Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Doppelhaushälfte mit Garage, Saxtorfer Weg 68, 24340 Eckernförde

• Grundbuch: Eckernförde
• Blatt: 2.946
• BVNr.: 1
• Gemarkung: Borby
• Flur: 2
• Flurstück-Nr.: 23/3
• Gebäude- und Freifläche zu 574m²

 

Wertermittlungsstichtag: 16.05.2024

Verkehrswert: 196.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Der Saxtorfer Weg liegt im Stadtteil Borby. Die Straße wurde im Bereich des Wertermittlungsobjektes zweispurig ausgebaut und asphaltiert, beidseitig befinden sich abgetrennte sowie befestigte Gehwege. Einseitig ist zudem ein Fahrradweg vorhanden. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht auf der Straßenseite des Grundstücks vorwiegend aus Einfamilien- und Doppelhäusern. Westlich findet sich Mehrfamilienhausbebauung in zweigeschossiger Bauweise. Rückwärtig liegt eine Kleingartenkolonie, die u.a. über einen Sandweg erschossen wird, der nördlich an das Grundstück angrenzt.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 574 m2 große Grundstück hat eine annähernd rechteckige Form und weist im Gebäudebereich eine nahezu ebene Beschaffenheit auf. Rückwärtig liegt das Gelände tiefer, so dass die Terrasse über Treppenstufen begehbar ist.

Nutzung Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte bebaut, diese verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Weiterhin findet sich auf dem Grundstück ein massives Garagengebäude, welches nördlich angesetzt wurde. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind vorwiegend als Rasenflächen mit Anpflanzungen angelegt und befinden sich in einem eher ungepflegten Zustand. Das Gebäude wurde zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung von einem Mitglied der Erbengemeinschaft und dessen Sohn bewohnt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch den Saxtorfer Weg erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Die Doppelhaushälfte und die Garage wurden laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1972 in Massivbauweise errichtet.

Geschosse Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Größe Die Wohnfläche der Doppelhaushälfte beträgt im EG und DG rd. 82 m². Hiervon entfallen rd. 51 m² auf Erdgeschoss und rd. 31 m² auf das Dachgeschoss. Die Nutzfläche der Garage beläuft sich im Erdgeschoss auf rd. 15 m²

Raumaufteilung

• Kellergeschoss: Kellerflur, 3 Kellerräume, Heizungs- und Öllagerraum
• Erdgeschoss: Diele/Garderobe, WC, Wohnzimmer, Küche
• Dachgeschoss: Flur, 3 Zimmer, Bad
• Spitzboden: Abstellfläche

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände KG: 36,5 cm massives Mauerwerk; sonst: 17,5 cm Gasbetonmauerwerk, 11,5 cm Vormauerziegel

Innenwände Wohnungstrennwände: 2 x 11,5 cm Gasbetonmauerwerk mit 2 cm Dämmung; sonst 11 ,5 - 17,5 cm Gasbetonmauerwerk

Unterer Abschluss Unterbeton, Estrich

Geschossdecken 12 cm Stahlbetondecke, 2 cm Dämmung, 4 cm Betonestrich

Dachschräge Gipskartonplatten auf Sparschalung, Dämmung in der Sparrenlage

Dachform Satteldach mit Betondachsteineindeckung (laut Auskunft beim Ortstermin ca. im Jahr 2000 neu eingedeckt), Unterschläge aus Plattenverkleidung, Stirnverkleidung aus Kunstschiefer, Fallrohre und Dachrinnen aus Zinkblech

Geschosstreppe KG/EG: Massive Treppe mit Kunststeinstufen; EG/DG: Offene Metallkonstruktion mit Holzstufen

Innentüren Holzwerkstofftüren

Fenster Ältere Kunststofffenster mit Isolierverglasung, vereinzelt Außenjalousien; KG: Einfachverglaste KeIlerfenster

Außentüren Wie Fenster

Sanitärinstallation Zweckmäßig

Elektroinstallation Zweckmäßig

Heizungsinstallation Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung Ältere Ölfeuerungsanlage (laut nachträglicher Auskunft aus dem Jahr 1990), Stahlöltanks

