Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Bauernhaus und Garage in Memminger Straße 38, 87789 Woringen

• Grundbuch: Woringen
• Blatt: 2157
• Gemarkung: Woringen
• Flurstück-Nr.: 121
• Gebäude- und Freifläche zu 1.292 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 28.02.2024

Verkehrswert: 167.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mietverträge Der Wohntrakt des Bauernhauses ist vermietet

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befinden sich 2 Garagenstellplätze und 2 befestige Stellplätze im südlichen Hofbereich. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im nördlichen Bereich von Woringen an Hauptdurchgangsstraße, Entfernung zum Ortszentrum ca. 300 m

Bebauung der Umgebung Im Norden Wohnhaus und gewerblich genutzte Betriebsgebäude, Im Osten und Süden Wohngebäude und stillgelegte landwirtschaftliche Hofstellen, im Süden Memminger Straße und gegenüberliegend Wohnbebauung

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Memminger Straße und den gekiesten Kirchhofweg im Süden, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom-, Telefon- und Kabelanschluss sowie Anschluss an Nahwärmenetz der Wärmeversorgung Woringen GmbH vorhanden

Immissionen Es bestehen Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr von der Memminger Straße.

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Bauernhaus und ein Garagengebäude.

Das Bauernhaus besteht aus dem Wohntrakt und dem ehemaligen Stall-/Scheunentrakt.

 

Wohntrakt

 

Der Wohntrakt besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht

ausgebautem Dachgeschoss. In den einzelnen Geschossen befinden sich folgende

Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss 1 Kellerraum (bei Besichtigung nicht zugänglich)
• Erdgeschoss Flur, Wohnzimmer, Wohnküche, Bad, Abstellraum mit Kellerabgang, Speis, Dusche/WC
• Obergeschoss Flur, 3 Schlafzimmer, WC, 2 Abstellräume
• Dachgeschoss nicht ausgebauter Dachboden
• Dachspitz nicht ausgebauter Dachboden

 

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau, tlw. Holzfachwerkbau

Fundamente Vollziegel oder Bruchsteine

Kelleraußenwände Vollziegel

Außenwände Vollziegelmauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk

Innenwände Vollziegelmauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk

Decken Holzbalkendecken

Treppen steile Holztreppen KG-EG und EG-OG, Dachgeschoss über Stall-/Scheunentrakt zugänglich

Dach Satteldach in Holzkonstruktion; Dacheindeckung Dachziegel auf südlicher Dachhälfte, Betondachsteine auf nördlicher Dachhälfte, Dachfläche ist unverschalt

Rinnen/Fallrohre Betondachsteine

 

Ausbau

Fenster 3 Kunststofffenster mit Isolierglas auf Westseite, Holzfenster mit Einfachglas im Dachboden, sonst Holzverbundfenster oder Holzfenster mit Isolierglas

Rollladen/Läden Holzklappläden auf Südseite und an Fenstern im EG auf Westseite

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Einfachglas Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter in unterschiedlicher Ausführung

Bodenbeläge Holzdielenboden im Flur EG und im Flur OG, Parkett im Wohnzimmer, Fliesen in Dusche/WC EG, im Bad EG, in der Küche EG und im WC OG Glattstrich in der Speis und im Abstellraum EG, Korkbelag im Schlafzimmer Nordwest und West, PVC-Belag im Abstellraum Nord OG, sonst Laminat im OG, Spanplattenboden im Dachboden und im Spitzboden

Fassade Putz und Anstrich, Nordwand im OG mit sichtbarem Holzfachwerk

Wandbekleidungen Fliesen im Bad EG, in Dusch/WC EG, im WC OG und teilweise in der Küche raumhoch, sonst Putz oder Gipskarton mit Anstrich oder Tapeten

Deckenbekleidungen Holzzierbalken im Wohnzimmer, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich, Decke im Abstellraum OG Nord unbekleidet Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten holzbefeuerter Kachelofen im Wohnzimmer

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen geflieste Dusche mit Bodenablauf, Stand-WC und Waschbecken in Dusche/WC EG, Badewanne, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss im Bad EG, Stand-WC und Waschbecken im WC OG, Spülenanschluss in der Küche

Heizung flüssiggasbefeuerte Zentralheizung, Gas-Heizkessel Typ Hoval TopGas TS-234C, Baujahr 1999, Heizkörper in allen Wohnräumen im EG und OG unterirdischer Flüssiggastank mit 4.850 l Fassungsvermögen, zentrale Warmwasserbereitung über Luftwärmepumpe Typ Heimax 18 RWT mit 290 l Speicher, Baujahr 1986

Elektro einfache Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

 

ehemaligen Stall-/Scheunentrakt

 

Der Stall-/Scheunentrakt besteht aus einer Tenne, einem 2-reihigen Anbindekuhstall und einem Jungvieh- und Schweinestall im Erdgeschoss sowie einem Abstellraum und dem Heu- /Strohlagerraum im Ober-/Dachgeschoss. Im Norden befindet sich eine überdachte Durchfahrt mit 2 Hochsilos und einem Abstellraum.

