Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den Resthof mit 2 Wohneinheiten, ehemaligem Wirtschaftsteil und separater Scheune, Friedrichsheide 1, 1a, 24963 Jerrishoe

• Grundbuch: Jerrishoe
• Blatt: 362
• BVNr.: 1
• Gemarkung: Jerrishoe
• Flurstück-Nr.: 7/7, 7/8
• Gebäude- und Freifläche zu 2.596 m², 1.343 m² insgesamt 3.939 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 23.11.2022

Verkehrswert: 349.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lagemerkmale Allgemein Das Wertermittlungsobjekt befindet sich in Jerrishoe und dort in der Straße Friedrichsheide. Der Bereich liegt nördlich des Ortskerns und der L 15 in Außenbereichslage. Jerrishoe ist eine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein mit etwa 1.000 Einwohnern auf einer Fläche von ca. 16 km² und gehört zum Amt Eggebek mit Sitz im gleichnamigen Ort (Entfernung ca. 5 km).

Umwelteinflüsse Aufgrund der Lage ist vorwiegend mit Anliegerverkehr zu rechnen. Während der Ortsbesichtigung wurden keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt.

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Friedrichsheide ist in Außenbereichslage gelegen, zweispurig ausgebaut und asphaltiert, abgetrennte Gehwege existieren nicht. Östlich angrenzend befindet sich ein Reiterhof und südlich ein Wohnhaus, ansonsten sind umliegend überwiegend landwirtschaftliche Flächen vorhanden. Die genaue Lage in Bezug auf die nähere Umgebung und die Form des Wertermittlungsobjektes sind aus den anliegenden Übersichtskarten und dem Auszug aus der Katasterkarte zu ersehen.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Straße Friedrichsheide erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße.

Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Schmutzwasser mit Anschluss an eine Hauskläranlage, Regenwasser versickert auf dem Grundstück

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung Das Grundstück ist im westlichen Teil (Flurstück 7/7, Friedrichsheide 1) mit einem Wohnhaus bebaut, welches über ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Obergeschoss verfügt. Zudem befindet sich im südlichen Bereich zur Straße ein Scheunengebäude. Östlich an das Wohnhaus angesetzt, besteht auf dem Flurstück 7/8 (Friedrichsheide 1a) ein ehemaliges Stallgebäude mit Erd- und Dachgeschoss. Im westlichen Bereich ist hier eine Wohnung ausgebaut (EG, DG), die übrigen Bereiche weisen noch die ursprüngliche Stallausstattung auf. Nördlich angesetzt findet sich zudem ein zweigeschossiger Hallenbereich (Garage).

 

Baujahr Die Baujahre der vorhandenen Bausubstanz sind nicht abschließend bekannt geworden, da keine Bauunterlagen erhältlich waren. Beim Bauamt ist lediglich der Einbau einer Heizungsanlage im Jahr 1990 dokumentiert.

Geschosse Friedrichheide 1: Erdgeschoss, Obergeschoss; Friedrichsheide 1a: Erdgeschoss, Dachgeschoss

Größe Die Wohnfläche beläuft sich zusammen auf rd. 365m². Hiervon entfallen auf das Gebäude Friedrichsheide 1 rd. 232 m² (EG rd. 103 m², OG rd. 129 m²) und auf das Gebäude Friedrichsheide 1a rd. 133 m² (EG rd. 103, DG rd. 30m²). Der ehemalige Stallbereich weist im Erdgeschoss eine überschlägige Nutzfläche von rd. 155 m², die Halle bzw. Garage von rd. 90 m² und die separate Scheune von rd. 125 m² auf.

 

Friedrichsheide 1

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: Massives Mauerwerk mit Anstrich

Innenwände: Vorwiegend massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, o.ä.

Geschossdecken: Stahlbetondecke, Estrichaufbau, o.ä.

Dachform: Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Fallrohre und Dachrinne aus Zinkblech - laut Auskunft nach 2014 erneuert Eingeschossiger Anbau mit Flachdachaufbau

Geschosstreppe: Offene Holztreppe

Innentüren: Holzwerkstofftüren

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Außenjalousien

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Vorwiegend Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Ölfeuerungsanlage - laut Auskunft nach 2014 erneuert

 

Raumbeschreibung

Erdgeschoss

Räume: Diele, Zimmer, Zimmer (nicht eingesehen), Küche, HWR, Bad; Öllagerraum (nicht eingesehen) Wandverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich; Bad: Fliesen, Küche: Fliesenschild

