Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Teileigentums-Einheit Nr. 18, bestehend aus einem Hobbyraum im Dachgeschoss; zu 647/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur-Nr. 2160, der Gemarkung Waldkraiburg, in 84478 Waldkraiburg, Graslitzer Straße 9,11, 13

• Grundbuch: Waldkraiburg
• Band: 191
• Blatt: 6028
• Lfd.BV.Nr.: 1
• Gemarkung: Waldkraiburg
• Grundstück-Flurstück: 2160
• Gebäude- und Freifläche zu 1.567 m2

Wertermittlungsstichtag: 25. November 2023

Verkehrswert: 25.000€

Grundstücksbeschreibung

Art der Nutzung Eigentumswohnanlage -in Form des Wohnungs- und Teileigentums-.

Allgemeines Grundstücksart, Verkehrslage Auf dem Grundstück Flur-Nr. 2160 der Gemarkung Waldkraiburg befindet sich eine am Bewertungsstichtag ca. 40 Jahre alte Eigentumswohnanlage samt Tiefgarage mit insgesamt 16 Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit, 2 nicht zu Wohnzwecken dienenden Hobbyräumen, 14 Tiefgaragenstellplätzen und 5 oberirdischen Parkplätzen. Der Wohnanlagenkomplex "Graslitzer Straße 9, 11, 13" besteht aus drei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern und weist II Vollgeschosse auf. Die drei Hauseingänge sind westlich bzw. nordwestlich und die Terrassen/Balkone südöstlich orientiert. Die Eigentumswohnanlage grenzt im Nordwesten und Norden an öffentliche Straßen, im Südosten an ein privates Weggrundstück einer Reihenhausanlage sowie im Südwesten an eine nachbarliche Wohnanlage. Das nähere Umfeld ist überwiegend mit mehrgeschossigen Mehrfamilienwohngebäuden (Eigentumswohnanlagen), mehreren Reihenhäusern und einem Kindertageszentrum bebaut. Infrastruktur ist gegeben.

Straße, Entwässerung, Ver-/Entsorgungsleitungen Die im Nordwesten an der Wohnanlagenliegenschaft Flur-Nr. 2160 direkt vorbeiführende öffentliche Straße ist ausgebaut, befestigt, asphaltiert und beidseitig mit Gehwegen sowie mit Straßenbeleuchtung versehen. Es handelt sich hierbei um die "Graslitzer Straße". An der Nordostgrundstücksgrenze verläuft eine weitere öffentliche Straße ("Leitmeritzer Weg"), welche ebenfalls ausgebaut und asphaltiert ist; es handelt sich hierbei um eine Einbahnstraße. Im Süden grenzt die Wohnanlagenliegenschaft Flur-Nr. 2160 an einen mit Betonverbundsteinpflaster ausgebauten Privatweg (Fist. 2160/34) einer Reihenhausanlage. Das Wohnblockanwesen "Graslitzer Straße 9,11,13" ist an die öffentlichen Verund Entsorgungsleitungen für Strom, Wasser, Kanal, Erdgas und Telefon angeschlossen. Kürzlich wurde ein Fernwärmenetz in der Graslitzer Straße verlegt.

Miet-, Pacht-/Nutzungsverhältnisse Der einzuwertende Hobbyraum Nr. 18, welcher sich im Dachgeschoss des Hauses Graslitzer Straße 9 befindet, ist nicht vermietet und steht derzeit leer.

Gebäudebeschreibung

Hinweise:

• Dieser Hobbyraum darf gemäß Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht als eigenständige Wohnung genutzt werden.
• Die Räumlichkeiten des Hobbyraumes Nr. 18 befinden sich derzeit in einem sehr verwahrlostem Unterhaltungszustand (Wände und Fußböden teils verschmutzt, vergilbt und mit Spinnenweben überzogen). Ferner lagert in den Räumen eine Vielzahl von Müllsäcken, die nach Angabe Altkleider und Gegenstände des Eigentümers enthalten. Umfangreiche Entrümpelungs- und insbesondere Renovierungsmaßnahmen stehen für diesen Hobbyraum daher an, um ihn als solchen auch nutzen zu können.

Besonderes Die einzuwertende Hobbyraum-Teileigentumseinheit Nr. 18 ist durch den vor einiger Zeit durchgeführten Einbau von Leichtbauwänden (Leichtmetallständerwerk mit Gipskartonplatten, teils gestrichen, teils gefliest) in mehrere kleinere Räumlichkeiten aufgeteilt. Im amtlichen Aufteilungsplan ist der Hobbyraum Nr. 18 im Dachgeschoss als ein Raum dargestellt.

Baujahre 1983 Neubau einer Wohnanlage mit 17 Wohneinheiten mit Tiefgarage in Form des Wohnungs- und Teileigentums nach § 8 WEG. (BV-Nr. 35/2-356/83).; 2018 Einbau einer neuen Erdgas-Heizanlage (nach Angabe Hausverwaltung).; 2023 Neuanstrich der Außenfassaden.

