Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Doppelhaushälfte mit PKW-Garage und Gerätehütte in 84533 Marktl a. Inn, Sonnenstraße 19

• Grundbuch: Marktl
• Blatt: 359
• Gemarkung: Marktl
• Flurstück-Nr.: 216/30
• Gebäude- und Freifläche zu 354m²

 

Wertermittlungsstichtag: 08. August 2024

Verkehrswert: 330.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage Die einzuwertende Liegenschaft Flur-Nr. 216/30 der Gemarkung Marktl liegt am östlichen Ortsrandbereich des Marktes Marktl am Inn. (...) Das Doppelhaushälftegrundstück mit Garage Flur-Nr. 216/30 grenzt im Norden an eine Reihenhausanlage, im Westen an Doppelhausliegenschaften mit Garagen, im Osten an die angrenzende Nachbar-Doppelhaushälfte sowie im Süden an die öffentliche "Sonnenstraße" .

Planerische Darstellung, Grundstücksgualität, Entwicklungszustand Das voll erschlossene Grundstück Flur-Nr. 216/30 der Gemarkung Marktl ist im wirksamen Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan Nr. 3 der Marktgemeinde Marktl im Sinne des § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als "Allgemeines Wohngebiet (WA)" ausgewiesen.

Straße, Entwässerung, Ver-/Entsorgungsleitungen Die an der Südseite am Bewertungsgrundstück Flur-Nr. 216/30 direkt vorbeiführende öffentliche Straße ist ausgebaut, asphaltiert, einseitig mit einem Gehweg und mit Straßenbeleuchtung versehen. Es handelt sich hierbei um die "Sonnenstraße" . Das Wohnanwesen "Sonnenstraße 19" ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen.

Erschließung/Erschließungskosten Nach Auskunft der zuständigen Gemeindeverwaltung (Bauamt) Marktl a. Inn ist der aktuelle Erschließungszustand abgeschlossen und die Erschließungskostenbeiträge sind abgerechnet und bezahlt.

Wohnwert I Vermietbarkeit Ruhiger Wohncharakter; Mittlerer Wohnwert; Normale Vermietbarkeit, Grundrissanordnung und insbesondere Ausstattungsmerkmale erfüllen trotz Altbaucharakter zeitgemäß die wohnfunktionalen Bedürfnisse. Gute Zugänglichkeit der Räumlichkeiten; normale Lichtverhältnisse, Küche, Bad und WC mit Fenster; Balkon und Terrasse nach Süden orientiert, PKW-Garage vorhanden; Parkmöglichkeiten auf Grundstück und entlang der Straße.

 

Gebäudebeschreibung

 

Grundstückszustand Der rückwärtige nordöstliche Grundstücksbereich ist mit einer voll unterkellerten Doppelhaushälfte aus dem Jahre 1986/87 bebaut. Das Dachgeschoss wurde 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut.

 

Doppelhaushälfte

Das Erdgeschoss des Wohnhauses weist Windfang, Toilette, Diele mit Treppenhaus, Küche, Esszimmer und Wohnzimmer mit südlich orientierter Terrasse auf. Im Obergeschoss befinden sich Treppenhaus mit Diele, Bad, Schlafzimmer und ein Kinderzimmer mit südöstlich gelegenem Balkon. Das ausgebaute Dachgeschoss besteht aus Treppe mit kleinem Gang, einem größeren Mansardenzimmer sowie zwei Abstellräumen. Der im amtlichen Bauplan dargestellte westliche Balkon wurde vor einiger Zeit entfernt und ist nicht

mehr vorhanden. Im Kellergeschoss sind Treppenhaus mit Kellergang, Tank-/Heizungsraum,

zwei kleinere und ein größerer Kellerraum untergebracht.

