Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienwohnhaus mit Anbau und Nebengebäude bebaute Grundstück in 56761 Hauroth, Kirchstraße 9

• Grundbuch: Hauroth
• Blatt: 537
• Lfd. Nr. 1
• Gemarkung: Hauroth
• Flur: 10
• Flurstück-Nr.: 183
• Gebäude- und Freifläche zu 1.078 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 02.03.2024

Verkehrswert: 35.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Miet- und Pachtsituation Das Bewertungsobjekt ist augenscheinlich seit längerer Zeit unbewohnt. Es wird unterstellt, dass Miet- oder Pachtverhältnisse nicht bestehen

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich der alten Ortslage von Hauroth in Nachbarschaft zur Kirche. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsbetriebe und weiterführende Schulen sind in Kaisersesch vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) befinden sich in der Nähe an der Kirche.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

Topografie leicht hängig, nach Südwesten ansteigend, rd. 520 m ü.NN

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart Dorfstraße, Straße mit geringem Anliegerverkehr

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen, Gehweg im Bereich des Bewertungsobjekts nicht vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentliche Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten grenznahe Bebauung des Wohnhauses und des Anbaus im südwestlichen Bereich; Grenzbebauung des Anbaus im Bereich der südöstlichen Grundstücksgrenze und Grenzbebauung des Nebengebäudes an der nördlichen Grundstücksgrenze; Grundstück tlw. eingefriedet; Grenzbebauung auch auf den nördlich und südlich angrenzenden Grundstücken (Flurstücke Nr. 185 und 181/2)

 

Gebäudebeschreibung

 

Hinweis Begutachtung im Wesentlichen unter Augenscheinnahme von außen

 

Einfamilienwohnhaus mit Anbau

Art des Gebäudes Einfamilienwohnhaus (zweigeschossig, unterkellert, nicht ausbaubares Dachgeschoss (Annahme)) mit Anbau (eingeschossig, unterkellert mit 2 Kellergaragen (Annahme))

Baujahr 1950er Jahre (Annahme), Anbau teilweise älter (gemäß sach-verständiger Einschätzung)

Modernisierung Soweit im besichtigten Bereich erkennbar, wurde das Objekt seit den 1950er Jahren nicht wesentlich modernisiert. Dies wird auch für die nicht besichtigten Bereiche entsprechend unterstellt.

Außenansicht

• Hauptgebäude: vorgehängte Fassade mit Klinkerdekorplatten, Faserzement-platten hofseitig und giebelseitig sowie Naturschiefer garten-seitig in der Obergeschossebene, Erdgeschossebene garten-seitig mit verwittertem Putz; Sockel verputzt und teilweise mit Holz verkleidet
• Anbau: hofseitig glatt verputzt; rückseitig tlw. verputzt, tlw. Sichtmau-erwerk (Bruchstein)

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart massiv

Fundamente Bruchstein und Beton (Annahme)

Kellerwände Mauerwerk

Umfassungswände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk (Annahme auch im Obergeschoss)

Geschossdecken Betondecken (Annahme auch im Obergeschoss)

Treppen

• Treppe zum Obergeschoss: sehr einfache Holztreppe mit Holzgeländer, Holzschädlings-befall
• Treppe zum Dachraum: einfache Holzstiege (Annahme)
• Treppe zum Keller: Beton (Annahme)

 

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Erdgeschossebene: Flur, Küche, mindestens zwei Zimmer und Bad
• Obergeschossebene: nicht bekannt
• In der Erdgeschossebene wurde das Bad und ein Zimmer in den Anbau hineingebaut. In dem Zimmer befindet sich rückwärtig eine weitere Tür. Der Zugang zur Tür war versperrt, so dass nicht abschließend geklärt werden konnte, ob sich dahinter tatsächlich ein weiterer Wohnraum befindet.