 

Rohbau

Geschosse EG, OG, DG

Bauweise Massiv- und Holzbauweise

Fundamente Vollziegel oder Beton

Außenwände Nord- und Ostwand ab EG aus Holzriegelwerk, sonst Vollziegelmauerwerk

Innenwände Mauerwerk, verschiedene nichttragende Abtrennungen im Stallbereich und im Bereich Abstellraum OG aus Holzriegelwerk

Decke Holzbalkendecken über EG, OG und DG

Dach Satteldach in Holzkonstruktion Dacheindeckung Dachziegel auf südlicher Dachhälfte, Betondachsteine auf nördlicher Dachhälfte, Dachfläche ist unverschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Einfachglas

Türen/Tore 2-flg. Holztor in der Tenne, Holzstockrahmentüren

Innentüren einfache Holztüren

Bodenbeläge überwiegend Betonboden im EG, teilweise Ziegelpflaster, Spanplattenboden (30 mm) im OG und DG

Fassade Putz und Anstrich im Bereich Mauerwerk, sonst Holzdeckelschalung

Wandbekleidungen Putz und Anstrich, nichttragende Innenwände mit Nut- und Federholz- oder OSB- Plattenbekleidungen Deckenbekleidungen großteils unbekleidet Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile überdachte Durchfahrt und Siloüberdachung im Norden aus Pultdach in Holzkonstruktion mit Eindeckung aus Betondachsteinen, 2 gemauerte Hochsilos und ein Abstellraum im Bereich der Überdachung

Besondere Einbauten Entmistungskanäle im Kuhstall mit Holzbohlenabdeckung, gemauerte und betonierte Futterbarren

 

Installationen:

Sanitäre Einrichtungen Ausgussbecken im Kuhstall

Heizung einzelne Heizkörper im EG

Elektro einfache Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden Ausblühungen und Putzabplatzungen an Wänden im Erdgeschoss infolge Wandfeuchte; Schädlingsbefall (Holzwurm) an tragenden Deckenbalken der Decken über EG und OG; nördliche Holzriegelaußenwand im OG und Dachstuhl weisen Unebenheiten infolge Setzungen bzw. Verschiebungen auf

 

Garagengebäude

 

Das Garagengebäude im östlichen Grundstücksbereich besteht aus Keller- und Erdgeschoss. Im Keller befindet sich ein Vorratskeller, im Erdgeschoss eine Doppelgarage und ein Abstellraum.

 

Rohbau

Geschosse Keller- und Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Betonsteinmauerwerk

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decke Stahlbetondecke über Kellergeschoss

Dach Pultdach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Trapezblech

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Keller, Holzfenster mit Isolierglas im EG

Türen/Tore 2-flg. Holztore mit Stahlwinkelrahmen in der Garage, Holztüren im Abstellraum und im Keller

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Ziegelpflaster im Keller, Glattstrich im Erdgeschoss

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Betondecke im Keller unverputzt, Dachschrägen Putz und Anstrich

Besondere Bauteile Betonkelleraußentreppe

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Außenanlagen

 

Hauszugang und Hoffläche mit 2 Stellplätzen südlich des Wohntrakts und der Tenne aus Betonsteinpflaster, südlich Stallung Weg aus Betonplatte 3,5 m breit und Güllegrube mit Betondeckel (Abm. 9,8 x 3,6 m) und Mitlege mit dreiseitiger Betonbrüstung 70 cm hoch undBetonpfosten, östlich Stall-/Scheunentrakt gekieste Fläche ca. 6 m breit, Weg nördlich Bauernhaus mit gekiesten Fahrspuren, baufällige Holzpergola nördlich der Garage, 3 mehrstämmige Laubbäume im südlichen Grundstücksbereich, sonst Grünflächen mit Wildwuchs, im östlichen Gartenbereich teilweise mit Baum- und Strauchanflug, kleinere Ablagerungen aus Bauschutt und Erdaushub im östlichen Grundstücksbereich