Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus mit Doppelgarage bebaute Grundstück, mit Anliegereigentum an einem augenscheinlich verrohrten Grabengrundstück in 56823 Büchel, Georgsweiler Straße 44

• Grundbuch: Büchel
• Blatt: 1712
• Gemarkung: Büchel
• lfd. Nr.: 4
• Flur: 21
• Flurstück-Nr.: 87
• Gebäude- und Freifläche zu 2.508m²

Wertermittlungsstichtag: 14.02.2024

Verkehrswert: 245.000 €

Grundstücksbeschreibung

Miet- und Pachtsituation Die Wohnung im Erdgeschoss wie auch die Garage wird durch den Miteigentümer eigengenutzt. Die Wohnungen im Dachgeschoss und im Untergeschoss sind nach Angaben der Parteien vermietet. Bezogen auf den Wertermittlungsstichtag sind dem Unterzeichner die Namen der derzeitigen Mieter jedoch nicht bekannt. Ausweislich des vorliegenden Mietvertrages wurde für die Dachgeschosswohnung seinerzeit eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 655,00 € und für die Wohnung im Untergeschoss mit Stellplatz 400 € vereinbart. Nach Angaben des Miteigentümers im Ortstermin wurde für die Dachgeschosswohnung zum Wertermittlungsstichtag 700,00 € Kaltmiete und für die Wohnung im Untergeschoss 300,00 € Kaltmiete gezahlt.

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt am nordwestlichen Ortsrand der Ortslage von Büchel. Geschäfte des täglichen Bedarfs (Bäckerei und Metzger) sind tlw. im Ort vorhanden. Weiterführende Schulen, Verwaltungen und Dienstleistungsbetriebe sind in Ulmen bzw. Cochem vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen) sind im Ortszentrum erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

Topografie leicht hängig, von Westen nach Osten leicht abfallend; rd. 450 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart Wohnstraße, Straße mit geringem Verkehr; Hinweise: Die Straße geht nach Nordwesten in einen Wirtschaftsweg über. Rückwärtig ist das Grundstück durch einen Wirtschaftsweg zusätzlich erschlossen.

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehweg einseitig vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten keine Grenzbebauung des Wohnhauses; Bauwichgarage; Grundstück tlw. eingefriedet durch Zaun

Gebäudebeschreibung

Bauordnungsrecht Die Baugenehmigung bezieht sich ausweislich der Pläne auf ein Einfamilienhaus mit Wohnräumen im Erdgeschoss und einem Schlafzimmer sowie einem WC im Untergeschoss. In der vorausgehenden Ge-nehmigung aus dem Jahr 1981 (U 231/74), auf die hinsichtlich der Planung im Bauschein vom 24.11.1998 Bezug genommen wird, heißt es unter der lfd. Nr. 5 der Auflagen: „Ein Trempel darf nicht errichtet werden.") Tatsächlich wurde die Ebene des Dachgeschosses jedoch augenscheinlich mit einem Drempel versehen, der - so weit von außen erkennbar - eine Höhe zwischen 60 cm bis 80 cm haben dürfte. Darüber hinaus wurden in die Dachfläche - ebenso abweichend von der Planung - auch Gauben eingebaut. Unter Be-rücksichtigung der Dachneigung von 30° war es damit möglich, im Dachgeschoss eine abgeschlossene Wohneinheit zu bilden. Unter Beachtung der vorliegenden Erkenntnisse wird davon ausgegangen, dass die Nutzung der Dach-geschossebene als Wohnung nicht genehmigt und unter Berücksichtigung der Auflage „Ein Trempel darf nicht errichtet werden" auch im Nachhinein nicht genehmigungsfähig ist. Selbst wenn die Genehmi-gungsfähigkeit attestiert würde, wären bei einer solchen Genehmigung die derzeit für einen Neubau gültigen baurechtlichen Rahmenbedingungen als Auflagen zu erfüllen, was zu umfassenden Rückbau-maßnahmen führen könnte. In der Untergeschossebene wurde lediglich ein Raum als „Schlafzimmer" genehmigt. Die Nutzung der gartenseitigen Kellergeschossebene als eigenständige Wohneinheit wurde nicht genehmigt. Ob die Wohnräume den an Wohnungen zu stellenden Anforderungen genügen und ggf. im Nachhinein eine entsprechende Nutzung genehmigt werden kann, lässt sich auf Grund der fehlende Innenbesichtigung nicht klären. Für die nachfolgende Wertermittlung wird unterstellt, dass die Räume im Zusammenhang mit der Nutzung der Erdgeschossebene als Freizeit-/Hobbyräume nutzbar sind.

Wohnhaus

Gebäudeart Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten; eingeschossig; voll unterkel-lert; ausgebautes Dachgeschoss

Baujahr Im Wesentlichen 1998 (gemäß Prüfdatum auf genehmigten Bauunterlagen geschätzt) bis 2000 (Annahme auf Grund der Daten am Heizungskessel und in den Fenstern)

Außenansicht verputzt und gestrichen (Unterhaltungsstau)

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Keller-/Untergeschoss (KG/UG): Keller: Heizungsraum mit Öllager, Abstellraum, Flur/Treppenraum, Waschküche, Kellerraum ; Wohnung (nicht besichtigt): Küche, 2 Zimmer, Bad, Flur, kl. Abstellraum (Annahme nach Angaben des Miteigentümers)
• Erdgeschoss (EG): Küche, Wohn-/Esszimmer, 3 Zimmer, Bad, Gäste-WC, Flur, Diele, Treppenraum
• Dachgeschoss (DG): Wohnung (nicht besichtigt): Wohn-/Esszimmer, 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad (Annahme nach Angaben des Miteigentümers)

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Fundamente Beton

Keller Mauerwerk

Umfassungswände Mauerwerk mit Außendämmung

Innenwände Mauerwerk

Geschossdecken Stahlbeton (für Dachgeschoss Annahme, da nicht besichtigt)

Treppen

• Kellertreppe: Beton mit Fliesen (tlw. schadhaft), Handlauf und Geländer aus Edelstahl
• Geschosstreppe: Stahlbeton mit Fliesen; Geländer und Handlauf aus Edelstahl

Dach

• Dachkonstruktion: Holzdach (Unterhaltungsstau) mit Aufbauten (Gauben), Drempel im Dachgeschoss
• Dachform: flach geneigtes Satteldach, ca. 30° Dachneigung
• Dacheindeckung: Dachstein (Beton)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation durchschnittliche Ausstattung; Gegensprechanlage

Heizung Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl); Kessel (Fa. Wolf), Baujahr 2000; Kunststofftank, Tankgröße ca. 2.000 Liter; Flachheizkörper, überwiegend mit Thermostatventilen; zusätzlich Badheizkörper im Bad (rostig) ohne Thermostatventil

Warmwasserversorgung zentral über Heizung

Wohnungen

Bodenbeläge Laminat, im Kellergeschoss nach Angaben des Miteigentümers Fliesen (Annahme)

• Bäder: Fliesen
• Küchen: Fliesen
• Diele/Flur/Treppenhaus: Fliesen (tlw. gerissen, gebrochen bzw. mit Stoßschäden)

Wandbekleidungen Tapeten auf putz

• Bäder: Fliesen raumhoch
• Küchen: Fliesen raumhoch
• Diele/Flur/Treppenhaus: rau verputzt mit Anstrich, tlw. Paneele aus Holz

Deckenbekleidungen Raufaser mit Anstrich

• Bäder: Raufaser
• Küchen: Raufaser
• Diele/Flur/Treppenhaus: strukturiert verputzt, Paneele zum Dachgeschoss

Fenster Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasungen; Rollläden aus Kunststoff, tlw. mit elektrischem Antrieb; Fensterbänke innen aus Naturstein, außen aus Aluminium

Türen

• Hauseingangstür: Kunststofftür mit Lichtausschnitt, feststehendes Seitenteil mit Glasfüllung
• Wohnungseingangstüren: Kunststofftüren mit Lichtausschnitt (Tür im Erdgeschoss schleift), im Dachgeschoss Tür aus Holzwerkstoffen (Annahme)
• Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen (tlw. Unterhaltungsstau); Holzzargen

Sanitäre Installation

Bäder:

Gäste-WC (EG): wandhängendes WC, Handwaschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

Bad (EG): eingebaute Dusche, wandhängendes WC, Waschtisch; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

Bäder (UG und DG - Annahme nach Angaben des Miteigentümers): eingebaute Wanne/eingebaute Dusche, WC, Waschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

Küchenausstattung nicht in der Wertermittlung enthalten

Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile Eingangstreppe mit großem Podest (Beton, tlw. gebrochen, Treppe und Podest ohne Belag, Unterhaltungsstau), Edelstahlgeländer, Eingangsüberdachung durch den Dachaufbau, einfacher Lagerraum unter dem Podest; Wintergarten (ohne wirtschaftlichen Wert, da der Abriss zu unterstellen ist)

Bauschäden und Baumängel Feuchtigkeitsschäden durch aufsteigende und seitlich über das Erdreich ins Kellermauerwerk eindringende Feuchtigkeit; Stockflecken über der Dusche im Duschbad im Erdgeschoss (siehe auch Anlage 3, Bild 8); durch den Miteigentümer wurde angezeigt, dass Leitungen (Heizung und Wasser) immer wieder undichte Stellen aufweisen

Allgemeinbeurteilung Der bauliche Zustand ist überwiegend normal. Es besteht leichter Unterhaltungsstau an den Heizkörpern im Bad und im WC der Erdgeschossebene sowie an den Innentüren und mäßiger Unterhaltungsstau an der Außenfassade und den Holzaußengewerken.

Nebengebäude (Garage)

Garage (Doppelgarage, massiv (tlw. erhebliche Rissbildungen im Mauerwerk); Schwingtore aus Stahl mit elektrischem Antrieb, ein Tor mit Fluchttür; Betonboden, Starkstromanschluss, Pultdach aus Holz mit Pappeindeckung (Annahme)) Anmerkung: Da bezüglich der Garage keine Bauunterlagen bei der Kreisverwaltung verfügbar sind, wird unterstellt, dass nachträglich eine Genehmigung herbeigeführt wird. Unter Berücksichtigung des Zustandes der Garage wird davon ausgegangen, dass das Gebäude ebenfalls um 2000 fertig gestellt wurde.

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, befestigte Stellplatzflächen, Terrasse, Treppe zum Garten, Einfriedung (Zaun), Pflanzungen