Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks in Maximilianstraße 32, 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 21872
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Lfd. Nr.: 1
• Flurstück-Nr.: 230/3
• Gebäude- und Freifläche zu 186 m²

Wertermittlungsstichtag: 30. Juni 2022

Verkehrswert: 540.000€

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet im zentrumsnahen Bereich der Stadt Neu-Ulm, rd. 400 m vom Stadtzentrum entfernt; Ulmer Stadtzentrum (Münsterplatz), rd. 1,3 km entfernt;

Sozialstruktur überwiegend mittlere Bevölkerungsschicht, durch Nähe zum Bahnhof überdurchschnittlicher Anteil an Pendlern

Straße / Art / Ausbauzustand Maximilianstraße / im gegenständlichen Bereich als verkehrsberuhigte Innenstadtstraße / gepflastert, zweispurig

Parkplatzsituation beengte und überwiegend kostenpflichtige Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung verdichtete, drei- bis viergeschossige Wohn- und Geschäftshäuser verschiedener Baujahre

Erschließungs(beitrags)situation Das Grundstück schließt direkt an die Maximilianstraße als öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB oder nach Kommunalabgabengesetz (KAG) an.

Art der baulichen Nutzung MI- Mischgebiete (S 6 BauNVO)

Maß der baulichen Nutzung Grundfläche 156 m2; Grundflächenzahl (GRZ) = 0,84; Anzahl Vollgeschosse = IV [EG bis 2. OG]; Flächen in Nicht-Vollgeschossen = ausgebaute Bereiche des DG angerechnet

Erweiterungsmöglichkeiten Unter Berücksichtigung der bauplanungsrechtlichen Situation, insbesondere der umliegenden Bebauung ( 34 BauGB), und der bauordnungsrechtlichen Anforderungen (Abstandsflächen, Art. 6 BayBO, Brandschutz, Fluchtwege, Stellplatznachweis) - sowie unter Berücksichtigung von architektonischen Gegebenheiten - ist eine erweiterte bauliche Nutzung auf dem Grundstück sehr wahrscheinlich nicht genehmigungsfähig.

Mietvertragliche Vereinbarungen / Nutzungssituation Die Ladeneinheit im Erdgeschoss ist nach den vorliegenden Informationen an die Firma des Eigentümers vermietet. Ein Mietvertrag lag nicht vor. Aufgrund der wirtschaftlichen Verflechtung und des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG wird das Mietverhältnis außer Acht gelassen. Die Wohnung im 1. Obergeschoss ist gemäß dem vorliegenden Mietvertrag seit 1979 auf unbestimmte Zeit vermietet. Nach Auskunft des Mieters beträgt die Inklusivmiete (Grundmiete + Nebenkosten) 415 €/Monat. Die Wohnung im 2. Obergeschoss wird nach den vorliegenden Informationen zum Wertermittlungsstichtag durch den Eigentümer und dessen Familie genutzt. Die Wohnung im Dachgeschoss ist nach Auskunft der Mieter zimmerweise als Inklusivmiete (Grundmiete + Nebenkosten) zu jeweils 350 €/Monat vermietet. Diese Vermietungssituation ist aus Marktsicht als nicht dauerhaft anzusehen, zumal der gewöhnliche Geschäftsverkehr das Bestehen rechtlichen bindender Verträge vermuten wird. Sie wird daher (ebenfalls) außer Acht gelassen.

Gebäudebeschreibung

Hinweis: für die Wohnung im 2. Obergeschoss ist keine Innenbesichtigung erfolgt.

Wohn- und Geschäftshaus

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise mit nördlich ebenerdigem Anbau

Baujahr: 1946 (Wiederaufbau)

Umbau / Ausbau / Erweiterung: 1950 - Errichtung eines ebenerdigen Schaufenster; Erkers im EG; 1957 - Ausbau DG zu Wohnraum; 1969- Umbau DG; 1975 - Umbau und Grundrissänderungen, überwiegend im Bereich der Sanitärräume

Modernisierung / Sanierung: 1975 - im Zuge der Umbaumaßnahmen (Teil-) Modernisierungen/ Sanierungen; 1990er - tlw. Fenster, Heizungsanlage, vereinzelt Sanitäranlagen und Dacheindeckung; 2005 bis 2010 - im EG tiw. Fenster und Boden-/ Wandbeläge Unterkellerung: rd. 70% (nördl. Anbau nicht unterkellert)

oberirdische Geschosse: Erd- bis 2. Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Wohnfläche (WF): Summe: rd. 214 m²

