Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das Einfamilienhaus (abbruchreifem Altbestand) in der Thalbacher Straße 100, 85368 Moosburg

• Grundbuch Moosbach a. d. Isar
• Gemarkung Moosbach a. d. Isar
• Flurstück 769/2
• Blatt 5961
• Gebäude und Freifläche zu 1805 m²

Verkehrswert 1.470.000 €

Wertermittlungsstichtag 09.02.2024

Grundstücksbeschreibung

Makrolage Moosburg ist Mittelzentrum im nordöstlichen Landkreis Freising und liegt

etwa 45 km nordöstlich der Landeshauptstadt München mittig zwischen

Freising und Landshut, die jeweils etwa 17 km entfernt sind.

Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt im nördlichen Stadtgebiet in einer

Wohnsiedlung östlich der Staatsstraße St 2085. Die Wohnsiedlung wird durch die Thalbacher Straße erschlossen, die stadtmittig beginnt und (unterbrochen durch die Bahnlinie München-Landshut) bis zum nördlichen Stadtrand führt. Zur Postanschrift "Thai bacher Straße" zählen auch Seitenstraßen.

Die Thalbacher Straße ist asphaltiert und zweispurig ausgebaut, auf Höhe des Bewertungsobjektes ohne Gehwege. Das Verkehrsaufkommen ist gering.

Die von der Thalbacher Straße erschlossene Wohnsiedlung ist von gemischter kleinteiliger Wohnbebauung geprägt (ältere Einfamilienhäuschen, Neubebauungen und Doppelhäuser). Kinderspielplätze sind vorhanden.

Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich einer abzweigenden Seitenstraße, die in östlicher Richtung von der Thalbacher Straße abzweigt. Die Seitenstraße erschließt nur wenige Häuser und endet als Sackgasse. Die Straßen im Bereich des Bewertungsobjektes sind

asphaltiert und haben keine Gehwege bei Breiten von 8 bis 12 m.

Zum Stadtzentrum von Moosburg sind es etwa 1,5 km Luftlinie.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein Wohnhaus mit Erweiterungsanbau und

Garage.

Baujahr ursprüngliches Baujahr unbekannt, im Hinblick auf Bauart und Architektur

vermutlich 1930er Jahre oder früher Erweiterung laut Plan um 1957

Baukörper ein Baukörper, separate Garage

Konzeption/Grundriss Das Wohnhaus hat eine baujahrestypisch kleinteilige Grundrisslösung mit

Durchgangszimmern.

Ein Keller ist laut Plan und darauf hindeutende Außentreppe vorhanden.

Das Wohnhaus hat Erdgeschoss und teilausgebautes Dachgeschoss, der Erweiterungsanbau ist offensichtlich eingeschossig.

Derartige Gebäudestrukturen genügen nicht mehr den gängigen Anforderungen an zeitgemaßes Wohnen.

Wohn- und Nutzfläche Die Wohnfläche des Wohnhauses ergibt sich überschlägig zu etwa

120 m² , verteilt auf Erd- und Dachgeschoss

Baubeschreibung Die Baubeschreibung bezieht sich auf den von außen augenscheinlich

erkennbaren, vorgefundenen Zustand. Die Fotodokumentation ist zudem Bestandteil der nachfolgenden Baubeschreibung

Konstruktion Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, verputzt ohne relevanten Warmeschutz

Dach/Dachform Satteldach I Schragdach (ohne relevante Dammung)

Dacheindeckung Dachsteine, Weil platten

Entwasserung übliche Dachentwasserung

Haustechnik baujahrestypisch einfacher Standard angenommen

Ausbau baujahrestypisch einfacher Standard angenommen

weitere Details von außen nicht erkennbar

Sonstiges Nebengebäude / Garage in einfacher, massiver Bauart

Baulicher Zustand

Das Objekt hat äußerlich einen mäßig gepflegt und instandgehaltenen Zustand, weitgehend dem Stand des Baujahres entsprechend, ohne dass wertrelevante Modernisierungen erkennbar wären.

Auch im Rahmen einer kostenintensiven Modernisierung mit energetischer Verbesserung verbleiben Nachteile wie ungünstige Konzeption und veraltete Grundrisslösungen.

Derartige, im Kern über 80 Jahre alte Gebäude werden von der Mehrzahl potenzieller Marktteilnehmer als Abbruchobjekte betrachtet, weil ihr Nutzwert in keinem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zum örtlichen Bodenwertniveau steht, im Bewertungsfall zudem mit überdurchschnittlicher Größe.

Außenanlagen

Das Grundstück ist im Bereich der Zuwegung zu Haus und Garage gepflastert. Ansonsten sind Freibereiche gärtnerisch angelegt, mit älterem Baumbestand, Gewächshaus, Teichanlage U.ä.

Das Grundstück ist mit Zaun und teils Hecke sowie Toranlage eingefriedet.

Beurteilung

Insgesamt handelt es sich um ein älteres, einfaches Gebäude mit veralteter Konzeption und kleinteiliger Grundrisslösung und erheblichem Nachrüstbedarf hinsichtlich der energetischen Eigenschaften.

Von der Mehrzahl der Marktteilnehmer werden solche Objekte vor dem Hintergrund eines hohen Bodenwertniveaus und überdurchschnittlicher Grundstücksfläche als Abbruchobjekt angesehen.