Deckenverkleidungen: Rauhfaser und Putz mit Anstrich

Fußböden: Fliesen; Bad/Küche: Fliesen

Bad: Stand-WC mit Spülkasten, Waschbecken, Dusche mit Sockelabmauerung und Vorhang

Küche: Ältere Küchenzeile

 

Obergeschoss:

Räume: Flur, Bad, 3 Zimmer

Wandverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich; Bad: Fliesenschild

Deckenverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich, Profilholzverkleidung, Holzwerkstoffpaneele

Fußböden: Fliesen, Teppichboden; Bad: Fliesen

Bad: Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne, Waschbecken

Sonstiges: Einfacher Holzofen vorhanden

 

Friedrichsheide 1a

Außenwände: Massives Mauerwerk mit Anstrich bzw. Putz und Anstrich Halle bzw. Garage: Massives Mauerwerk mit Putz, einseitig Blechverkleidung

Innenwände: Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken bzw. teilweise Leichtbauwände

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, o.ä.

Geschossdecken: Kappendecke, Estrichaufbau, o.ä., im Wohnbereich verkleidet

Dachform: Krüppelwalmdach mit Eindeckung aus unterschiedlichen Faserzementwellplatten, Dachrinne und Fallrohre vorwiegend aus Zinkblech, straßenseitig Gaube Halle bzw. Garage: Satteldach mit Eindeckung aus Faserzementplatten

Geschosstreppe: Geschlossene Holztreppe

Innentüren: Kiefernholztüren und Kassettentüren mit Anstrich

Fenster: Wohnbereich: Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung Ehem. Stallbereich: Einfache Stallfenster aus Metall

Außentüren: Wohnbereich: Einfachverglaste Holztür, Kunststofftür mit Isolierverglasung

Ehem. Stallbereich: Metall- und Brettertüren

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig, der jeweiligen Nutzung entsprechend

Heizungsinstallation: Platten- und Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Über Ölfeuerungsanlage vom Gebäude Friedrichsheide 1

 

Erdgeschoss

Räume: Eingangsflur, Wohnzimmer, Küche, Flur, Zimmer, HWR, Bad

Wandverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich; Küche: Fliesenschild, Bad: Fliesen

Deckenverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich, Holzwerkstoffpaneele, Plattenverkleidung mit Anstrich

Fußböden: Fliesen, Teppichboden; Bad/Küche: Fliesen

Bad: Waschbecken, bodengleiche Dusche mit Duschkabine, Badewanne, wandhängendes WC

Küche: Ältere Einbauküche

Sonstiges: Einfacher Holzofen vorhanden; lichte Deckenhöhen tlw. lediglich ca. 2,0 m

 

Dachgeschoss:

Räume: Flur, 2 Zimmer

Wandverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidungen: Putz und Anstrich

Fußböden: Teppichboden

 

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Siehe unter Punkt Sonstiges

Einstufung Zustand: Mittlerer bzw. in Teilen mäßiger Zustand

Sonstiges: Die baulichen Anlagen und die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem ungepflegten und vernachlässigten Zustand. Es besteht insgesamt Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Zudem fallen zum Teil bauliche Instandhaltungsmaßnahmen an. Laut Auskunft wird die Ölheizung seit ca. 2 Jahren nicht mehr betrieben. Bedingt durch den nicht beheizten bzw. lediglich punktuell beheizten Zustand hat sich stellenweise Schimmel gebildet. Insbesondere im Bereich der Einheit Friedrichsheide 1a findet sich punktuell aufsteigende Feuchtigkeit am Innenmauerwerk und Feuchtigkeitseintrag am Dach (Wohnbereich). Hier beträgt die lichte Deckenhöhe im Erdgeschoss lediglich ca. 2,0 m, unterhalb der Deckenbalken zum Teil sogar weniger. Insgesamt muss im Bereich der Außenanlagen und in den Gebäuden mit umfangreichen Aufräum- und Entsorgungsmaßnahmen gerechnet werden.

Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften: Die energetische Qualität ist aufgrund der baujahrstypischen Dämmung sowie der vorhandenen Heizung als unterdurchschnittlich bis durchschnittlich einzustufen. Diese entspricht wegen des Baujahres bzw. der vorhandenen Aufbauten und Dämmstärken nicht den heutigen Vorgaben.

 

Außenanlagen

 

Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind als Rasen- bzw. Grünflächen mit Bewuchs angelegt. Die Außenanlagen befanden sich in einem ungepflegten bzw. verwilderten Zustand mit diversen Ablagerungen. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurden die beiden Wohneinheiten durch die Eigentümer (Geschwister) bewohnt.