Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 15/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung mit Balkon und Keller Nr. 3 in Liegnitzer Straße 18, 85435 Erding

• Grundbuch: Erding
• Blatt: 11288
• Lfd. Nr.: 3
• Gemarkung: Altenerding
• Flurstück-Nr.: 289/5
• Gebäude- und Freifläche zu 762m²

Wertermittlungsstichtag: 02. Februar 2024

Verkehrswert: 260.000 €

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte desselben Grundstücks versteigert (Aktenzeichen 3 K 106/22, sowie 3 K 106/22#1- 3 K 106/22#5)

Grundstücksbeschreibung

Vermietung / Verpachtung des Objektes Nach Auskunft des Teilnehmers am Ortstermin sind die b) Gewerbeeinheit Nr. 2 sowie die c-f) Wohneinheiten Nrn. 3 bis 6 vermietet. Die Mietverträge liegen dem Teilnehmer am Ortstermin angabegemäß nicht vor und konnten im Rahmen der Bewertung nicht übergeben werden.

Grundstück Das Grundstück, Flurstück Nr. 289/5 der Gemarkung Altenerding mit den zu beurteilenden Miteigentumsanteilen liegt im Erdinger Stadtteil Klettham, rd. 1,3 Kilometer südwestlich der Stadtmitte mit dem Schrannenplatz bzw. 750 Meter nördlich des Klinikums Erding mit dem angrenzenden Facharztzentrum, "Medizin Campus Erding". Das Eckgrundstück, Flurstück Nr. 289/5 der Gemarkung Altenerding wird an der Westseite des Grundstücks durch die Liegnitzer Straße und im Süden durch die Kattowitzer Straße begrenzt. Bei der Liegnitzer Straße handelt es sich um eine in Nord-Süd-Richtung angelegte Erschließungsstraße, die nach einem Verlauf von rd. 170 Meter im Norden in die Dachauer Straße und im Süden nach einem Verlauf von rd. 585 Metern in die Bajuwarenstraße mündet. Die Liegnitzer Straße ist zum Bewertungsstichtag vollständig ausgebaut und mit Schwarzdecke befestigt. Beiden Fahrbahnseiten ist ein Gehweg vorgelagert. Straßenlaternen sind im Bewertungsbereich ebenfalls vorhanden. Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen (Wasser, Kanalanschluss, Strom, Telefon). Erschließungsbeiträge sind nicht mehr zu entrichten. Die unmittelbare Umgebungsbebauung wird im Norden durch ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus in Kommunbebauung und im Osten durch ein Doppelhaus gebildet. Die übrige Bebauung besteht westlich der Liegnitzer Straße durch mehrgeschossige Wohnblöcke und südlich der Kattowitzer Straße überwiegend aus zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern.

Gebäudebeschreibung

Beschreibung der Bebauung Das Grundstück, Flurstück Nr. 289/5 der Gemarkung Altenerding ist zum Bewertungsstichtag mit einem zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus sowie einem Garagengebäude bebaut. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde vermutlich in den 1960er Jahren nach einem Abstand von rd. 6,50 Metern zur Liegnitzer Straße bzw. deren vorgelagertem Gehweg. Die Wohneinheiten im Ober- und Dachgeschoss werden durch einen gemeinsamen Eingangsbereich erschlossen, der an der Gebäude-Ostseite angelegt ist. Von dort ist ein zusätzlicher Zugang zu den bei den Gewerbeeinheiten vorhanden. Das Treppenhaus, dass sowohl einen Zugang zum Kellergeschoss einerseits als auch zu den Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss andererseits ermöglicht, ist im mittleren Bereich der Gebäude-Ostseite angeordnet. Der Baukörper ist vollständig unterkellert und mit einer Satteldachkonstruktion bedeckt. Zur zusätzlichen Belichtung sind in an der westlichen und östlichen Dachfläche Dachflächenfenster eingebaut. Entsprechend der eingeholten Planunterlagen verfugt das Wohn- und Geschäftshaus über eine bebaute Fläche von rd . 203 Quadratmeter. Das Wohn- und Geschäftshaus beherbergt zum Bewertungsstichtag zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, zwei Wohneinheiten mit Balkon zur Südseite im Obergeschoss und zwei Wohneinheiten ohne Balkon im Dachgeschoss. Im Jahr 2012 wurde die Abgeschlossenheit des Wohn- und Geschäftshauses bescheinigt und eine Aufteilung des Gebäudes in Wohn- und Teileigentumseinheiten veranlasst. Im Kellergeschoss stehen den Gewerbe- bzw. auch Wohneinheiten zugeordnete Kellerräumen, Gemeinschaftseinrichtungen, wie z. B. ein Waschraum, ein Heizraum und ein Tankraum neben dem zugehörigen Erschließungsflur zur Verfügung.

