Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Reihenmittelhaus in Hummelweg 23, 84034 Landshut

• Grundbuch: Landshut - weißes Viertel -
• Blatt: 30181
• Ifd. Nr.: 1
• Gemarkung: Landshut - weiß -
• Flurstück-Nr.: 2257/12
• Gebäude- und Freifläche zu 313 m²

Wertermittlungsstichtag: 20.12.2023

Verkehrswert: 460.000 EUR

Hinweis: Zum selben Termin wird eine Einzelgarage versteigert (siehe AZ 2 K 94/23#1)

Grundstücksbeschreibung

Hochwasser Die Bewertungsfl3che liegt in einer Zone, die im online-Dienst "Naturgefahren" des Bayer. Landesamtes für Umwelt als "wassersensibler Bereich" dargestellt ist. Wassersensible Bereiche sind weder festgelegte noch vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiete oder Risikogebiete. Es sind laut dem Bayerischen Landesamt für Umwelt (LfU) jedoch Bereiche, die auf Grund der Topografie im natürlichen Einflussbereich von Gewässern liegen.

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt in einer Wohnsiedlung am nordwestlichen Stadtrand, zwischen Rennweg und Flutmulde. Der Hummelweg verlauft parallel zum Rennweg und erschließt gleichartige Reihenhauszeilen sowie Einzelhäuser und Doppelhaushälften, die überwiegend in den 1950er bis 1960er Jahren errichtet wurden. Das zu bewertende Reihenmittelhaus liegt auf der Südseite des Hummelwegs und erstreckt sich bis zum Rennweg. Der Hummelweg ist schmal zweispurig ohne Gehwege ausgebaut, bei einer Breite von etwa 6 m und sehr geringem Verkehrsaufkommen einer Sackgasse mit Anliegerverkehr. Der Landshuter Nordwesten umfasst kleinteilige Wohnsiedlungen, ist aber auch als Standort von Schulen (u.a. Hans-Leinberger-Gymnasium, Pestalozzischule) und Misch- und Gewerbenutzungen bekannt. Der Standort ist gut erreichbar und gilt als mittlere Wohnlage.

Erschließung

Oberfläche jeweils weitgehend eben und auf Straßenniveau gelegen

Zuschnitt beide Flurstücke haben annähernd regelmäßig-rechteckigen Zuschnitt, siehe auch Lageplandarstellung in der Anlage

Nutzbarkeit durchschnittlich

Ausdehnungen Reihenhaus: Straßenfront rund 8 m, mittlere Tiefe rund 39 m

Zufahrten jeweils über öffentliche Straße

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden.

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft der Stadt Landshut sind keine Beiträge ausstehend. Es wird darauf hingewiesen, dass bei baulichen Veränderungen weitere Beiträge anfallen können.

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Eine Innenbesichtigung wurde nicht zugelassen

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein Reihenmittelhaus.

Baujahr laut Bauakte um 1960, Dachgeschossausbau in den 1960er Jahren nach äußerem Eindruck keine relevanten Modernisierungen oder Veränderungen seit Errichtung

Baukörper ein Hauptbaukörper als Wohnhaus eine separate Garage als Teil einer Garagenzeile

Konzeption Das Gebäude hat eine für Reihenhäuser untypische Aufteilung in drei Wohneinheiten (gemäß Aufteilungsplan von 2023): Keller: drei Kellerraume, Haustechnik; Erdgeschoss: Eingang mit Zugang Treppenhaus, Erdgeschosswohnung (WE Nr. 1): Flur, Kammer, innenliegendes Bad, Küche, drei Zimmer, Terrasse; Obergeschoss: Treppenhaus Obergeschosswohnung (WE Nr. 2): Flur, Kammer, innenliegendes Bad, Küche, drei Zimmer, Balkon; Dachgeschoss: Treppenhaus, Dachgeschosswohnung (WE Nr. 3): Küche/Flur, Bad, zwei Zimmer; Spitzboden: erreichbar über Einschubtreppe

Wohnfläche gesamt rund 179

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, verputzt ohne Vollwärmeschutz

Fundamente massiv

Dach/ Dachform Satteldach, vermutlich ohne Dämmung

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik baujahrestypischer Standard

Heizungssystem laut Angabe bei der Besichtigung gasgefeuerte Zentralheizung, ohne Informationen zu Alter und Zustand

Elektrik angenommen funktionale Elektroausstattung

Ausbau baujahrestypisch einfacher Standard

Treppe angewendelte Holztreppe, zum Keller Massivtreppe

Fenster soweit erkennbar originale Holzfenster

Baulicher Zustand Das Objekt hat einen augenscheinlich einfach gepflegt und instandgehaltenen Zustand, ohne dass relevante Modernisierungen oder Verbesserungen erkennbar wären. Im Hinblick auf den äußeren Anschein ist auch innen ein stark abgewohnter Zustand anzunehmen.

Außenanlagen

Die Verkehrsflächen des Grundstocks sind gepflastert / befestigt. Die Gartenflächen sind einfach gärtnerisch angelegt, stark eingewachsen / verwildert. Zum Hummelweg besteht ein einfacher Zaun mit Gartentor und Mülltonnenhauschen, zum Rennweg eine Mauer mit Türe.