Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Eigentumswohnung Nr. 4, 220/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss samt 2 Kellerräumen, jeweils mit Nr. 4 bezeichnet in Mühldorfer Straße 53, 84539 Ampfing

• Grundbuch: Ampfing
• Blatt: 1833
• Gemarkung: Ampfing
• Lfd. Nr.: 1
• Grundstück-Flurstück: 1111/12
• Gebäude- und Freifläche zu 660 m²

Wertermittlungsstichtag: 25.07.2024

Verkehrswert: 100.000 €

Hinweis: Am selben Termin wird eine Garage auf selbigem Grundstück versteigert (siehe AZ K 29/23#1)

Grundstücksbeschreibung

Miet- und Nutzungsverhältnisse Die zu bewertende Wohnung ist nicht vermietet.

Umgebungsbebauung Die Struktur der unmittelbaren Umgebungsbebauung ist heterogen. Die nähere Umgebung und deren Bebauung zeigt eine aufgelockerte Siedlungsstruktur in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbebetrieben. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich ausschließlich Gebäude zur Wohnnutzung. Die Bebauung ist aufgelockert und durchgrünt.

Lagequalität Die Lagequalität wird anhand der Ausführungen und bezogen auf die Gemeinde Ampfing insgesamt als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft.

Erschließung Straße: Das Grundstück hat Anschluss an eine öffentliche Erschließungsstraße, die im Eigentum und Unterhalt der Gemeinde Ampfing liegt.; Wasser: Wasserversorgung über das Wasserwerk Ampfing; Abwasser: Abwasserentsorgung über die Kläranlage Ampfing; Strom: E-ON; Telefon: Telekom; Nach Auskunft der öffentlichen Erschließungsträger sind für die vorhandenen Erschließungsanlagen Straße, Wasser und Abwasser alle abrechnungsfähigen Kosten bereits erhoben und bezahlt. Es wird davon ausgegangen, dass dies auch für die anderen Erschließungsleistungen zutrifft.

Gebäudebeschreibung

vorhandene bauliche Nutzung Das Grundstück ist mit einer Wohnanlage bestehend aus vier Wohnungen sowie einer Garagenzeile mit drei Garagen und einer Einzelgarage bebaut.

Die überirdische Höhenentwicklung der unterkellerten Wohnanlage beträgt Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnanlage hat eine Grundfläche von rd. 150 m², die Garagenzeile von rd. 55 m² und die Einzelgarage von rd. 16 m². Somit vereinnahmen die Gebäude insgesamt eine Fläche von rd. 221 m². Daraus ergibt sich eine GFZ von 0,33, unberücksichtigt der Zufahrts- und sonstigen befestigten Flächen.

Baujahr vermutlich 1959

Wohnfläche ca. 57 m²

Gemeinschaftseigentum

Fundamente/Gründung Betonplatte auf Streifenfundamenten;

Umfassungswände

• KG: Beton, 30 cm
• EG + OG: Massivbauweise, 30 cm; Material nicht bekannt

Innenwände Massivbauweise; Material nicht bekannt; 24 cm und 11,5 cm;

Decken Stahlbetondecken;

Fassade

• Nord- und Südseite: Strukturputz: hellapricot gestrichen
• Fensterlisenen: weiß gestrichen
• Westseite: Eternitplatten

Sockel Feinputz: dunkelapricot gestrichen;

Dach Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung; zwischen den Sparren befinden sich Faserplatten

Spenglerarbeiten vermutl. Stahlblech; farbig gestrichen;

Treppen/Treppenhaus Stahlbetontreppen mit Kunststeinbelag; Metallgeländer, dunkel gestrichen; Handlauf Kunststoffüberzug; Treppenhauswände verputzt und zweifarbig gestrichen: im unteren Wandbereich apricotfarben und im oberen weiß; Belichtung über ein doppelflügeliges Verbundfenster bzw. ein Rundfenster;

Hauseingang einflügelige Zugangstür in Holz mit sechs Glaselementen und Holzzarge; einfacher Türknauf; Klingeltableau mit Gegensprechanlage; Briefkästen links vom Eingangsbereich;

Keller in Massivbauweise wandhoch abgemauerte Räume; einfache Holztüren bzw. Lattentüren;

Bodenbelag

• Kellerflure: gestrichen;
• Kellerräume: gestrichen;

Sondereigentum Wohnung

Bei der Wohnung wurde Renovierungsarbeiten begonnen, jedoch nicht zu Ende geführt.

Flur Es ist davon auszugehen, dass sich an den Wänden und an der Decke Tapeten befanden. Diese wurden entfernt.; der Bodenbelag wurde entfernt; die Türen und Zargen zu den einzelnen Räumen (Bad, Wohnküche, Schlafzimmer, Wohnzimmer) wurden entfernt;

Bad an den Wänden befinden sich weiß marmorierte Fliesen, teilweise mit Dekor;; am Boden befinden sich blau und grau marmorierte Fliesen, diagonal verlegt;; die Decke ist mit lackierten, mittelbraunen Nut- und Federbrettern verkleidet;; Ausstattung: Waschmaschinenanschluss; Einzelwaschbecken; Standtoilette mit Druckspüler; Dusche; Sanitärgegenstände in weiß; dunkelbraunes Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und Rollladen; vermutlich aus den 80er Jahren; oberhalb der Türzarge wurden einzelne Fliesen entfernt bzw. beschädigt;

Schlafzimmer Wände und Decke wurden weiß gestrichen; der Boden war abgedeckt; Fußbodenleisten fehlen; Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung und Rollladen;

Wohnzimmer Wände und Decke sind verputzt und wurden weiß gestrichen; der Bodenbelag war zum Schutz abgedeckt; die Fußbodenleisten fehlen; Kunststoffrahmenfenstertür mit Isolierverglasung und Rollladen;

Essküche die Wände sind im Bereich der Küchenzeile, soweit einsichtig, gefliest; ansonsten mit Raufaster tapeziert und gestrichen; Decke mit Raufaser tapeziert und gestrichen; Holzzierbalkenverkleidung; Boden mit PVC-Belag; dunkelbraunes Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und Rollladen; vermutlich aus den 80er Jahren;

Balkon vom Wohnzimmer aus zu begehen; Betonplatte mit hellem Fliesenbelag; Fliesen vereinzelt defekt, im südlichen Brüstungsbereich vermoost; Brüstung aus flächigen Metallplatten; an der West- und Ostseite Wetter- und Sichtschutz aus Strukturglaselementen;

Elektro Türsprechanlage und elektrischer Haustüröffner; Steckdosen und Lichtschalter tlw. aus unterschiedlichen Baujahren; Steckdosen oder Blenden tlw. nicht vorhanden bzw. tlw. übermalert;

Heizung/ Warmwasser Gasetagenheizung; Therme im Kellergeschoss; Plattenheizkörper; Warmwassererzeugung über Gasheizung; Boiler im Kellergeschoss; die Therme stammt laut Auskunft des Kaminkehrers von 1997;

Außenanlagen

Zufahrt und Hofraum mit Doppel-TBetonplatten belegt; Schotterstreifen auf der Westseite der Wohnanlage; Rasenfläche auf der Südseite vereinzelt Büsche und Sträucher; Ver- und Entsorgungsanlagen; Gebäudeanschlüsse für Wasser-, Gas- und Stromversorgung sowie für Abwasserentsorgung;