Wohn- und Geschäftshaus

Gebäudeart Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie

jeweils zwei Wohneinheiten im Ober- und im Dachgeschoss

Baujahr vermutlich um 1960

Konstruktionsart Massivbau

Anzahl der Vollgeschosse zwei Voll geschosse (Erd- und Obergeschoss)

Geschossdecken massiv - Stahlbetonmassivdecken (werden im Rahmen der Bewertung aufgrund einer fehlenden Baubeschreibung und eines feh lenden Gebäudeschnitts unterstellt)

Keller vollständige Unterkellerung

Außenwände massiv

Außenansicht verputzt und gestrichen; Nach Angabe in der Notarurkunde URNr. 233/2015 des Notars Rudolf Burghart wurde in der Fassade Eternit verwendet, bei dem die Gefahr besteht, dass es Asbest enthält. Ob die Fassade zwischenzeitlich saniert wurde, konnte im Rahmen der Bewertung nicht in Erfahrung gebracht werden.

Innenwände massiv

Dachform Satteldachkonstruktion mit Pfannendeckung- zusätzliche Belichtung der Dachgeschoss- Wohnungen durch Dachflächenfenster zur West- und Ostseite

Eingangstüren

• Eingangselement an der Gebäude-Westseite: doppelflügeliges Leichtmetall-Eingangselement mit Glasausschnitten und Oberlichte
• Eingangselement an der Gebäude-Südseite: doppelflügeliges Leichtmetall-Eingangselement mit Glasausschnitten und Oberlichte
• Eingangselement an der Gebäude-Ostseite: doppelflügeliges Leichtmetall-Eingangselement mit Strukturglasausschnitten

Hauseingangspodest Eingangspodest - betoniert, mit Fliesenbelag; Zugangstreppe, abwärts bestehend aus vier Treppenstufen; Eingangsüberdachung als Holzkonstruktion

mit Bedeckung durch Weilfaserzementplatten

Geschosstreppen

• Geschosstreppe zwischen Keller- und Erdgeschoss: Tritt- und Setzstufen mit Marmorplatten belegt; Metallgeländer; Metallhand lauf mit PVC-Auflage
• Geschosstreppe zwischen Erd- und Obergeschoss: Tritt- und Setzstufen mit Marmorplatten belegt; Metallgeländer; Metallhandlauf mit PVC-Auflage
• Geschosstreppe zwischen Ober- und Dachgeschoss: Tritt- und Setzstufen mit Marmorplatten belegt; Metallgeländer; Metallhandlauf mit PVC-Auflage

Fenster

• Kellergeschoss: Metallfenster mit Einfachverglasung und vorgelagertem Schutzgitter und Holzfenster mit Isolierverglasung
• Erdgeschoss: Alufenster mit Isolierverglasung sowie Kunststofffenster mit Isolierverglasung Einbau Kunststofffenster mit Isolierverglasung in 10/2018)
• Obergeschoss: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Kunststoff-Rollläden
• Dachgeschoss: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Kunststoff-Rollläden Dachflächenfenster in Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung

Heizung Öl-Zentralheizung (Hersteller Viessmann)- Herstelljahr 1993 nach Auskunft des zuständigen Bezirkskaminkehrermeisters Erneuerung Brenner (Hersteller: Weißhaupt) im Jahr 2001; Tankraum mit Öltank (Stahl) mit einem Fassungsvolumen von rd. 20.000Liter

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung über Öl-Zentralheizung

Bau- und Instandhaltungszustand Das Wohn- und Geschäftshaus vermittelt von außen einen eher vernachlässigten Eindruck.

Schall- und Wärmeschutz Nicht mehr den aktuellen Anforderungen genügend (fehlende Wärmedämmung).

