Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen für das mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaute Grundstück in 54314 Zerf, Kapellenstr. 3

• Grundbuch von Zerf
• Blatt 2673
• Gemarkung Zerf
• Flur 34
• Flurstück 32 zu 986 m²

 

Verkehrswert: 191.000,00 EUR

Stichtag: 09.10.2023

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage: Ortsrand; Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 2 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs ca. 2 km entfernt; Schulen und Ärzte ca. 2 km entfernt; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) ca. 0,6 km entfernt; Verwaltung (VG Saarburg-Kell) ca. 16 km entfernt;

mittlere Wohnlage

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; in offener 1-2-geschossigen Bauweise Beeinträchtigungen: Im Ortstermin waren keine, den Wert wesentlich beeinflussenden, Beeinträchtigungen festzustellen.

Topografie: von der Straße ansteigend

Straßenart: Anliegerstraße

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Wohnhauses

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Baugrund

 

Gebäudebeschreibung

 

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung; eingeschossig; unterkellert;

ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

Baujahr: 1972

Modernisierung:

• ca.2005 Dämmung des süd-westlichen Giebels
• ca.2018 Modernisierung des DG inkl. Dachflächenfenster, Bad, Fußboden
• ca.2018 Erneuerung Dusche Bad EG

darüber hinaus wurden keine restnutzungsverlängernden Maßnahmen durchgeführt

 

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor.

Barrierefreiheit: Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei. Die Türöffnungen sind überwiegend 90 cm breit oder breiter und schwellenfrei.

Aufgrund der örtlichen Marktgegebenheiten (u.a. Altersstruktur, Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum für die konkrete Objektart etc.) wird in dieser Wertermittlung davon ausgegangen, dass der Grad der Barrierefreiheit keinen oder nur einen unwesentlichen Einfluss auf die Kaufpreisentscheidung hat und somit nicht in der Wertermittlung berücksichtigt werden muss.

Erweiterungsmöglichkeiten: nicht geprüft

Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen; unverputzt

 

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss:

• Flur
• 2 Lagerräume
• Garage,
• Heizungsraum mit Öllager,
• Bad mit Dusche und WC

 

Erdgeschoss:(Wohnfläche 97,50 m²)

• Treppenhaus
• Flur
• Bad
• Esszimmer
• Küche
• Wohnzimmer
• 2 Schlafzimmer
• Balkon
• Terrasse

 

Dachgeschoss:(Wohnfläche 64,70 m²)

• Treppenhaus
• Flur
• Bad
• Küche / Esszimmer
• Wohnzimmer
• 2 Schlafzimmer

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: nicht einsehbar, vermutlich Streifenfundament

Keller: Mauerwerk

Umfassungswände: Mauerwerk

Innenwände: tragende Innenwände Mauerwerk; nichttragende Innenwände Mauerwerk

Geschossdecken: Stahlbeton

Treppen: Geschosstreppe: Stahlbeton mit Kunststein

Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Holz ohne zeitgemäßen Einbruchschutz seitlich mit Glasbausteinen Hauseingang geringfügig vernachlässigt

Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten

Dachform: Satteldach

Dacheindeckung: Kunstschiefer; (vermutlich asbesthaltig) Dämmung der obersten Geschossdecke aus dem Baujahr

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: einfache Ausstattung; je Raum ein bis zwei Lichtauslässe; je Raum ein bis zwei Steckdosen; Zählerschrank neu aus 2022, Starkstromanschluss in der Garage

Heizung: Ölzentralheizung; Bj. 1994 21 kW-, Brenner, Baujahr 1994; Stahltank

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung

besondere Bauteile: Eingangstreppe, Loggia

besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Besonnung und Belichtung: gut bis ausreichend

Bauschäden und Baumängel:

• aufsteigende Feuchtigkeit im Keller
• Heizungsanlage überaltert
• Holzfenster mit Einfachverglasung im EG
• Balkontüren EG schadhaft
• Terrasse teils schadhaft, Absackung Waschbetonplatten
• Eingangsüberdachung / Balkon abgängig
• Außenputz mit Algenbefall
• Rollläden mit Hagelschaden
• allgemeiner Unterhaltungsstau im EG
• wirtschaftliche Wertminderungen:
• mangelnde Wärmedämmung, mangelnder Schallschutz

 

Allgemeinbeurteilung:

• Das Gebäude befindet sich einem altersentsprechenden Zustand.
• Die Hauptwohnung im EG entspricht dem Zustand des Baujahrs.
• Hier besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau.
• Die Wohnung im DG wurde 2018 modernisiert.
• Der energetische Status entspricht nicht dem zeitgemäßen Standard.

 

KG

 

Bodenbeläge: schwimmender Estrich teils mit Fliesen teils ohne Belag

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz mit Anstrich; Bad deckenhoch farbig gefliest

Deckenbekleidungen: teils Putz mit Anstrich, teils Rohbeton mit Anstrich

Fenster: Einfachfenster aus Holz; Stahlfenster mit Einfachglas

Türen / Tore: Garage mit Stahlschwingtor manuell; Zimmertüreneinfache Türen aus Holz, teils auch ohne Türen

sanitäre Installation: Dusche, WC und Waschbecken in nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung und Qualität

 

wirtschaftliche Wertminderungen:

• mangelnde Wärmedämmung
• mangelnder Schallschutz
• Modernisierungs- und Unterhaltungsrückstand.

 

Wohnung EG

 

Bodenbeläge: schwimmender Estrich mit PVC, Fliesen und Parkett, Terrasse mit Waschbetonplatten;

Balkon mit Fliesen

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz mit einfachen Tapeten, Bad deckenhoch hell gefliest

Deckenbekleidungen: Deckenputz mit teils mit Anstrich, teils mit Holzvertäfelung

Fenster: Einfachfenster aus Holz; Rollläden aus Kunststoff

Wohnungseingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt ohne Einbruchschutz

Zimmertüren: einfache Türen aus Holz

sanitäre Installation: Bad:EG, Dusche, Bj. 2018, WC, Waschbecken; Dusche wurde erneuert, die übrige Ausstattung ist in überalterter Ausstattung und Qualität

Küchenausstattung: nicht in der Wertermittlung enthalten

 

wirtschaftliche Wertminderungen:

• mangelnde Wärmedämmung
• mangelnder Schallschutz
• Modernisierungs- und Unterhaltungsrückstand

 

Wohnung DG

 

Bodenbeläge: schwimmender Estrich mit Vinyl und Fliesen

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz mit Tapeten, Bad deckenhoch hell gefliest

Deckenbekleidungen: Deckenputz mit Anstrich

Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Bj. 2018, Rollläden aus Kunststoff

Dachflächenfenster Kunststoff aus Bj. 2018

Wohnungseingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt, ohne Einbruchschutz

Innentüren: Holzwerkstofftüren

sanitäre Installation: Bad:mit Dusche, WC und Waschbecken, Bj. 2018

besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Küchenausstattung: nicht in der Wertermittlung enthalten

Bauschäden und Baumängel: Feuchtigkeitsschäden Decke im Esszimmer

Grundrissgestaltung:zweckmäßig, für das Baujahr zeittypisch

 

wirtschaftliche Wertminderungen:

• mangelnde Wärmedämmung
• Dachflächenfenster in Schlafzimmer 1 in ca. 1,8m Höhe

 

Außenanlagen

 

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, befestigte Stellplatzfläche, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen