Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über die Eigentumswohnung Nr. 6 und 110/1000 Miteigentumsanteile an dem Grundstück in 89362 Offingen, Kellerbergstraße 1

• Grundbuch: Günzburg von Offingen
• Band: 76
• Blatt: 3414
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Offingen
• Flurstück-Nr.: 1786
• Gebäude- und Freifläche zu 1.797m²

Wertermittlungsstichtag: 22.03.2024

Verkehrswert: 100.000 €

Hinweis: Zum selben Termin wird eine Garage versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 55/23#1)

Grundstücksbeschreibung

Beurteilung der Lage Das Grundstück befindet sich in einem Wohngebiet mit Wohnhäusern in durchschnittlicher Lage direkt an der Bahnlinie München-Stuttgart.

Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt im nordwestlichen Bereich der Marktgemeinde, direkt an der Bahnlinie München - Stuttgart. Die öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen sowie die Einkaufsmöglichkeiten und der Bahnhof sind auch zu Fuß erreichbar. Auf Grund der Ortsrandlage ist ein eigenes Fahrzeug sehr hilfreich.

Erschließung Das Grundstück wird von Norden durch die öffentlich gewidmete Kellerbergstraße erschlossen. Die Erschließungskosten und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Marktverwaltung abgerechnet und bezahlt. Verbesserungsmaßnahmen sind in absehbarer Zeit nicht geplant, sodass das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei, ebf, angesehen werden kann. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die öffentlichen Satzungen.

Nachbarbebauung Überwiegend ein- und zweigeschossige Wohnbebauung. Im Süden verläuft die Bahnlinie.

Gebäudebeschreibung

Objektbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon im 1. Obergeschoss mit einem Kellerraum in einem Mehrfamilienhaus. Zur Wohnung gehören 110/1000 Miteigentumsanteile am Grundstück. Das Mehrfamilienhaus wurde um etwa 1930 errichtet und ca. 1990 durchgreifend modernisiert

Beurteilung der Wohnung Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Sie ist nach Süden, Westen und Norden ausgerichtet. Sie befindet sich aktuell in einem sehr verbrauchten Zustand.

Vermietbarkeit Im derzeitigen Zustand sehr eingeschränkt, nach Sanierung sehr gut möglich.

Baujahr und Modernisierungen Das ursprüngliche Baujahr ist nicht bekannt. Die Typologie und die vorgefundene Bauart lässt auf eine Bauzeit in den 1920er oder 1930er Jahren schließen. Später wurde ein Anbau errichtet. Im Jahr 1990 wurde eine durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung durchgeführt. Danach wurden verschiedentlich Balkone angebaut, teilweise ein Vollwärmeschutz angebracht und im Jahr 2018 eine neue Gasheizung installiert.

Rohbau Der Keller ist betoniert. Die Decke ist als Stahlträgerdecke mit preußischen Kappen ausgeführt. Die Geschosse sind aufgemauert. Teilweise wurde auf den Fassaden ein Vollwärmeschutz aufgetragen. Decken und Dachstuhl sind als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgestellt. Der Dachaufbau ist nicht bekannt. Das Dach ist mit Ziegelpfannen eingedeckt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Kupferblech ausgeführt.

Gemeinschaftseigentum

Wandbekleidungen Verputzt, gestrichen.

Deckenbekleidungen Verputzt, gestrichen.

Bodenbeläge Estrich mit Farbanstrich, Fliesen, Linoleum.

Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung.

Türen Haustüre: Holzrahmentüre mit einfachen Beschlägen und Isolierglasfüllungen.

Kellertüren Türen unterschiedlicher Bauart.

Treppen KG-EG: Geradläufige Betontreppe mit Estrichbelag. Die Abmauerung im Treppenauge dient als Absturzsicherung, ein einfacher Holzhandlauf ist als Gehhilfe ange-bracht. ; EG-DG: Im Austritt ein Viertel gewendelte Holzwangentreppen mit eingestemmten Tritt- und Setzstufen mit Linoleumbelag, Holzgeländer und Zwischenpodest.

Fahrradabstellraum Der Fahrradabstellraum hat einen massiven Boden mit Estrichbelag. Er ist aufgemauert und hat ein betoniertes Flachdach. Die Abdichtung ist nicht bekannt, die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Haustechnik

Heizungsinstallation: Gas-Brennwertkessel, Baujahr 2018.

Sanitärinstallation: Der Warmwasserspeicher wird durch die Gasheizung betrieben und wurde ebenfalls im Jahr 2018 erneuert.

Elektroinstallation: Der Strom wird über Dach ins Haus geführt. Zählerkasten und Unterverteilung sind im Treppenhaus montiert. Hier sind Eintarifzähler, die Hauptsicherungen und die Hauptschalter installiert. Die Sicherungsautomaten sind in einem separaten Schrank eingebaut. Klingelanlage: Im Bereich der Haustüre sind Klingel-, Gegensprech- und Briefkastenanlage montiert.

Mängel und Schäden vorhanden (siehe Gutachten)

Ausbau Sondereigentum

Wandbekleidungen Verputzt, gestrichen, im Bad raumhoch gefliest, in der Kü-che Fliesenspiegel.

Deckenbekleidungen Verkleidet, gespachtelt, gestrichen, teils mit Paneelen ab-gehängt.

Bodenbeläge Laminat, Fliesen, PVC.

Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung und Einhanddrehkipp-beschlägen.

Fensterbänke Innen: Kunststoffbeschichtete Holzwerkstoffplatten.

Außen Eloxierte Aluminiumbleche.

Verschattung Lamellenklappläden, manuell bedienbar, teils ohne Ver-schattung.

Türen Lackierte Rahmentüren mit Holz- oder Glasfüllungen mit einfachen Beschlägen. Teils furnierte Holztüren in Holzumfassungszargen mit einfachen Beschlägen.

Balkon Holzbalkon mit Holzgeländer, Baujahr unbekannt, ver-mutlich Mitte der 2000er Jahre.

Haustechnik

Heizungsinstallation Lackierte Stahlblechheizkörper mit Thermostatventilen.

Sanitärinstallation Das Bad ist ausgestattet mit Badewanne, Waschmaschinenanschluss, wandhängendem WC und zwei Waschtischen.

Elektroinstallation Die Elektroinstallation und die Ausstattung der Räume wurden ca. 1990 erneuert. Sie ist als einfach zu qualifizieren.

Mängel und Schäden Die Bodenbeläge sind verbraucht.; Die Funktionsfähigkeit der Sanitärgegenstände ist zu prüfen.

Außenanlagen

Stellplätze und Zufahrtsflächen sind geteert bzw. gepflastert. Der Garten ist mit Rasen angesät. Büsche und Bäume sind angepflanzt. Die Hauszuleitungen haben eine ortsübliche Länge.