Gemeinschaftsanlage Zuwegungen, Gartenbereich im Osten, Stellplätze im Westen, Eingangsbereich mit Treppenhaus, Flurbereich vor Waschraum, Waschraum, Heizraum, Tankraum, südlicher Erschließungsflur, jeweils im Kellergeschoss

Besonderheiten

• Pumpensumpf in der Waschküche des Kellergeschosses
• Balkon im Obergeschoss mit Betonkragplatte und Holzbekleidung an der Untersicht, Plattenbelag; Balkongeländer und Handlauf aus Metallrohren
• Klingel- und Gegensprechanlage

Bauschäden bzw. Instandsetzungsrückstand vorhanden (siehe Gutachten)

Wohneinheit mit Balkon

Das Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 3 liegt im südlichen Bereich des Obergeschosses des Wohn- und Geschäftshauses in 85435 Erding, Liegnitzer Straße 18. Dem Kinderzimmer und dem Wohnzimmer der Wohnung Nr. 3 ist ein Balkon zur Südseite vorgelagert. Entsprechend der vorliegenden Planunterlagen verfügt die Wohneinheit Nr. 3 über eine Wohnfläche von rd. 81 Quadratmeter. Eine Wohnflächenberechnung, die auf der Maßentnahme der angeforderten Planunterlagen basiert, ist dem Gutachten als Anlage 2 beigefügt. Die Wohneinheit Nr. 3 ist als Drei-Zimmer-Wohnung konzipiert und besteht aus einer Diele, einem Bad, einer Küche, einem Kinderzimmer, einem Wohnzimmer und einem Schlafzimmer. Die Wohnung ist zum Bewertungsstichtag vermietet. Der Beginn des Mietverhältnisses sowie auch der zugrunde liegende Mietvertrag wurden im Rahmen der Bewertung nicht mitgeteilt bzw. zur Verfügung gestellt.

Wohnfläche ca. 81m²

Besonnung/ Belichtung gut

Beheizung Wärmeabgabe über Radiatoren bzw. Plattenheizkörper

Türen

• Eingangstür: beschichtete Furnierholztüre In Metallrahmen
• Innentüren: beschichtete Furnierholztüren, zum Teil mit Glasausschnitt in Metallrahmen

Fenster Kunststofffenster und -fenstertüren mit Isolierverglasung

Wände verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen

Decken verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen

Bodenbeläge Laminat, keramische Fliesen, Teppichbelag, Plattenbelag

Elektroausstattung einfache Ausstattung mit Steckdosen und Lichtauslässen

Sanitärausstattung Bad mit Badewanne, Toilette mit Aufputz Spülkasten und Einzelwaschbecken ca. 1,60 Meter hoch gefliest

Instandhaltungszustand Die Wohneinheit Nr. 3 vermittelt aufgrund der Haltung eines großen Hundes und der dadurch verursachten Beschädigungen (Kratzspuren an de Türen, Verschmutzungen an den Innenwänden, etc) einen vernachlässigten Eindruck.

Baumängel, Bauschäden bzw. Instandhaltungsrückstand vorhanden (siehe Gutachten)

Keller Nr. 3

Der Kellerraum wird durch eine Funierholztüre in Metallzarge erschlossen. Der Bodenbelag ist gefliest. Eine Belichtung des Kellerraumes Nr. 3 wird zusätzlich durch zwei Metallfenster mit Einfachverglasung und vorgelagertem Schutzgitter gewährleistet. Steckdosen und ein Lichtauslass sind vorhanden. Die Elektroinstallation ist in diesem Bereich Auf-Putz verlegt. Der Zugang zum Kellerraum Nr. 3 wird durch einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Erschließungsflur ermöglicht.

Nutzfläche im Kellergeschoss ca. 21 m² - Kellerraum Nr. 3

Außenanlagen

Die unbebauten Grundstücksbereiche befinden sich im westlichen, südlichen und östlichen Grundstücksbereich. Der westliche, unbebaute Grundstücksbereich ist zum Bewertungsstichtag mit Betonverbundsteinen befestigt und als Stellplatzfläche nutzbar. Die vorhandene, unbebaute Grundstücksteilfläche im Süden ist im westlichen Bereich als Grünfläche angelegt und mit einer Baum- und Strauchpflanzung bewachsen. Im Süden ist die unbebaute Grundstücksfläche nördlich der Garage und östlich der Zugangsfläche zu den Einheiten des Wohn- und Geschäftshauses mit einer Betonverbundsteinpflasterung befestigt. Südlich davon ist ein Pflanzbeet, jedoch ohne gärtnerische Gestaltung angelegt. Der übrige Grundstücksbereich ist als Rasenfläche angelegt und zur Nordseite hin vereinzelt mit Bäumen bewachsen. Das Grundstück ist zur Ostseite und zur Nordseite mit einem Maschendrahtzaun - ohne Fundament - eingefriedet. Zur Süd- und Westseite ist keine Grundstückseinfriedung vorhanden. Die Außenanlangen vermitteln insgesamt einen wenig gepflegten Eindruck

.