Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

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Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Nebengebäude, Oberstraße 29b, 24977 Langballig

• Grundbuch: Langballig
• Blatt: 212
• BVNr.: 2
• Gemarkung: Langballig
• Flur: 2
• Flurstück-Nr.: 180/15
• Gebäude- und Freifläche zu 804 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 20.03.2024

Verkehrswert: 454.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Die Oberstraße befindet sich im Ortsteil Langballigholz, sie wurde als Zone 30 und Sackgasse eingerichtet. Im Objektbereich ist die Straße einspurig ausgelegt und asphaltiert, abgetrennte Gehwege sind nicht vorhanden. Die umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Einfamilien- bzw. Wohnhäusern. Die Ostsee und der Hafen in Langballigau sind nördlich in ca. 1 km Luftlinie gelegen und fußläufig in etwa 15 Minuten erreichbar.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 804 m² große Grundstück weist eine annähernd rechteckige Ausbildung und eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Das südliche bzw. westliche Nachbargrundstück sind tiefer gelegen, so dass hier zum Teil Stützwände aus Kellerwandsteinen bestehen. Die Grundstückstiefe beträgt im Mittel ca. 31 m und die Breite im Mittel ca. 26 m.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaut, dieses verfügt über ein Erdgeschoss und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Auf der Fläche findet sich weiterhin zur Straße ein älteres Nebengebäude mit einem Anbau. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung befanden sich die Außenanlagen im Wesentlichen in einem unfertigen bzw. noch nicht angelegten Zustand. Das Gebäude (Hauptwohnung) wird vom Eigentümer mit seiner Familie bewohnt. Die Einliegerwohnung war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung unbewohnt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Oberstraße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine einspurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Einfamilienhaus (Neubau eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten) wurde laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 2017 in Holzständerbauweise mit Verblendansicht errichtet. Der Bau des straßenseitigen Nebengebäudes datiert laut Auskunft beim Ortstermin ursprünglich etwa auf das Jahr 1800. Laut Baugenehmigung soll der eingeschossige Anbau des straßenseitigen Nebengebäudes abgebrochen werden, was im Bestand bisher nicht erfolgte. Weiterhin besteht ein Vermerk, dass die Nutzung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung unzulässig ist.

Geschosse: Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss

Größe: Die Wohnfläche beläuft sich im Erdgeschoss insgesamt auf rd. 121 m². Hiervon entfallen auf die Hauptwohnung rd. 100 m² und die Einliegerwohnung rd. 21 m². Das straßenseitige Nebengebäude weist im Erdgeschoss eine Nutzfläche von rd. 42 m² auf (ohne den abzubrechenden Anbau).

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Hauptwohnung: Diele (rd. 7,4 m²), HWR (rd. 7,4 m²), Büro (rd. 11,2 m²), Flur (rd. 7,2 m²), Zimmer (rd. 9 m²), Schlafzimmer (rd. 12,6 m²), Wohnen/Essen (rd. 28,2 m²), Kochen (rd. 8,3 m²), Bad (rd. 7,2 m²), Abstellen (rd. 1 m²)
• Einliegerwohnung: Wohnen/Küche (rd. 17,6 m²), Bad (rd. 3,6 m²)
• Dachgeschoss: Nicht ausgebaute Abstellfläche

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: Gipskarton- und OSB-Platte, 6 cm Installationsebene, OSB-Platte, 20 cm Konstruktionsvollholz mit Dämmung, 1,5 cm DWD-Platte, 1,5 cm Fuge, 11,5 cm Verblendmauerwerk

Innenwände: 10 cm Konstruktionsvollholz mit Dämmung, beidseitig verkleidet mit OSB- und Gipskartonplatten

Unterer Abschluss: Klimabodenplatte mit integrierter Fußbodenheizung

Geschossdecken: Gipskartonplatten auf Sparschalung, 24 cm Untergurt Bohlenbinder mit Dämmung, teilweise Holzschalung (Lagerfläche)

Dachform: Walmdach (Studiobinder) mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Stirnverkleidungen und Ringbalken aus Plattenwerkstoff, Unterschläge aus Kunststoffpaneelen

Geschosstreppe: Keine bzw. Einschubtreppe zum Dachgeschoss

Innentüren: Holzwerkstofftüren

Fenster: Kunststofffenster mit Wärmeschutzverglasung

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Fußbodenheizung

Beheizung: Luftwärmepumpe

Sonstiges: Einbauküche, Be- und Entlüftungsanlage

 

Räume Erdgeschoss

 

Hauptwohnung:

• Diele:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

Sonstiges: Bodenluke

 

• HWR:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

Sonstiges: Nebeneingangstür, Heizungsanlage (Luftwärmepumpe), Warmwasserspeicher, Be- und Entlüftungsanlage, wandhängendes WC, Waschbecken

 

• Büro:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

 

• Flur:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

 

• Zimmer:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

 

• Schlafzimmer:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

 

• Bad:

Wandverkleidung: Fliesenschild im Duschbereich, ansonsten Gipskartonplatten

und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Fliesen im Duschbereich, ansonsten Vinylbelag

Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC, bodengleiche Dusche mit Glastür

 

• Wohnen/Essen/Kochen:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

Sonstiges: Einbauküche

 

Einliegerwohnung

• Wohnen/Küche:

Wandverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich, Tapeten

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

Sonstiges: Küchenzeile

 

• Bad:

Wandverkleidung: Fliesenschild im Duschbereich, Tapeten

Deckenverkleidung: Tapeten

Fußboden: Fliesen im Duschbereich, Vinylbelag

Sonstiges: Waschbecken mit Unterschrank, wandhängendes WC, bodengleiche Dusche mit Glastür

 

Dachgeschoss:

• Abstellfläche:

Dachschräge: Bohlenbinder, Unterspannbahn

Fußboden: Teilweise Laufsteg mit Holzdielung, Dämmung in der Deckenebene

 

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Insgesamt vorwiegend guter, jedoch in Teilen unfertiger Zustand, dem Gebäudebaujahr entsprechend.

Sonstiges: Es sind stellenweise Restarbeiten erforderlich (Wand- und Deckenverkleidungen, Verleistungen, Anstriche, Außenfensterbänke (Sohlbänke) fehlen zum Teil, u.a.) Die Außenanlagen sind nicht abschließend angelegt bzw. fertig gestellt. Der Abbruch des Anbaus am Nebengebäude ist noch nicht erfolgt.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Auffahrten teilweise mit unebener (älterer) Betonsteinpflasterung bzw. noch nicht fertiggestellt

Einfriedung: Zur Straße offen gehalten bzw. Nebengebäude, sonst Buschwerk und Zäune, Kellerwandsteine zum tiefer liegenden Nachbargrundstück

Terrasse: Holzbelag, Einfassung mit Sichtschutzzäunen

Gartenanlage: Mutterboden bzw. Wildwuchs

Nebengebäude: Nebengebäude: Massivbauweise mit Rotsteinansicht, Satteldach mit Eindeckung aus Betondachsteinen, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, einfache Brettertüren und Stallfenster; innen Betonboden und Holzbalkendecke. Seitlicher Anbau aus Gasbetonmauerwerk, zur Straße mit Rotsteinansicht, Pultdach mit Blecheindeckung, einfache Holzfenster

Einstufung: Die Außenanlagen waren zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung noch nicht fertig gestellt bzw. abschließend angelegt.