Grundrissart: Einspänner, je Geschoss eine Nutzungseinheit

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Einzel- und Streifenfundamente vmtl. aus Stamptheton bzw. Bruchstein Umfassungswände, KG: vmtl. Ziegelmauerwerk, 68 cm und 75 cm Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk, 45 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 30 cm und 12 cm

Decken: über KG: Kappengewölbe und Stahlträger ab EG: Holzbalken

Dachkonstruktion: Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, mit Untersparrendämmung

Dacheindeckung: Tonziegel, sog. "Biberschwänze" in Doppeldeckung

Treppen: zweiläufige Holzwangentreppe mit Zwischenpodest, Holzstabgeländer/-handlauf und Linoleumbelag

Außentüre: eloxierte Aluminiumrahmentür mit festverglastem Oberteil und Glaselementen, Türgriff aus Kunststoff (Baujahr 1994); EG-Ladengeschäft: elektrische Schiebetür mit Bewegungssensor als eloxierte Aluminium- rahmentür mit Glaselementen

Fenster / Fenstertüren: Kunststoffrahmenfenster/-fenstertüren mit 2-Scheiben-Verglasung, Dreh- und Kippanschläge sowie Kunststoffgriffe (Baujahre 1980, 1994 und vereinzelt 2010)

Balkon / Terrasse: auf nördlichem Anbau Dachterrasse der Wohnung im 1. OG, ausgeführt mit Bitumenbahnen, und Holzgeländer

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit Dispersionsfarbe

Innentüren: lackierte Röhrenspantüren in Hoizzargen, vereinzelt mit (Struktur-)Glasfüllung, Türgriffe aus Leichtmetall

Bodenbeläge: EG-Ladeneinheit: Vinyldesign und keramischer Fliesenbelag; Wohnungen: Linoleum in den Sanitärräumen und in der Küche, ansonsten Textilbelag und Laminat

Wand- / Deckenbeläge: überwiegend verputzt und gestrichen; EG-Ladeneinheit: rückwärtiger Bereich des Anbaus und Bad/WC im 1. OG raumhoch gefliest, im DG ca. 1,50 m hoch gefliest;

Sanitärausstattung: EG-Ladeneinheit: WC, bestehend aus Standklosett mit Spülkasten und Kaltwasserwaschbecken; Wohnungen: je Geschoss ein Bad/WC, jeweils bestehend aus Badewanne, mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, sowie Standklosett mit Spülkasten und Waschbecken mit Einhebelmischbatterie; Ausstattung überwiegend im Standard der 1970er und 1990er Jahre

Sonstiges: im EG Überwachungskameras vorhanden

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation: Öl-Zentralheizung (Baujahr 1997), mit 3 x 1.000 1 Stahltanks; Wärmeabgabe im EG über Kompaktheizkörper, ansonsten Stahlradiatoren

Warmwasserversorgung: dezentral, über Boiler

Elektroinstallation: insgesamt bedingt zeitgemäß dimensionierte Elektroinstallationen (überwiegend moderne Nullung) mit einer unterdurchschnittlichen Anzahl von Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen

Erhaltungszustand und Gesamtbeurteilung

architektonische Gestaltung: weitgehend durchschnittliche Architektur eines kommun angebauten Wohn- und Geschäftshauses, ohne auffällige Besonderheiten

Baukonstruktion: Bauteile und Materialien in überwiegend mittlerer Qualität aus dem Baujahr und den Sanierungsjahren

Schall-/Wärmedämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht entsprechend

Ausstattungsqualität: EG-Ladeneinheit: weitgehend zeitgemäße Gestaltung; Wohnungen: nicht mehr zeitgemäße Gestaltung

Raumaufteilung: insgesamt zweckmäßige, standardisierte Grundrisse, die eine sinnvolle Nutzung der zur Verfügung stehenden Wohn-/Nutzflächen ermöglichen

Erhaltungszustand: insgesamt unterdurchschnittlich

Instandhaltungsstau: kein nennenswerter, soweit ersichtlich und/oder bekannt

Baumängel/-schäden: im Bereich des Kellers Putzrisse und -ausblühungen infolge von aufsteigender Feuchtigkeit; ansonsten Vielzahl an diversen Kleinschäden

Sonstiges: im Heizungskeller 2 x stillgelegte vor Ort geschweißte Öltanks vorhanden

Außenanlagen

Einfriedungen: rückwärtiger Grundstücksbereich mit Maschendrahtzaun eingefriedet

Geländebefestigungen: rückwärtiger Grundstücksbereich mit Betonsteinen gepflastert

Freiflächen-/Gartengestaltung: keine vorhanden

Nebengebäude: keine nennenswerten