Baujahr

• 1986 Eingabeplan zum Neubau eines Doppelwohnhauses mit Nebengebäude vom 14.07.1986; Bezugsfertig 1987;
• 1990 Tekturplan Ausbau des Dachgeschosses vom 15.05.1990
• 2004 Erneuerung der Öl-Heizanlage (Heizkessel, Brenner, Boiler);
• Um 2008 Erneuerung des Fußbodens (Laminat) im OG-Kinderzimmer und im OG-Schlafzimmer (Korkboden)
• Um 2008 Errichtung eines Edelstahl-Außenkamins an der Südostfassade;
• Um 2009 Beseitigung/Abriß des westlichen Balkons im Dachgeschoss.
• Um 2012 Terrassenbelagerneuerung;
• 2023 Erneuerung sämtlicher Toilettenschüsseln

 

Baumängel und Bauschäden vorhanden (siehe PDF)

 

Baubeschreibung

Ver- u. Entsorgungsleitungen Wasser- und Kanalanschlüsse öffentlich; Stromanschluss; Telefonanschluss

Bauweise Massivbauweise

Fundamente Beton (B 10 und B 15)

Kellerwände Beton (außen Inertalanstrich)

Kellerlichtschächte Beton mit Metallgitterabdeckung

Außenwände Mauerwerk (Poroton) 0,365 cm

Fassaden 3-lagiger Außenputz, letzte Lage Rieselwurf

Trennwände Mauerwerk 24 cm und 11,5 cm, Wände verputzt, gestrichen

Brandwände Mauerwerk 24 cm (Kalksandsteine)

Geschossdecken Stahlbeton mit Wärme- und Trittschallisolierung

Dachkonstruktion Holzpfettendachstuhl mit Einschalung / Satteldachform;

Dacheindeckung Betonpfannen (Frankfurter Pfannen rot)

Balkon Balkon Holzkonstruktion, Holzgeländer, Holzbretterboden Stahlbeton, Natursteinplattenbelag, Schmiedeeisengeländer mit Handlauf

Geschosstreppen Stahlbeton, Natursteinplattenbelag, Schmiedeeisengeländer mit Handlauf

Fenster Holzfenster / Isolierverglasung; Kunststoffrolläden Vereinzelt Kunststofffenster /lsolierglas Metalldachflächenfenster / Drahtglas

Türen Glatte Sperrholztüren furniert / Holzzargen, KG: Holzwerkstofftüren / Stahltüre FH / Stahlzargen

Bodenbeläge Zementestrich schwimmend; Keramische Fliesenplatten; PVC, Parkett;

Sanitäranlagen 1 Einbaubadewanne, 2 WC, 3 Waschbecken, 1 Duschkabine

Kocheinrichtungen Spülbeckenanschluss, E-Herdanschluss

Heizung Warmwasser-Zentralheizung / Heizradiatoren Ölheizkessel (Marke Viessmann Vitronic 200, Typ VX2) (Kessel-Nennwärmeleistung 18 kW); Zusätzlich Festbrennstoff-Einzelofen

Warmwasserversorgung Speicher-Wassererwärmer, Marke Vissmann

Brennstoffversorgung Heizöl (3 Batteriekunststofftanks / je 750 Ur.)

Sonstige Einrichtungen Edelstahl-Außenkamin bei Südostgebäudeseite; 1 Nischenregaleinbau im OG-Flur; Terrasse: Natursteinplatten; 1 Markise; 1 Außenwasserhahn an Wohnhauswestfassade

Baulicher Zustand Gut; Gepflegte Instandhaltung, teils Reparaturanstau

 

Bemerkungen zur Baubeschreibung Die Innenwände sind im OG-Bad allseitig raumhoch, im EG-WC allseitig 1,40 m hoch und in der Küche beim Kocharbeitsbereich gefliest. Die Dachschrägen (Mansardenbereiche ) sind beim DG im Hauptzimmer und im Abstellraum mit Profilholz und im DG-Nebenraum mit Kunststoffpaneele verkleidet.

 

Gesamtwohnfläche 140,46 m²

 

Garage

Westlich an das Wohngebäude angegliedert befindet sich eine Einzelgarage in Massivbauweise ohne Unterkellerung und nördlich ist an diese PKW-Garage eine Gerätehütte angefügt.

PKW-Garage Betonanstrichbelag zeigt stellenweise Abblätterungen.

