Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Doppelhaushälfte (und Garage - siehe AZ 2 K 23/23#1) in Kemptener Straße 12a, 87733 Markt Rettenbach

• Grundbuch: Markt Rettenbach
• Blatt: 1010
• Gemarkung: Markt Rettenbach
• Lfd. Nr.: 1
• Flurstück-Nr.: 55/6
• Gebäude- und Freifläche zu 156 m²

Wertermittlungsstichtag: 22.01.2024

Verkehrswert: 111.000€

Grundstücksbeschreibung

Nutzung und Zubehör Das Objekt wird vom Antragsgegner bewohnt. Es ist kein Gewerbebetrieb vorhanden. Werthaltiges Zubehör i.s. des § 97 BGB ist nicht vorhanden.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im südlichen Bereich von Markt Rettenbach, in ca. 150 m Entfernung zum Ortszentrum

Bebauung der Umgebung Allseits Wohnbebauung

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße im Süden (Mühläcker), Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Gebäudebeschreibung

Hinweis Die Gebäude konnten nur von außen besichtigt werden. Die Gebäude wurden jedoch durch den Sachverständigen im Rahmen einer privaten Gutachtenbeauftragung am 07.07.2020 besichtigt. Die nachfolgende Gebäudebeschreibung beruht auf den Erkenntnissen der Außenbesichtigung und der im Jahr 2020 erfolgten Innenbesichtigung.

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 55/6 befindet sich eine Doppelhaushälfte bestehend aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. In den einzelnen Geschossen befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss 1 Kellerraum mit Kellertreppe
• Erdgeschoss Flur/Treppenraum, Bad/WC, Wohnküche und Wohnzimmer
• Obergeschoss Flur, WC, Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Loggia
• Dachgeschoss nicht ausgebauter Dachboden

Baujahr Die Doppelhaushälfte wurde um 1900 erbaut und 1988 nach Westen erweitert und umgebaut.

Rohbau

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel beim Altbau, Beton beim Anbau

Kelleraußenwände Beton

Außenwände Vollziegelmauerwerk beim Altbau, Hochlochziegel beim Anbau

Innenwände Mauerwerk, Trennwand zwischen Flur und Kinderzimmer OG aus Ständerwerk mit Gipskartonbekleidung

Decken Holzbalkendecken im Altbau, Stahlbetondecken über KG, EG und OG Anbau

Treppen Betontreppe mit Kunststeinbelag

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel, Dachfläche verschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech mit Anstrich beim Altbau, Kupferblech beim Anbau

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Isolierglas im Kellerraum, Holzfenstertüre mit Isolierglas Loggia OG, sonst Kunststofffenster mit Isolierglas

Rollladen/Läden Kunststoffvorbaurollläden

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Isolierglas

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge Betonrohboden im Keller und im Dachgeschoss Anbau, Fliesen im Flur EG, im Bad, in der Küche und im WC, PVC-Fliesen auf Spanplatten im Flur OG, PVC-Belag im Elternschlafzimmer auf Spanplatte, Teppich im Wohnzimmer und im Kinderzimmer, Holzbretterboden im Dachgeschoss Altbau

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Kellerwände unverputzt und ungestrichen, Fliesenschild im Bad 1,70 m hoch, im WC 1,40 m hoch, Fliesenschild in der Küche, sonst Putz und Anstrich oder Tapeten

Deckenbekleidungen Kellerdecke unverputzt und ungestrichen, Gipskarton und Anstrich im Altbau EG und OG,

Putz und Anstrich im Anbau EG und OG

Dachschrägen unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Besondere Bauteile Loggia mit Fliesenbelag und Stahl-/Holzgeländer

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Badewanne, Waschbecken, wandhängendes WC und Waschmaschinenanschluss im Bad EG, wandhängendes WC und Handwaschbecken mit Kaltwasser im WC OG, Spülenanschluss in der Küche, Warmwasserbereitung im EG über Elektrodurchlauferhitzer

Heizung Elektroheizkörper im Bad EG, Elektrofrostwächter im WC OG, sonst Einzelofenheizung (1 Ofen in der Küche)

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung

Baumängel/Bauschäden Wohnhaus vorhanden (siehe Gutachten)

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Im Innenbereich der Doppelhaushälfte wurde bei der Besichtigung am 07.07.2020 ein allgemeiner Instandhaltungs- und Pflegestau vorgefunden. Dieser Zustand wird auch zum Wertermittlungsstichtag 22.01.2024 unterstellt. Die Teppich- und PVC-Bodenbeläge, die Innenwand- und Deckenanstriche und die Tapezierungen sind abgewohnt. Die Rahmen der

Kunststofffenster sind innenseitig vergilbt. Das Bad, die Innentüren, Fenster, Schalter- und Steckdosenabdeckungen weisen Verschmutzungen auf. Die Fassadenanstriche, der Vordachanstrich auf der Westseite und der Anstrich an der Eingangstüre sind abgewittert und erneuerungsbedürftig.

Außenanlagen

Weg entlang Gebäudewestseite aus Waschbetonplatten, Terrasse im Süden aus Porphyrbruchsteinbelag (ca. 18 m²), sonst Gartenfläche im Süden und Osten aus Rasen mit einzelnen Sträuchern und 1 Laubbaum, Einfriedung der Gartenfläche aus Zaunsockel als Porphyrsteinmauer mit Porphyrabdeckplatten und Holzlattenzaun 60 cm hoch. Die Grünflächen sind ungepflegt und wildwachsend, der Holzlattenzaun ist teilweise morsch und erneuerungsbedürftig.