Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über die Doppelhaushälfte Am Rosenanger 8, 84032 Landshut

• Grundbuch von Landshut - weißes Viertel -
• Band 334
• Blatt 12781
• Gemarkung Landshut
• Flurstück 1934/21
• Größe: 728 m²

Verkehrswert 490.000 €

Wertermittlungsstichtag 09.11.2023

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im sog. Stadtteil "Wolfgangsiedlung" von Landshut, im Stadtrandgebiet nördlich des Hauptbahnhofs und westlich der Altdorfer Straße. Die Straße Am Rosenanger erschließt eine Hi3usergruppe, die sich um eine kleine Grünanlage gruppiert und zurückversetzt zwischen Flurstraße im Norden, Ulmenstraße im Osten, Birkenstraße im Westen und Füttererstraße im Süden liegt Am Rosenanger ist schmal zweispurig ohne Gehwege ausgebaut, bei einer Breite von etwa 6,5 m und geringem Verkehrsaufkommen. Der Landshuter Norden umfasst kleinteilige Wohnsiedlungen nördlich des Bahnhofs. Entlang der größeren Straßen im Quartier sind Misch und Gewerbenutzungen angesiedelt. Die unmittelbare Umgebung ist von älterer Doppelhausbebauung ähnlich dem Bewertungsobjekt und der Grünanlage mit Baumbestand geprägt. Der Standort ist gut erreichbar und gilt als mittlere Wohnlage.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist eine Doppelhaushälfte

Baujahr laut Bauakte im Kern um 1956, relevant erweitert um 1962; danach vereinzelte Modernisierungen wie teilweiser Austausch der Fenster und Einbau einer Gaszentralheizung

Baukörper ein Hauptbaukörper Wohnhaus ein Nebengebäude (schuppenartige Garage, baufällig)

Konzeption Das Gebaude hat eine für Doppelhaushälften untypische Aufteilung in zwei Wohneinheiten:

• Keller: Kellerräume, Haustechnik, Waschküche

• Erdgeschoss: Eingang mit Zugang Treppenhaus, Erdgeschosswohnung: Diele, Bad, Küche, vier Zimmer, Terrasse

• Dachgeschoss: Treppenhaus, Dachgeschosswohnung: Diele, Bad, KOche, vier Zimmer, Balkon

• Dachboden: Teilausbau, veraltet, erreichbar nur Ober schmale Treppe

Wohnfläche I Grundriss Die Wohnflache von rund 173 m² ergibt sich gemäß Planunterlagen

Baubeschreibung

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwande Mauerwerk, verputzt ohne Vollwarmeschutz (auf dem westlichen Giebel Fassadenplatten)

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach ohne Dämmung

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Haustechnik heterogener, älterer Standard

Heizungssystem ältere, gasgefeuerte Zentralheizung

Elektrik funktionale Elektroausstattung mit baujahrestypischer Zahl von Steckdosen

Ausbau baujahrestypischer Standard mit Teilverbesserungen

Treppe angewendelte Holztreppe, zum Keller Massivtreppe

Fenster vor einigen Jahren teilweise ausgetauschte Fenster (Kunststoff mit Isolierverglasung), außenliegende Kunststoff-Rollläden

Türen profilierte Holzfuttertüren, teilweise mit Glasausschnitt

Böden Mosaikparkett, Fertigparkett, Laminate, Fliesen, Teppich- und Kunststoffbeläge

Innenwände, Decken Mauerwerk, Putz, Decken teils mit Paneelen verkleidet

Sanitärausstattung originale oder vor einigen Jahren erneuerte Sanitärausstattung (Bad mit Wanne, WC, Waschtisch)

Sonstiges baufälliges Nebengebäude in Mauerwerksbauweise

Baulicher Zustand Das Objekt hat einen überwiegend einfach gepflegt und instandgehaltenen Zustand, im Laufe der Jahrzehnte wurden kleinere Veränderungen vorgenommen. Die Wohnung im Dachgeschoss wurde im Zuge der Vermietung um 2016 teilrenoviert, die Wohnung im Erdgeschoss ist stark abgewohnt.

Außenanlagen

Die Verkehrsflächen des Grundstücks sind gepflastert und befestigt. Die Gartenflächen sind einfach gärtnerisch angelegt. Das Grundstück ist mit Zaun und teils Hecke eingefriedet, es ist eine Toranlage vorhanden. An der nordöstlichen Grundstücksecke befindet sich das erwähnte Nebengebäude in baufälligem Zustand, ehemals einfache Garage, derzeit als Mülltonnenabstellplatz etc. genutzt.