 

Raumbeschreibung

Räume Kellergeschoss

Kellerflur

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich, Profilholzverkleidung im Bereich der Treppe

Deckenverkleidung Betondecke und Anstrich

Fußboden Fliesen

Sonstiges Außentür zum Kellerniedergang

 

Kellerraum (unterhalb der Garage)

Wandverkleidung Mauerwerk und Anstrich

Deckenverkleidung Betondecke

Fußboden Estrich

Sonstiges Stellenweise Pilzgeflecht im Wandbereich

 

Kellerraum

Wandverkleidung Mauerwerk und Anstrich

Deckenverkleidung Betondecke

Fußboden Estrich

Sonstiges Stellenweise Pilzgeflecht im Wandbereich

 

Kellerraum

Wandverkleidung Mauerwerk und Anstrich

Deckenverkleidung Betondecke und Anstrich

Fußboden Fliesen

 

Heizungs- und Öllagerraum

Wandverkleidung Mauerwerk und Anstrich

Deckenverkleidung Betondecke und Anstrich

Fußboden Estrich

Sonstiges Ölfeuerungsanlage, Stahlöltanks

 

Räume Erdgeschoss

Diele/Garderobe

Wandverkleidung Profilholzverkleidung

Deckenverkleidung Putz und Anstrich

Fußboden Fliesen

 

WC

Wandverkleidung Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Fliesen

Sonstiges Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten - ältere Ausstattung

 

Wohnzimmer

Könnte nicht eingesehen werden, da die Tür abgeschlossen war. Laut Auskunft ist die Ausstattung mit den übrigen Räumen vergleichbar.

 

Küche

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich, Fliesenschild

Deckenverkleidung Putz und Anstrich

Fußboden Fliesen

Sonstiges Ältere Küchenzeile und Terrassentür vorhanden

 

Räume Dachgeschoss

Flur

Wandverkleidung Profiholzverkleidung

Deckenverkleidung Profiholzverkleidung

Fußboden Teppichboden

 

Zimmer

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Teppichboden

 

Zimmer

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Estrich

 

Zimmer

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Estrich

 

Zimmer

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Estrich

 

Bad

Wandverkleidung Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Fliesen

Sonstiges Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne geflieste Dusche mit Bodenablauf - bis auf den erneuerten Duschbereich ältere Ausstattung

 

Spitzboden

Abstellfläche

Dachschräge Dacheindeckung in Pappdocken

Fußboden Dämmung in der Balkenlage, teilweise Holzdielung

 

Zustandseinstufung

Baumängel/ -schäden Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand Vorwiegend unterdurchschnittlicher bis durchschnittlicher und eher ungepflegter Gesamtzustand.

Sonstiges Die Baukonstruktion und die energetische Beschaffenheit ist im Wesentlichen dem Altbaubestand zuzuordnen. Es besteht insgesamt alters- und nutzungsbedingter Renovierungsbedarf. Aufgrund des Alters der Heizungsanlage muss davon ausgegangen werden, dass bei einem Eigentümerwechsel eine Erneuerung erforderlich wird. Insbesondere die Außenwände in der unterkellerten Garage weisen stärkere Feuchtigkeit auf. Augenscheinlich war in einem Bereich der Garage vermutlich ein brauner Kellerschwamm (Schimmelpilzart) vorhanden. Am Mauerwerk entstehen hierdurch i.d .R. keine Schäden.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen Auffahrt und Zugangsbereich mit Betonsteinpflasterung

Einfriedung Zur Straße offen gehalten, Einfassung zum seitlichen Sandweg mit kleiner Steinmauer, sonst verschiedene Zäune und Buschwerk

Terrasse Oberfläche mit Betonsteinpflasterung

Gartenanlage Rasenflächen mit Anpflanzungen

Nebengebäude Unterkellertes Garagengebäude in Massivbauweise mit Rotsteinansicht, Flachdachaufbau mit Dachdichtungsbahnen, Metallschwingtor zur Auffahrt, im EG innen Betonboden, Wände mit Putz und Anstrich

Einstufung Übliche Gestaltung, ungepflegter Zustand