Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 223/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem Wohnungsanteil einer Maisonette-Wohnung, hier Bereich OG mit 1 Kellerraum im UG ATP Nr. 2 in Offenhausener Str. 11, 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Grundbuchband-Nr.: 407
• Blatt: 13909
• Lfd. Nr.: 1
• SE-Nr.: 2
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 247/19
• Wohn- und Geschäftshaus, Druckereigebäude, Hofraum zu 324m²

Wertermittlungsstichtag: 06.06.2024

Verkehrswert: 190.000,00€

Hinweise:

• Zum selben Termin finden weitere Versteigerungen statt (siehe Aktenzeichen 2 K 5/24#1 - 2 K 5/24#4)
• Der Verkehrswert von ATP Nr. 1 + 2 gilt nur bei zusammenhängender Veräußerung als 1 Los, da es sich um 2 Anteile einer baulich nutzungsmäßig und zusammengehörigen Maisonette-Wohnung handelt. Separat sind diese beiden Eigentumsanteile in der jetzigen Form wohl nicht veräußerbar.

Grundstücksbeschreibung

Mieter Keine. Das gesamte 2-Familienhaus (also ATP Nr. 1, 2 + 3) wird vom Miteigentümer mit seinem Sohn komplett eigengenutzt.

Hinweis / Anmerkung Der Eintrag im Grundbuch bzw. die Aufteilung in der Teilungserklärung stimmt nicht mehr mit den heutigen Gegebenheiten überein (siehe Gutachten)

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich in der östlichen Innenstadt von Neu-Ulm neben dem Stadtteil Offenhausen in einem gemischt bebauten Stadtgebiet direkt gegenüber einer Schule, weiter östlich befindet sich das Landratsamt.

Grundstücksbebauung Nach Teilungserklärung und Grundbucheintrag ist das Grundstück mit einem Wohn- und Geschäftshaus (EG + UG gewerbliche Räume mit Anbau im Garten, OG + DG je 1 Wohnung) bebaut, aufgeteilt in 3 Eigentumsanteile ATP Nr. 1 (EG), ATP Nr. 2 (1. OG), ATP Nr. 3 (2. OG). Nach tatsächlicher Nutzung handelt es sich hier um ein Zweifamilienhausgrundstück mit Maisonette- Wohnung im EG + OG und 1 Wohnung im Dachgeschoss, da ATP Nr. 1 (EG) + 2 (OG) als Hauptwohnung nicht nur zusammen genutzt werden, sondern auch baulich und grundrissmäßig eine Einheit bilden. Im Osten und Westen ist das Gebäude direkt an die Nachbarhäuser angebaut (Mittelhaus).

Umgebende Bebauung Städtische gemischte Bebauung, überwiegend Mehrfamilienhäuser und Schulen. Im Osten Landratsamt.

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist im Nordwesten an die öffentliche Straße angeschlossen.

Straßenart Stadterschließungsstraße als Durchgangsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Gas vorhanden (Angabe des Beteiligten).

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

Erschließungskosten Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind. Außerdem wurden keine weiteren Nachforschungen betrieben, ob in Zukunft noch zusätzliche Erschließungsmaßnahmen der Stadt/Gemeinde beabsichtigt sind, die sich wertbeeinflussend auf das Grundstück ausüben.

Gebäudebeschreibung

Zweifamilienhaus

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet.

Wohn- und Nutzflächen Wohnfläche Wohnräume EG ATP Nr. 1 (ohne Terrasse): 71qm

Bruttogrundfläche Wohnhaus als Mittelhaus ca. 400 qm.

Baujahr + Umbauten Ursprüngliches Baujahr nicht bekannt, nach Angabe des Eigentümers ca. 1936. Im ursprünglichen Baugesuch evtl. auch 1945 (nicht lesbar). 1993 Aufteilung in Eigentumsanteile. 2010 Abbruch der Druckerei im Garten, Nutzungsänderung EG zu Wohnräumen. Die Teilungserklärung und die Aufteilungspläne samt Grundbucheintragungen wurden aber nicht geändert/aktualisiert.

Renovierungen 2010 Komplettrenovierung EG-Räume u. 1. OG- Räume. Die Wohnung im DG wurde nur teilrenoviert.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges Feuchteprobleme im UG, 3 Kellerräume sind derzeit nass durch die vergangenen Regentage. Wasser drückt von unten hoch. Das Abwasser (Regenwasser) kann im Tiefhof bei Starkregen ebenfalls hochdrücken. Dusche im 1. OG nicht nutzbar, da undicht. Rostige Blechdächer der Dachgaupen, zum Teil auch undicht (über Fenster Feuchte). Gastherme im DG (2. OG) soll defekt sein. Kamin im Dachspitz mit starken Feuchteflecken.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt vermutet.

Innenwände Massiv verputzt vermutet. Im EG + DG auch Leichtbauwände.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion mit 2 Schleppgaupen nach Norden und Süden.