 

Wohnung

Wohn- und Schlafräume

Bodenbeläge sehr einfache Kunststoff- und Textilbeläge (Annahme auch im Obergeschoss)

Wandbekleidungen Putz mit Anstrich bzw. einfache Tapeten, tlw. Gipskartonplatten (Annahme auch im Obergeschoss)

Deckenbekleidungen einfache Deckenbekleidungen aus Holz bzw. Holzwerkstoffen, tlw. mit integrierten Lampen (Annahme auch im Obergeschoss)

 

Küche

Bodenbeläge Fliesen

Wandbekleidungen Fliesenspiegel an Objektwand, sonst verputzt

Deckenbekleidungen Deckenverkleidungen mit integrierten Leuchten

 

Diele/Flur

Bodenbeläge einfachste Kunststoffbeläge bzw. Kunststeinplatten (Annahme auch im Obergeschoss)

Wandbekleidungen Putz mit Anstrich bzw. einfache Tapeten auf Putz (Annahme auch im Obergeschoss)

Deckenbekleidungen Putz mit Anstrich bzw. einfache Deckenpaneele (Annahme auch im Obergeschoss)

 

Bad

Bodenbeläge einfache Keramikplättchen im Stil der 1950er Jahre

Wandbekleidungen einfacher Fliesensockel im Stil der 1950er Jahre

Deckenbekleidungen Putz mit Anstrich

 

Fenster überwiegend einfache Holzfenster mit einfacher Verglasung, Rollläden aus Kunststoff (überwiegend defekt); rückseitig Kunststofffenster mit Isolierverglasungen (Annahme auch im Obergeschoss)

Türen

• Eingangstür sehr einfache Holztür aus den 1950er Jahren mit einfacher Verglasung, Glasfüllung tlw. defekt
• Zimmertüren einfache, glatte Türen aus Sperrholz (Annahme auch im Obergeschoss)
• Kellergaragen zwei Stahlschwingtore

 

Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung

Elektroinstallation einfacher Standard, technisch überaltert (Annahme auch im Obergeschoss)

Heizung Nachspeicheröfen (Annahme auch im Obergeschoss), Holz-ofen in einem Wohnraum im Erdgeschoss

Warmwasserversorgung Boiler bzw. Durchlauferhitzer

Sanitäre Installation Bad: Wanne, Waschbecken und WC in einfacher Ausstattung und Qualität im Standard der 1950er Jahre, überaltert; Belüftung über Fenster

 

Besondere Einrichtungen, Küchenausstattung

Besondere Einrichtungen keine vorhanden (Annahme auch im Obergeschoss)

Küchenausstattung ohne wirtschaftlichen Wert

 

Keller und Dach

Keller

Bodenbeläge Beton bzw. einfacher Estrich (Annahme)

Wandbekleidungen Sichtmauerwerk oder einfacher Putz (Annahme)

Deckenbekleidungen Beton mit Anstrich (Annahme)

 

Dächer

Dachkonstruktion Holzdächer (Unterhaltungsstau an den Holzaußengewerken), ohne Dämmung (Annahme)

Dachform Satteldächer

Dacheindeckungen Kunstschiefer und Naturschiefer

Bodenbeläge im Dachraum Holzdielen bzw. Beton (Annahme)

 

Besondere Bauteile Eingangsvorbau mit Eingangstreppe und Überdachung

Belichtung und Besonnung gut bis befriedigend

Bauschäden (soweit erkennbar) Rissbildungen am Mauerwerk, tlw. abplatzender Innenputz, Holzschädlingsbefall an der Geschosstreppe zum Obergeschoss, verwitterter Außenputz

Zustand des Gebäudes Der Zustand des Wohnhauses mit Anbau ist sehr stark vernachlässigt. Es besteht ein massiver Unterhaltungs- und Modernisierungsstau an allen sichtbaren Gewerken. Darüber hinaus befindet sich in erheblichem Umfang Unrat innerhalb und im unmittelbaren Umfeld des Wohnhauses.

 

Schuppen (ehemalige Stallung)

Annahme: massiv, zweigeschossig, Satteldach mit Kunstschiefereindeckung, einfache Holztüren

 

angebauter Schuppen

baufällig, ohne wirtschaftlichen Wert

 

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungseinrichtungen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hof- und Stellplatzbefestigung, Einfriedungen