Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert der Ferienwohnung / Serviced Apartment (Nr. 30) in einem nach WEG geteilten Gasthof- und Hotelensemble in: Hofmark 36, 84307 Eggenfelden

• Grundbuch von Gern
• Blatt 1733
• Gemarkung Gern
• Miteigentumsanteil 21,43 / 1.000 am Grundstück, bestehend aus
• Flurstück 47/18, Wirtschaftsart u. Lage Hofmark, Gebäude- und Freifläche zur Größe von 105 m²
• Flurstück 48, Wirtschaftsart u. Lage Hofmark 36, 40, Gebäude- u. Freifläche nebst radizierter Tafernwirtsgerechtigkeit und realer Metzgereigerechtigkeit zur Größe von 1.389 m²
• Flurstück 48/3, Wirtschaftsart u. Lage Hofmark 38, Gebäude- u. Freifläche zur Größe von 105 m²
• Flurstück 49/2, Wirtschaftsart u. Lage Hofmark 34, Gebäude- u. Freifläche zur Größe von 510 m²
• Flurstück 51/3, Wirtschaftsart u. Lage Nähe Hofmark, Gebäude- u. Freifläche zur Größe von 1.486 m²
• Flurstück 51/6, Wirtschaftsart u. Lage Nähe Hofmark, Gebäude- u. Freifläche zur Größe von 22 m²

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Dachgeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 30.

Die gesamt Fläche des Grundstücks beträgt 3.617 m², entsprechend dem Miteigentumsanteil von 21,43/1000 ergibt sich ein ideeller Anteil von 3.617 m² x 21,43 / 1.000 = 77,5 m²

Verkehrswert: 38.000,-- €

Bewertungsstichtag: 05.02.2024

Hinweis (aus TB): Zur Zuschlagserteilung ist die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters erforderlich.

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das zu bewertende Objekt liegt am östlichen Stadtrandgebiet von Eggenfelden im früher eigenständigen Ortsteil Gern an der Straße "Hofmark". Gern gilt als gut erhaltenes Beispiel einer altbayrischen Hofmark (ein abgegrenzter Bezirk einer Grundherrschaft, der früher das Recht zur niederen Gerichtsbarkeit zustand). Gern ist auch heute noch weitgehend von den historischen Gebäuden der Hofmark geprägt, zur Stadtmitte ist es etwa 1 km. Die gegenständliche Ferienwohnung ist Teil des Beherbergungsbetriebs "Oberwirt" und "Mariandl im Oberwirt", der direkt auf der Südseite des Angers der Hofmark liegt.

Immissionen zum Zeitpunkt der Besichtigung geringes Verkehrsaufkommen auf den umliegenden Straßen, insgesamt ruhige Lage

Parkmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück befinden sich Stellplatz möglichkeiten (ohne dass dem zu bewertenden Miteigentumsanteil im Sondernutzungsrecht ein Stellplatz zugeordnet wäre) zusätzlich sind Stellplatzmöglichkeiten auf öffentlicher Straße gegeben.

Geschäfte kaum Versorgungsmöglichkeiten in Gern, Einkaufsmöglichkeiten des längerfristigen Bedarfs in der Stadtmitte

Beurteilung Es handelt sich um eine für eine Beherbergungsstätte geeignete Lage in historischem Umfeld im ländlichen Raum.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung / Gemeinschaftseigentum Die aufstehende Bebauung ist ein denkmalgeschütztes Traditionsgasthaus mit Beherbergung (51 Ferienwohnungen ähnlich Boardinghouse) in einem historischen Gebäudeensemble mit Parkdeck.

Baujahr im Kern wohl 15. Jahrhundert. Komplettsanierung mit Anbauten und Erweiterung ab 2018/2019 Bezug vermutlich ab 2021 gemäß Protokoll der Eigentümerversammlung

Baukörper ein Hauptbaukörper mit Keller, zwei Vollgeschossen und zwei ausgebauten Dachgeschossebenen, zwei zweigeschossige Bettenhäuser Parkdeck, untergeordnete Nebengebäude

Konzeption Das Gebäudeensemble hat eine historisch bedingte Konzeption mit Gaststätte im Haupthaus und Ferienwohnungen in den oberen Geschossebenen sowie in den weiteren Baukörpern. Das Grundstück ist im Bereich der Freiflächen gepflastert/ befestigt, Restflächen sind gärtnerisch angelegt.

Baubeschreibung / Gemeinschaftseigentum

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, verputzt im historischen Stil

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik nach Sanierung zeitgemäßer Standard mit Zentralheizung und zeitgemäßer Elektroausstattung angenommen

Ausbau nach Sanierung zeitgemäßer Ausbau angenommen

Treppe / Aufzüge laut Plan mehrere Treppen und Aufzug vorhanden

Fenster stilgerechte Holzfenster, soweit erkennbar mit Isolierverglasung

Türen Außentüren in zeitgemäßer Holz- und Glasausführung

Innenwände, Decken laut Plan Mauerwerk, Holzbalken- und Gewölbedecken

Zustand Das Gemeinschaftseigentum hat, soweit von außen erkennbar, gut gepflegt und instandgehaltenen Zustand.

Sondereigentum

Das zu bewertende Sondereigentum Nr. 30 ist ein Ferienapartment / Serviced Apartment im 1.Dachgeschoss an der nördlichen Gebäudeecke des Haupthauses. Die Nutzung ist entsprechend der Teilungserklärung auf die Kategorie "Ferienwohnung" und kurzfristige Vermietung an Dritte beschränkt. Die eigene Nutzung ist auf maximal zwei Wochen pro Jahr begrenzt. Das Apartment besteht aus einer Diele, einem offenen Wohnbereich (laut Plan mit Pantryküche), einem Schlafzimmer und einem innen liegenden Duschbad.

Wohnfläche 47,36 m²

Der Grundriss ist für ein Ferienapartment im Stile einer kleinen Suite gehalten und bietet übliche Nutzungsmöglichkeiten. Nachteilig ist die laut Plan eher mäßige Belichtung über lediglich zwei kleinere Fenster und die Dachschrägen im Wohnraum. Gemäß Internetauftritt des Hotel nMariandl im Oberwirt" und gemäß dem Verkäuferexpose ist das Objekt zeitgemäß-modern ausgebaut in einem modern-bäuerlich-bayerischen Stil. Im Hinblick auf die nicht ermöglichte Innenbesichtigung können keine Aussagen zum inneren Zustand getroffen werden, für die Bewertung wird jedoch angenommen, dass auch das Sondereigentum einen gut gepflegten Zustand vergleichbar dem Gemeinschaftseigentum hat.