Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Einfamilienhaus mit Garage und Wintergartenanbau im Fellhornweg 54 in 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Grundbuchband: 383
• Blatt: 13054
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 859/15
• Gebäude- und Freifläche zu 04 a 18 qm

Wertermittlungsstichtag: 09.07.2024

Verkehrswert: Euro 600.000,00

Grundstücksbeschreibung

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich im Süden des Stadtteils Ludwigsfeld in einem verkehrsberuhigtem Einfamilienhausgebiet in guter Wohnlage in der Nähe des Ludwigsfelder Badesees.

Umgebende Bebauung Überwiegend 1-2-Familienhäsuer, im Norden und Westen Seniorenheim.

Topographie Das Grundstück ist eben, leichte Geländemodellierungen.

Störende Einflüsse Wurden während der Besichtigungszeit nicht festgestellt. Ruhige Wohnlage.

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist von 3 Seiten von Straßen umgeben, im Norden an die öffentliche Straße angeschlossen. Im Süden ist ein Gartentor zur Straße vorhanden. Im Osten Straße mit kleinem Kreisverkehr mit Baum im Südosten, dazwischen öffentliche Grünfläche.

Straßenart Wohnerschließungsstraße als Stichweg mit weiterführender schmaler Stichstraße (verkehrsberuhigt gestaltet).

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Gas vorhanden (Angabe Beteiligter).

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

Gebäudebeschreibung

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus mit angebauter Garage und großen Wintergartenanbau bebaut.

Einfamilienhaus

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein voll unterkellertes, 1-geschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Satteldach mit nicht unterkellertem Wintergartenanbau im Erdgeschoss. Seitlich ist eine unterkellerte Einzelgarage mit Satteldach angebaut.

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Bruttogrundfläche Einfamilienhaus ca. 262 qm. Wintergartenanbau ca. 30 qm.

Baujahre Einfamilienhaus mit Garage 1986. Wintergartenanbau 1996.

Renovierungen

• 2008 Einbauküche, Granitbelag Küche und Holzparkett.
• 2017 Erneuerung der Fenster durch 3-fach verglaste Kunststofffenster, Ausnahme Wohnzimmerfenster zum Wintergarten.
• 2021 neuer Gaskessel mit Warmwasserboiler. WC-EG Modernisierung und Schönheitsreparaturen.

Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (in Anlehnung an den Grundstücksmarktbericht Ulm).

Restnutzungsdauer 45 Jahre (Berechnung der Restnutzungsdauer siehe Sachwert).

Derzeitige Nutzung Als eigengenutztes Einfamilienhaus.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges Gravierende Bauschäden sind keine ersichtlich. Kleiner Feuchteschaden im UG, Ursache wurde behoben. Bei Kelleraußentreppe Feuchteschäden am Geländersockel und fehlender Bodenbelag beim Antritt.

Baubeschreibung

Außenwände UG: Betonhohlblock, ab EG: 36,5 cm starke Leichtziegel, verputzt.

Innenwände Kalksandstein 17,5 cm, massive Mauerwerkswände.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Rotbraune Tonziegel, Flachdachpfanne.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken, 20 cm starke Betonhohlkörperdecken (DX-System).

Geschosstreppen Grau lackierte Stahlunterkonstruktion mit aufliegenden Massivholzstufen vom UG - DG.

Fassade Kellerputz gestrichen, baujahresgemäßer Wärmeschutz.

Fenster 3-fach isolierverglaste graue Kunststofffenster von 2017 mit PVC-Rollläden. Im Wohnzimmer altes isolierverglastes Holzfenster zum Wintergarten.

Besondere Bauteile Kelleraußentreppe mit verzinktem Geländer. Lichtschächte. Sauna. Kaminofen.

Technische Installationen

Heizung Gaszentralheizung, Kessel von 2021 mit Fußbodenheizung im kompletten Haus einschließlich Wintergarten und mehrerer Räumen im UG.

Elektroinstallation Baujahresgemäße Installation unter Putz, vermutlich ausreichende Brennstellen vorhanden.

Sanitärinstallation Baujahresgemäße Ausstattung. WC im EG wurde modernisiert. Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnung.

Energieausweis Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

Garage

Allgemein Ans Wohnhaus angebaute unterkellerte Garage in massiver Bauweise mit Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeldeckung. Garagenkipptor mit Holzverkleidung, ohne elektrische Bedienung. Tür und Fenster zum Garten vorhanden.

Bruttogrundfläche 36 qm

Baujahr 1986 wie Wohnhaus

Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre wie Wohnhaus, da angebaut

Restnutzungsdauer 45 Jahre wie Wohnhaus

Wintergartenanbau

Allgemein An die ursprüngliche Terrassenüberdachung (= Hausdach) angebaute Wintergartenkonstruktion mit abgeschrägten Ecken. Holzkonstruktion mit roter Aluverkleidung außen. Wände mit Einscheibensicherheitsglas (ESG-Verglasung) mit 4 Schiebetüren. Dach aus Verbundsicherheitsglas (VSG) mit 2-teiliger Rollmarkise. Tragkonstruktion Dach große Leimbinder. Kunststoffboden aus gepresstem Granulat. 3 massive Abgangstreppen zum Garten.

Bruttogrundfläche 30 qm

Baujahr 1996

Restnutzungsdauer 45 Jahre wie Wohnhaus, da angebaut

Wohnung

Lage der Wohnung Die Wohnung befindet sich im gesamten Erd- und Dachgeschoss des Gebäudes mit Keller- und Hobbyräumen im Untergeschoss.

Gesamte Wohn- und Nutzfläche ca. 197 qm

Vermietungssituation Eigengenutzt von den Eigentümern.

Grundrissgestaltung Großzügiger Einfamilienhausstandard, unten Wohnen, oben Schlafen mit Hobbyräumen und Sauna im UG.

Belichtung Belichtung aus allen 4 Himmelsrichtungen vorhanden.

Ausstattungsstandard

Böden, EG Windfang, Diele und WC Fliesen, Essküchenbereich Granitfliesen. Wohnzimmer Holzparkett. DG Bad Fliesen, restliche Räume Holzparkett.

Wände, EG weiß gestrichen, WC Fliesen. DG Raufaser weiß gestrichen, Bad raumhohe Fliesen.

Decken, EG weiß gestrichen. DG Bad Gipskarton-Decke weiß gestrichen, ansonsten Holzdeckenverkleidung in Nut und Feder.

Türen, echtholzfurnierte Zimmertüren in Futter und Bekleidung.

Vermietbarkeit Sehr gut.

Außenanlagen

Wurde 2021 komplett neu angelegt, s.a. Fotos. Nördlicher Hof mit Betonpflaster und Schotterbeet im Nordosten. Plätze und Fußwege im Süden mit Plattenbelag. Lichtgräben im Osten vor den Hobbyräumen im UG aus Granitblöcken. Garten mit Rasenflächen, einzelne Bäume. Zaun von 2014 aus verzinktem Stahlelementen mit verschiedenen Designelementen