nr. 1: 1.976 m²; lfd. Nr. 2: 131 m²

Bewertungs- und Qualitätsstichtag: 15. Dezember 2020 (1. Gutachten) 29. Juni 2022 (Aktualisierung; beginnt ab Seite 53 der PDF)

Verkehrswert: 260.000€

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage Das zu bewertende Grundstück liegt in einem Gewerbegebiet.

umliegende Bebauung Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Gewerbebetriebe (ein Wertstoffhof, eine Tischlerei usw.).

Straßenausbau Die Straße „Keeleng" verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit gepflasterten Gehwegen sowie Beleuchtungseinrichtungen und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt. Es handelt sich um eine Sackgasse mit Wendebogen.

Gestalt und Form Die Flurstücke weisen einen annähernd dreieckigen Zuschnitt auf.

Topografie Das Grundstück verfügt über eine ebene Geländeoberfläche.

Erschließung Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Ferner ist ein Gasanschluss vorhanden. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Überbauung Es liegen keine Hinweise auf eine Überbauung vor.

Nutzungsart Das Objekt wurde bei dem Besichtigungstermin eigengenutzt.

Baurecht Nach Rücksprache mit dem Bauamt der Amtsverwaltung Hürup ist eine reine Wohnnutzung des Gebäudes nicht zulässig und der Gewerbeanteil in dem Gebäude muss überwiegen, so dass lediglich eine Nutzung als Büro, Praxis o.ä. möglich ist.

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

Baujahr Das Gebäude wurde im Jahr 2009 errichtet.

Modernisierung Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen fanden bisher nicht statt. Es wurden lediglich Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in Holzrahmenbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus in offener Bauweise.

Gründung: Das Objekt ist konventionell auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte gegründet.

Unterkellerung: Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die Außenwände sind monolithisch gemauert und mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgeführt.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen aus dem Baujahr eingedeckt ist.

Innenwände Die Innenwände sind im Erdgeschoss massiv gemauert und im Dachgeschoss in Leichtbauweise als beplanktes Holz- oder Metallständerwerk bzw. aus Porenbeton erstellt.

Decken Über dem Erdgeschoss ist eine Stahlbetondecke vorhanden.

Außentüren Die Haupteingangstür besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit einem isolierverglasten Lichtausschnitt und die Nebeneingangstür zum Geräte- Abstellraum

besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit Isolierglasausschnitt.

Fenster Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung und Rollschichtsohlbänken.

Heizungsanlage Das Gebäude wird über eine gasbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage.

Innenausstattung

Erdgeschoss Raumaufteilung: Flur, Zimmer 1, Geräte- Abstellraum, Besprechungsraum,

Heizung/ WC, Küche, HWR, Bad

Innentüren weiße Furnierholztüren

Beheizung Fußbodenerwärmung

Treppe viertel-gewendelte, geschlossene Steintreppe mit einem Belag in Holzoptik

Wandbekleidung Putz mit weißem oder farbigem Anstrich

Deckenunterkleidung Putz mit weißem Farbanstrich

Fensterbänke Marmorkunststein

Bodenbeläge terrakottafarbene Fliesen im Flur, grauer Fliesenbelag in Küche, HWR und Bad, weiße Fliesen im Heizungsraum/ WC, Laminat in Holzoptik in Zimmer 1 und Besprechungsraum, grauer textiler Bodenbelag im Geräteraum

Sanitäreinrichtung Badezimmer mit ca. 1,60 m hoch weiß gefliesten Wänden, weiße Sanitärausstattung (hängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken mit Unterschrank, entsprechend der Wände umflieste Badewanne) Gäste-WC/Heizungsraum mit ca. 1,60 m hoch weiß gefliesten Wänden, weiße Sanitärausstattung (hängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken)

Kücheneinrichtung Einbauküche mit hellen Hochglanzfronten und einer Furnierholz Arbeitsplatte, Unter- und Oberschränke, E-Herd mit Cerankochfeld, Edelstahlspüle mit Abtropffläche, Dunstabzug, Kühlschrank, Geschirrspüler

Dachgeschoss Raumaufteilung: Flur, Büro, Abstellraum, Gästezimmer, Archiv

Innentüren Echtholz - Kassettentüren mit entsprechenden Zargen

Beheizung Fußbodenerwärmung

Treppe keine

Wandbekleidung Putz mit weißem oder farbigem Anstrich

Deckenunterkleidung Putz mit weißem Farbanstrich

Fensterbänke Marmorkunststein

Bodenbeläge terrakottafarbene Bodenfliesen im Flur, Laminat in Holzoptik in Büro, Gästezimmer und Archiv, Vinyl im Abstellraum

Sanitäreinrichtung nicht vorhanden

Kücheneinrichtung nicht vorhanden

Besondere Bauteile keine

energetischer Zustand Der energetische Zustand der Gebäudehülle ist dem Baujahr entsprechend gut und zeitgemäß.

Baumängel /Schäden Ein Schutzanstrich der Außenfassade ist anzuraten. Es sind kleinere Renovierungsarbeiten durchzuführen. Eine Fensterscheibe weist einen Riss auf.

Fazit Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem guten und gepflegten Unterhaltungszustand und weist eine zeitgemäße Ausstattung auf.

Nebengebäude

Stahlbetongarage mit massiven Umfassungswänden und einer Seiteneingangstür, einem mit Bitumenbahnen gedeckten Flachdach und einem Stahlblechschwingtor

Geräteschuppen mit Trapezblech-Umfassungswänden und einem entsprechenden flach geneigten Satteldach

Schuppengebäude mit hölzernen Umfassungswänden, einem flachgeneigten Pultdach aus GFK Wellplatten und einer Holztür

Außenanlagen

Zuwegung / Zufahrt Die Zufahrt zum Grundstück ist mit Kies befestigt und die Eingangszuwegung ist unbefestigt. Um das Gebäude sind Waschbetonplatten verlegt.

Einfriedung Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über eine lebende Hecke oder ist nicht vorhanden.

Freiflächen Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen und entlang der Grundstücksgrenzen ist ein Baumbewuchs oder Büsche bzw. Sträucher vorzufinden.

Terrasse Es ist auf dem Grundstück eine gepflasterte Terrasse erstellt. Sie weist eine Größe von ca. 50 m² auf.

Beurteilung Außenanlagen Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem einfachen Zustand.