Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein mit abbruchreifem Altbestand bebautes Grundstück in Flurstraße 5, 84032 Landshut

• Grundbuch: Landshut - weißes Viertel -
• Band 252
• Blatt: 9958
• Gemarkung: Landshut
• Flurstück-Nr.: 1938/16
• Gebäude- und Freifläche zu 654m²

Wertermittlungsstichtag: 09.11 .2023

Verkehrswert: 460.000 EUR

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Die Flurstraße zweigt von der Altdorfer Straße in westlicher Richtung ab und verläuft als Erschließungsstraße im Stadtteil bis zur Eichenstraße. Die Flurstraße ist im Bereich des Bewertungsobjekts städtisch zweispurig ausgebaut mit etwa 12 m Breite, die Straße hat beidseitig Gehwege und bietet teils Längsparkmöglichkeiten, sie hat mittleres Verkehrsaufkommen. Der Landshuter Norden umfasst kleinteilige Wohnsiedlungen nördlich des Bahnhofs. Entlang der größeren Straßen im Quartier sind Misch- und Gewerbenutzungen angesiedelt. Die unmittelbare Umgebung ist in südlicher Richtung von kleinteiliger Wohnbebauung, gegenüber von Geschosswohnungsbau und Richtung Altdorfer Straße von gemischten Nutzungen und einem leer stehenden Supermarkt sowie einem Hotel geprägt. Der Standort ist gut erreichbar und gilt als mittlere Wohnlage.

Parkmöglichkeiten im Umfeld möglich

Beurteilung Zusammenfassend handelt sich um eine mittlere Wohn- und Mischgebietslage.

Grundstücksbeschaffenheit und Erschließung

Nutzbarkeit gut, die Orientierung in südlicher Richtung bedeutet, dass etwaige Gebäude so angeordnet werden können, dass sich ein Garten auf der straßenabgewandten Südseite und der Eingang auf der Nordseite befinden

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden.

Hochwasser Die Bewertungsfläche liegt in einer Zone, die im online- Dienst "Naturgefahren" des Bayer. Landesamtes für Umwelt als "Hochwassergefahrenfläche HQextrem" dargestellt ist.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein über die Jahrzehnte gewachsenes Gebäudeensemble einfachster Struktur.

Baujahr Wesentliche Eckdaten der baulichen Entwicklung: 1894: Kuhstallung mit Remise; 1930: Umbau des Stalls zum Wohngebäude; 1946: Neuerrichtung eines Stadels als Anbau am Wohngebäude; 1964: Einbau eines Kühlraums; 1972: Ausbau des Stadels in Lager- und Büroräume (als Depot für eine Brauerei); 1976: Ausbau des Lagerschuppens für Heizöllagerzwecke

Baukörper winkeiförmiges Gebäudeensemble, zum Besichtigungszeitpunkt augenscheinlich zwei Wohneinheiten

Konzeption/Grundriss Das Gebäudeensemble hat einfache, mit den Umbauten gewachsene Anordnung bei einfacher, verschachtelter Grundrisslösung mit Durchgangszimmern. Ein Keller ist nicht vorhanden. Das Wohnhaus hat Erdgeschoss und teilausgebautes Dachgeschoss, der hintere Trakt ist eingeschossig. Derartige Gebäudestrukturen genügen nicht mehr den gängigen Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen.

Wohn- und Nutzfläche Die Wohnfläche des Wohnhauses ergibt sich überschlägig zu etwa 100 m2, verteilt auf Erd- und Dachgeschoss (Außenmaße etwa 7,5 m x 12 m). Die gewerbliche Nutzflache des rückwärtigen Traktes wird im Plan mit rund 65 m2 angegeben (derzeit als Wohnung genutzt). Wintergarten, Vorbauten und schuppenartige Bereiche sind in den Flächenangaben nicht enthalten.

Konstruktion Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, verputzt ohne relevanten Warmeschutz

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach / Schrägdach (ohne relevante Dämmung)

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine, Wellfaserzementplatten

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik einfacher Standard, soweit feststellbar ohne Zentralheizung

Heizungssystem Einzelofenheizung und punktuell elektrische Heizlüfter Eine derartige Beheizung wird allgemein als unzureichend empfunden, auch hinsichtlich des einfachen Dammstandards und der i.W. nicht automatisierten Beheizungsart

Elektrik funktionale Elektroausstattung mit geringer Zahl von Steckdosen

Ausbau einfacher, älterer und inhomogener Ausbau

Treppe einfache Holztreppe

Fenster einfache Holzfenster (überwiegend mit Isolierverglasung), teils Glasbausteine

Türen Türen in einfacher Ausführung

Böden in einfacher Ausführung

Innenwände, Decken Mauerwerk / leichte Bauweise, teils mit Paneelen verkleidet

Sanitärausstattung einfache, altere Ausstattung

Sonstiges Carport in Holzbauweise als Nebengebäude, vorhanden ist ein weiterer baufälliger Carport

Baulicher Zustand Das Objekt hat äußerlich einen einfach gepflegt und instandgehaltenen Zustand, im Laufe der Jahrzehnte wurden kleinere Veränderungen vorgenommen. Derartige, im Kern Ober 100 Jahre alte Gebäudeensembles werden von der Mehrzahl potenzieller Marktteilnehmer als Abbruchobjekte betrachtet, weil ihr Nutzwert in keinem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zum örtlichen Bodenwertniveau steht.

Außenanlagen

Das Grundstück ist teilweise gepflastert oder asphaltiert, auch aufgekiest und ansonsten einfach gärtnerisch angelegt. Das Grundstock ist mit Zaun und teils Hecke eingefriedet.