 

Baubeschreibung

Ver- u. Entsorgungsleitungen Stromanschluss

Bauart Fertigteilgarage - Stahlbeton

Fundamente Betonstreifenfundamente

Außenwände Stahlbeton, oberflächenfertig ; Anstrich; Dachbereich Giebel und Traufseitig: Boden-Deckel Schalung

Dachkonstruktion Holzpfettendachstuhl verschalt; Satteldachform

Eindeckung Betonpfannen (Frankfurter Pfannen rot)

Decken Stahlbeton

Bodenbeläge Stahlbeton, oberflächenfertig

Garagentor Schwingtor, Stahlkonstruktion mit senkrechter Holzverbretterung

Türen / Rahmen Holztüre mit Stockrahmen

 

Bemerkungen zur Baubeschreibung Die Betonfertiggarage ist längs der westlichen Grundstücksgrenze profilgleich mit der Nachbargarage errichtet, sie ist von Süden aus befahrbar. Zugleich ist sie an der westlichen Giebelfassade des Wohngebäudes angebaut.. Gegenüber der nördlichen Trauffassade des Wohngebäudes ist sie vorstehend; an der Nordseite der Garage ist ein kleiner Holzschuppen angebaut. Aufstehend ist ein Satteldach, Firstrichtung Ost - West. Der südliche Dachvorsprung ist zugleich die Überdachung des Haupteingangs zum Wohngebäude. Bei der nordseitigen Trauffassade besteht eine Türe, über diese ist der nord-/nordöstliche Gartenteil zu erreichen, zudem betritt man direkt den nördlich angebauten Holzschuppen.

 

Brutto-Grundfläche (BGF) 22,97m²

 

Gerätehütte

Baubeschreibung

Ver- u. Entsorgungsleitungen Keine

Bauart Holzständerbauweise

Fundamente Nicht bekannt

Außenwände Holzständerbauweise; senkrechte Verbretterung, gestrichen

Decken I Dach Pultdach, Firstseitig aufliegend auf Garagendach, Traufseitig auf Pfette;

Eindeckung Dachpappe

Decken Keine

Bodenbeläge Holz-Terrassendielen, Pflasterbeläge - auf entsprechender Unterkonstruktion

Garagentor Keines - offener Zugang

Türen I Rahmen Keine - offener Zugang vom nordöstlichen Gartenteil; Zugang durch Garagentür

Baulicher Zustand Normal

 

Bemerkungen zur Baubeschreibung Der hölzerne Geräteschuppen wurde direkt nordseitig an die Betonfertiggarage angebaut, dieser ist ebenso an der westlichen Grundstücksgrenze aufstehend. Einerseits ist er von der Garage aus zu begehen, andererseits vom nordöstlichen Gartenanteil über offenen Zugang. Es handelt sich um eine einfache Holzständerkonstruktion, mit aufstehendem Pultdach, Fundierung unbekannt. Das Pultdach ist vom Garagendach nach Norden hin abgeschleppt.

 

Brutto-Grundfläche (BGF) 8,54m²

 

Außenanlagen

 

Bepflasterung und Zaunanlagen teils Witterungsschäden. Der Hofraum mit Garagenzufahrt und Hauszugang im Südwesten hat Betonsteinpflasterbelag, die Terrasse Natursteinplattenbelag und der nördliche Gartenbereich des rückwärtigen Hausnebenzugangs Betonplattenbelag. Grundstückseinfriedung: Im Südwesten/Westen Holzbretterzaun auf Holzpfosten (sog. Rancherzaun), im Süden Holzlattenzaun auf Holzpfosten und Betonsockel, sowie dahinterliegendem Maschendrahtzaun auf Metallstützen, im Norden Holzsichtschutzzaun auf Holzpfosten und im Nordosten und Südosten Maschendrahtzaun auf Metallstützen. Das Grundstückseinfahrtstor im Südwesten besteht aus Holzkonstruktion. Der süd-/südöstliche Vorgarten zeigt eine Bepflanzung mit üblichen Sträuchern und kleineren Bäumen sowie überwiegend Rasenfläche und der nördliche rückwärtige kleinere Gart