Dachdeckung Satteldach mit anthraziter Biberschwanzziegeldeckung. Schleppgaupen mit rostiger Blechabdeckung.

Geschossdecken Kappendecken (Stahlträger mit dazwischen liegenden Betonbalken, ca. 10 cm hoch) mit schlechtem Schallschutz (Angabe des Eigentümers).

Geschosstreppen EG-DG im Treppenhaus alte Holzwangentreppen mit Teppichbodenauflagen. Im EG ATP Nr. 1 zusätzliche interne Holztreppe zum OG ATP Nr. 2 (EG + DG zu 1 Maisonette-Wohnung umgebaut).

Kellertreppe Massive alte Beton- oder Steintreppe.

Fassade Verputzt und gestrichen, kein zeitgemäßer Vollwärmeschutz vorhanden.

Fenster Isolierverglaste Kunststofffenster von 2010 mit PVC-Rollläden im EG + DG. Im OG Fenster von 2001. Zur Straße 3-fach verglaste Fenster, aber schlechterer Schallschutz (Angabe des Eigentümers).

Türen Größtenteils Zimmertüren in Futter und Bekleidung.

Besondere Bauteile Lichtschächte, Tiefhof mit Treppe. 2 Dachgaupen, Außentreppe vom EG zum UG. Überdachungen Außentreppe und Terrasse im Hof.

Technische Installationen

Heizung EG + OG: Gaszentralheizung von 2010 mit Therme im OG, zusätzlich Schwedenofen für Festbrennstoffe. Nur 2 Heizkörper im EG. DG: Gasetagenheizung, Therme soll nicht funktionieren.

Elektroinstallation Installation unter Putz mit einigen Erneuerungen im EG 2010. Ansonsten alte Installation.

Sanitärinstallation Bad im OG wurde vor dem Kauf 2010 modernisiert. WC EG 2010. Bad DG alt, 70-80 Jahre. Im UG WC-Raum vorhanden. Rest siehe Beschreibung der Wohnungen.

Energieausweis Keiner vorhanden bzw. vorgelegt.

Wohnungsanteil ATP Nr. 2 im Obergeschoss

Abgeschlossenheit ATP Nr. 2 Im OG (ATP Nr. 2) ist keine abgeschlossene Wohnung vorhanden, sondern nur Schlafräume mit Bad in Verbindung mit den Wohnräumen im EG (ATP Nr. 1). Es handelt sich bei ATP Nr. 1 + 2 um eine große EG/OG-Maisonette-Wohnung über 2 Geschosse mit interner Verbindungstreppe (s.a. Baugesuchspläne).

Lage der Wohnräume Die Räume von ATP Nr. 2 befinden sich im gesamten Obergeschoss des Gebäudes.

Anzahl der Räume

• Wohn/Schlafräume Obergeschoss ATP Nr. 2
• 1 länglicher Flur mit Tür zum Treppenhaus
• 1 Bad mit Badewanne, Duschwanne, Handwaschbecken und wandhängendem WC
• 1 Arbeitszimmer mit interner Wendeltreppe zum EG
• 2 Kinderzimmer
• 1 Elternschlafzimmer

Kellerräume ATP Nr. 2; 1 Kellerraum Nr. 2 (im Baugesuch von 2010 mit Nr. 02 bezeichnet)

Gemeinschaftliche Räume Treppenhaus im UG, EG, OG + DG. Flur im UG. Bühne im Dachspitz. Evtl. Tiefhof.

Grundrissgestaltung Keine Abgeschlossenheit von Einheit ATP Nr. 2, da Teil einer Maisonette-Wohnung mit ATP Nr. 1. Ohne Verbindung mit ATP Nr. 1 wäre keine Küche vorhanden.

Ausstattungsstandard

Böden, Flur und Arbeitszimmer älteres Holzparkett, Bad Fliesen, restliche Schlafräume neueres Holzparkett.

Wände, Raufaser gestrichen, Bad und WC gefliest.

Decken, zum Teil Rauputz weiß gestrichen, zum Teil Glasfasertapete weiß gestrichen.

Türen, weiße Zimmertüren in Futter und Bekleidung.

Gesamteindruck Ordentlich.

Vermietbarkeit Als Gesamtwohnung mit den EG-Flächen gut vermietbar, in den einzelnen Geschossen aber kein abgeschlossener Zustand. Derzeit ist die OG-Wohnung Nr. 2 und die EG-Wohnung Nr. 1 als eine gemeinsame EG/OG-Maisonette-Wohnung gestaltet.

Außenanlagen

Befestigter Hauszugang (öffentlicher Gehweg). Betonierte Terrasse mit neuer Aluüberdachung in anthrazit. Tiefhof betoniert mit Stützwänden und Treppe zum Garten. Lichtdurchlässige Überdachung mit Seitenwand über der Außentreppe vom UG zum EG. Im Garten Rasenfläche mit hoher Thujahecke entlang der Grundstücksgrenzen. 2 Geräteschuppen im Garten, 1 x aus Holz, 1 x offener Blechunterstand.