Gebäudezustand

• Sondereigentum: Die Innenwände, Decken und Dachschrägen sind großteils verschmutzt, vergilbt und mit Spinnweben behaftet. Umfangreiche Säuberungen und Neuanstrichmaßnahmen sind dringend erforderlich. Die Fliesenböden sind großteils verstaubt sowie verschmutzt und bedürfen gründlichen Reinigungsmaßnahmen; ebenso die Glastüren und Dachflächenfenster. Bei der Eingangstüre zu der Hobbyraumeinheit Nr. 18 ist der innere Türgriff schadhaft.
• Gemeinschaftseigentum: Innenwände: Im Kellergeschoss und der Tiefgarage leichte Sockelfeuchtigkeit, teils mit Anstrichabblätterungen und in den Treppenhäusern übliche AbnutzungssteIlen (Neuanstrich ist in absehbarer Zeit erforderlich).; Hausschwamm: Nicht bekannt.; Bodenfeuchtigkeit: Leicht aufsteigende Feuchtigkeit konnte stellenweise an Sockel bereichen im Kellergeschoss und der Tiefgarage festgestellt werden. Die Wohnanlage weist im Wesentlichen einen normal baulichen Unterhaltungszustand auf.

Bemerkungen zur Baubeschreibung Hobbyraum Nr. 18: Die nachträglich eingefügten Leichtbauzwischenwände innerhalb der Hobbyraumeinheit bestehen nach Angabe aus Metallständerwerk mit gestrichenen Gipskartonplatten; vereinzelt sind Glasbausteine eingesetzt. Bei sämtlichen Bodenbelägen ist Fliesenbelag gegeben. Die Innenwände im Badraum sind allseitig raumhoch gefliest. Die Innentüren bestehen aus Glasflügeln und Metallzargen und bei der Eingangstüre zur Hobbyraumeinheit Nr. 18 handelt es sich um eine Stahltüre (FH), welche treppenhausgangseitig bzw. außenseitig mit Holz verkleidet ist. Die Decken weisen Kunststoffpaneeleverkleidungen auf. Im Badraum befindet sich eine nachträglich eingefügte Einbaubadewanne.

Wohnanlage Graslitzer Straße 9, 11, 13

Ver-/Entsorgungsanschlüsse Kanalanschluß; Wasseranschluß; Strom- und Telefonanschluß; Erdgasanschluß

Bauweise Massivbauweise, Streifen- bzw. Einzelfundamente;,

Keller- und Tiefaragenumfassungswände Beton (B 15); Stützen, Pfeiler, Unter-/Überzüge: Ortbeton;

Außenwände Hochlochziegel (30 cm) mit Dreilagigem Rauhputz;

Tragende Wände HLZ-Mauerwerk (24 cm)

Nichttragende Innenwände HLZ (11,5 cm);

Wohnungs- u. Treppenhauswände Gipsputz einlagig mit Dispersionsfarbe; Betonlichtschächte mit Gitterrost

Bauzustand Nach äußerem Augenschein: Normal

Wertmindernde Umstände - siehe Schäden-

Geschoßdecken Stahlbeton, (Rauhfasertapeten mit Dispersionsanstrich)

Dachkonstruktion Holzpfettendachstuhl, Satteldachform

Dacheindeckung Betondachsteine (Frankfurter Pfannen) mit Unterspannfolie

Geschoßtreppen Ortbeton (nach Statik), Werksteinplattenbelag, Stahl konstruktions-Geländer, Holzhandlauf

Kamin Schamottkamin (zweischalig mit Isolierung), Notkamine sind in allen Wohnungen.

Elektroinstallation Üblich, nach VDE-Richtlinien

Sonstige Einrichtungen

Balkone Betonkragplatten, Klinkerbelag

Ausstattung

Fenster/Türen Natur-Holzfenster / Isolierverglasung / PVC-Rolladen, Stahlkellerfenster mit Schutzgitter und Einscheibenverglasung, Dachflächenfenster (Metall und Kunststoff), Holzhauseingangstüren (mit Glaseinsätzen), Holzwohnungstüren / Holzzargen, Stahltüren (FH) / Stahlzargen (KG und DG), Tiefgaragen-Rolltor

Fußbodenbeläge Zement-Estrich / Schwimmender Estrich, Übliche Wohnungs Bodenbeläge: (Velour- und PVC-Bodenbeläge), Bäder: Keramik-Mittelmosaik, Schwimmender Estrich im Dachgeschoss

Heizung und Warmwasserversorgung Zentralheizung (2018 Erneuerung) Heizradiatoren (Stahlradiatoren bzw. Plattenheizkörper) Zentrale Brauch-/ warmwasserversorgung; Brennstoffversorgung: Erdgas

Lüftungsanlagen Mechanische Lüftung (Zu-/Abluftsystem) in TG; Sammelschachtanlagen mit Abluftventilator in innenliegenden Bäder und WC's

Sanitär- und Kocheinrichtungen in den jeweiligen Wohnungen (nach Baubeschreibung in Teilungserklärung) Stahleinbauwannen emailliert mit Mischbatterie und Schlauchbrause; Waschbecken (Waschtische aus Kristallporzellan mit Einlochmischbatterie; Tiefspülklosetts mit aufgesetztem Spülkasten; Spülbeckenanschlüsse Elektroherdanschlüsse, Waschmaschinenzu- und -abläufe in den Bädern der Wohneinheiten

Anrechenbare Nutzfläche im Dachgeschoss der Hobbyraum-Einheit Nr. 18 38,22m²

Außenanlagen

Der unbebaute Grundstücksteil der Flur-Nr. 2160 weist im Nordwesten die jeweiligen Hauseingänge, im Südwesten die Tiefgaragenzufahrt, im Nordosten fünf oberirdische asphaltierte Parkplätze und im Südosten Gartenland auf. Die teilweise Grundstückseinfriedung besteht im Osten, Süden und Südwesten aus einem Metall-Stabgitterzaun und Metallposten. Der südliche Gartenbereich zeigt Rasenflächen und übliche Ziersträucherbepflanzung auf. Die östlichen PKW-Parkplätze sind asphaltiert.