Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

GUTACHTEN

des Sachverständigen über den Grundbesitz mit baulichen Anlagen in 84160 Frontenhausen, Eulenweg 9

• Grundbuch von Landau a. d. Isar von Frontenhausen
• Blatt 3562
• FlNr. 1440
• Gemarkung Frontenhausen
• Gebäude- und Freifläche zu 1.000 m²

Verkehrswert: 750.000,-- €

Stichtag: 30.05.2023

Grundstücksbeschreibung

Makrolage: Die Marktgemeinde Frontenhausen liegt im niederbayerischen Landkreis Dingolfing-Landau und hier im Viistal, ca. 12 km südlich der Kreisstadt Dingolfing, zwischen den Städten

Landau a. d. Isar im Nordosten (Entfernung ca. 26 km) und Vilsbiburg im Südwesten (Entfernung ca. 17 km). Die rd. 4.780 Einwohner zählende Marktgemeinde ist seiner Struktur nach ein sogenanntes Kleinzentrum mit hohem sozialem, kulturellem und wirtschaftlichem Potential.

Die vorgenannten Städte sind über ein gut ausgebautes Straßennetz sowie ein öffentliches und privates Busliniennetz erreichbar.

Mikrolage: Der zu begutachtende Grundbesitz liegt in einer älteren, gewachsenen Wohnsiedlung (mit vereinzelten Neubau-Wohnhäusern) im östlichen Marktgemeindegebiet, östlich der Gangkofener Straße, südlich der Adlerstraße und der Bahnhofstraße. Im Osten, nach rd. 500 m

verläuft die Staatstraße St 2111. Das Ortszentrum ist nach rd. 800 m in nordwestliche Richtung

zu erreichen.

Die Umgebungsbebauung des zu bewertenden Anwesens besteht überwiegend aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern.

Die Wohnlage ist ruhig, das Verkehrsaufkommen am Eulenweg beschränkt sich im Wesentlichen auf Anlieger. Störende Gewerbebetriebe sind in näherer Umgebung nicht vorhanden .

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße "Eulenweg" (Straßendeckung mit Asphaltierung und einseitigem Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Somit sind alle üblichen Versorgungs- sowie Entsorgungsleitungen vorhanden.

Gebäudebeschreibung

Baujahr: Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft des Eigentümers wurde das Einfamilienwohnhaus mit Doppelgarage als Fertighaus des Herstellers "KAMPA" im Jahr 2018 errichtet. Seitdem erfolgten keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

Wohnfläche: rd. 173 m²

Im nordöstlichen Grundstücksbereich, nördlich des Wohnhauses befindet sich ein beheizbarer Swimmingpool.

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Fertighaus, Fabrikat KAMPA in Holzständerbauweise; Passivhaus - Effizienzhaus 40 inkl. KfW40 Fundamentplatte mit Holzfaserdämmung.

Aufbau der Umfassungs- und Zwischenwände: dreischaliges "MultiTec"- Wandsystem mit innenseitiger Holzfaser Installationsebene, gedämmter Holzständer-Tragebene und einer wärmebrückenoptimierten Zusatzdämmschale (Wandstärke der Umfassungswände d =42,30 cm).

Decken: Holzbalkendecke.

Dach: Satteldachstuhl mit Pfannendeckung; große Dachgaube, Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppen: Holzwangentreppe, Metallgeländer-Konstruktion mit Glasausfachung und Holzhandlauf.

Fenster: Überwiegend bodentiefe Kunststofffenster mit Dreifachisolierverglasung (im DG mit Edelstahl-Glas-Absturzsicherungen, sog. französische Balkone), im EG z.T. Fenster-Schiebeelemente, Alufensterbleche außen; Rollos (mit Elektrobetrieb); im EG-Dusch-WC: ein rundes Fensterelement; im DG: Kunststoff-Dachflächenfenster.

Türen: Hauseingangstüre (mit Überdachung, ebenerdiger Zugang): vermutlich Kunststoffkonstruktion mit Isolierglasausschnitten und beidseitigen festverglasten Seitenteilen; im Innenbereich: weißlackierte Türblätter.

Böden: Erdgeschoss und Sanitärräume: großformatiger Fliesenbelag; Dachgeschoss: überwiegend Laminat.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, im Innenbereich Wände und Decken mit Putz und Anstrich, Decken im EG überwiegend mit Einbauleuchten;

Dachschrägen im DG verputzt mit Anstrich, z.T. Sichtdachstuhl; Sanitärräume: Wandfliesen raum hoch im Duschbereich, sonst Fliesenschilder im Waschbecken-, Badewannen- und WC-Bereich .

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal und

Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der

Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- und Briefkastenanlage am Gartentor.

Sanitärinstallation: EG-Dusch-WC: Dusche mit Glaswand, Waschbecken mit Unterbau,

Heizung: Luft-Wasser-Wärmepumpe (Fab. VIESSMANN) mit zentraler Warmwasserversorgung (im Garagentechnikraum); Wärmeverteilung über Fußbodenheizung; Kaminofen im Wohnzimmer.

Lüftung: Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (It. Expose).

Balkon: Holz-Tragkonstruktion, Edelstahl-Glas-Geländer, Lärchendielenbelag (It. Beschreibung des Herstellers).

Zubehör: Einbauküche: Ober- und Unterschränke, "Kochinsel" mit ElektroHerd, Kühlschrank, Backofen, Spülbecken, Geschirrspülmaschine; Einbauschränke im EG "Durchgang-Flur" und DG-Flur.

Sonstiges: Photovoltaik-Anlage (Anlagentechnik im Garagentechnikraum).

Doppelgarage

Garage-Technikmodul (Hersteller KAMPA) in Holzständerbauweise: unterteilt in Garage und Technik-/ Hauswirtschaftsraum; Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich; Flachdach mit Folienabdichtung, Regenrinnen aus verzinktem Blech; großes Sektionaltor mit

Elektroantrieb; Fliesenbelag , Technik-/ Hauswirtschaftsraum: je eine Türe als Zugang zum Wohnhaus, zur Garage und zum Garten.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Metallzaun, zu den Nachbargrundstücken mit Maschendrahtzaun.
• Hauszugang mit Plattenbelag.
• Garagenvorplatz mit Betonsteinpflaster.
• West-Terrasse Z.T. überdeckt (Metallkonstruktion, Überdachung mit Glas-Deckung), im Teilbereich Markise, Plattenbelag.
• Nord-Terrasse nicht überdeckt, mit Zugang zum Swimmingpool, Plattenbelag.
• Swimmingpool beheizbar (nach Angabe Fertigteilpool, ohne feste Abdeckung).
• Whirlpool.
• Holzgartenhaus.
• Angelegter Garten mit Aufwuchs bestehend aus Bäumen, Strauchwerk und Rasen .

Beurteilung

Die Wohnlage ist ruhig und kann als durchschnittlich im innerörtlichen, gewachsenen Bereich von Frontenhausen beurteilt werden.

Die Wohnhausausstattung und der Gebäudezustand (Passivhaus, vgl. Kapitel 5.1 und 5.2)

entsprechen einem guten bis sehr guten Standard aus der Bauzeit 2018. Mit der Luft-Wasser- Wärmepumpe-Heizungsanlage und der Photovoltaik-Anlage entspricht das Gebäude den Anforderungen des derzeit diskutierten Heizungsgesetzes.

Der Garten ist gepflegt