Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Einfamilienhaus und Doppelgarage Adolf-Scholz-Allee 4a 86825 Bad Wörishofen

• Grundbuch: Bad Wörishofen
• Blatt: 11002
• Gemarkung: Bad Wörishofen
• Flurstück-Nr.: 2407/34
• Gebäude- und Freifläche zu 886m²

 

Wertermittlungsstichtag: 12.06.2024

Verkehrswert: 740.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ortsbesichtigung Der Antragsgegner hat zu Beginn der Besichtigung erklärt, dass dem Sachverständigen weder ein Zutritt auf das Grundstück noch in die Gebäude gestattet wird und auch keine Auskünfte erteilt werden. Es wurde daher eine Besichtigung des Grundstücks von der Straße aus durchgeführt.

Nutzung und Zubehör Das Objekt wird von der Antragsgegnerin und dem Antragsgegner eigengenutzt. Nach Auskunft der Stadtverwaltung Bad Wörishofen ist folgender Gewerbebetrieb angemeldet: (aus datenschutzrechtlichen Gründen geschwärzt)

Baurecht Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans West I C - Tannenbaum der Stadt Bad Wörishofen, 5. Änderung vom 13.03.1973. Der Bebauungsplan weist für das Grundstück folgende Festsetzungen auf: WR Reines Wohngebiet II 2 Vollgeschosse höchstzulässig

Ortsangaben Stadt Bad Wörishofen im Landkreis Unterallgäu, ca. 16.600 Einwohner, Kneippkurort, Stadtteil Gartenstadt mit ca. 3.400 Einwohnern. In Bad Wörishofen sind Kindergärten, Grund- und Mittelschule, verschiedene berufsbildende Schulen sowie alle Anlagen zur Deckung des täglichen Bedarfs vorhanden.

Wohn- und Geschäftslage Gute, zentrumsnahe Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im westlichen Bereich von Bad Wörishofen, Entfernung zum Stadtzentrum ca. 450 m

Bebauung der Umgebung Im Osten Ein-/Zweifamilienhaus, im Süden Wohnanlage, im Westen Kneipp-Kurhaus-St. Josef, im Norden Sebastian-Kneipp-Akademie mit Hotel

Erschließung Zufahrt zum Grundstück führt von der Adolf-Scholz-Allee über den als Gehweg gewidmeten Josefsweg, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden, auf dem Grundstück ist kein Erdgasanschluss vorhanden

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Schwimmbad sowie eine Doppelgarage mit Abstellraum. Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden. In den einzelnen Geschossen des Wohnhauses befinden sich laut den genehmigten Bauplänen folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss Vorraum, Waschkeller, Hobbykeller, Flur, 3 Kellerräume, Öllagerraum, Heizungsraum, Schwimmbeckenumgang
• Erdgeschoss Windfang, WC, Diele, Garderobe, Küche, Speis, Wohn- /Esszimmer, Schwimmbad mit Schwimmbecken 7,5 x 3,75 m, teilüberdeckte Terrasse
• Dachgeschoss Galerie, Flur, Gästezimmer, Schlafzimmer, Anleide, Bad, überdeckter Westbalkon und überdeckter Ostbalkon, Einliegerwohnung bestehend aus Flur, Küche Dusche/WC, Wohn-/Schlafzimmer und überdecktem Balkon, nicht ausbebauter Dachboden über Schwimmbad
• Dachspitz nicht ausgebauter und nicht ausbaufähiger Dachboden

 

Wohnhaus

Das Wohnhaus und die Garage wurde um 1973 erbaut.

 

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton

Außenwände Mauerwerk 30 cm

Innenwände Mauerwerk

Decken Stahbetondecken über Keller- und Erdgeschoss, Holzbalkendecke über Dachgeschoss

Treppen Betontreppen mit Natursteinbelag

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel (aus Bauzeit)

Rinnen/Fallrohre Kupferblech

 

Ausbau

Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Keller, sonst Kunststofffenster mit Isolierglas

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden im EG und DG

Türen/Tore Holzeingangstüre mit äußerer Kupferblechverkleidung

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter, vermutlich mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge nicht bekannt

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen im WC und in den Bädern, sonst Putz und Anstrich oder Tapeten

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich oder Tapeten

Dachschrägen Gipskarton oder Nut- und Federholzbekleidung

Besondere Bauteile überdeckte Balkone auf West- und Ostseite aus auskragender Balkonplatte mit Fliesenbelag und Stahl-/Holzgeländer, Überdachung durch Hauptdachverlängerung

Besondere Einbauten Schwimmbecken Abm. 7,5 x 3,75 m aus Beton mit Fliesenbelag und Schwimmbadtechnik

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Einrichtung vermutlich laut Grundrissplan, WC und Handwaschbecken im WC EG, Badewanne, Duschwanne, Waschecken und WC im Bad DG, Duschwanne, WC und Waschbecken in Dusche Einliegerwohnung, Spülenanschlüsse in Küchen EG und DG, Bodenablauf und Waschmaschinenanschluss in Waschküche, eventuell Dusche im Schwimmbad

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkörper in allen Wohnräumen

Elektro durchschnittliche Ausstattung

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Das Wohnhaus befindet sich, soweit von außen ersichtlich, in einem normalen Instandhaltungszustand. Baumängel/Bauschäden wurden ebenfalls nicht festgestellt. Es wird unterstellt, dass um 2006 die Fenster erneuert wurden und im Innenbereich Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten (ggf. Baderneuerung) durchgeführt wurden.

 

Garage

Das erdgeschossige Garagengebäude besteht aus einer Doppelgarage und einem Abstellraum. Das Wohnhaus und die Garage wurde um 1973 erbaut.

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decke/Dach Stahlbetondecke

Dacheindeckung Flachdachabdichtung

 

Ausbau

Fenster nicht bekannt

Türen/Tore Holzkipptore mit Kupferblechbekleidung

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Betonboden mit Glattstrich

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Betondecke unverputzt mit Anstrich

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Soweit von außen ersichtlich, befindet sich die Garage in einem normalen Instandhaltungszustand.

 

Außenanlagen

 

Hofeinfahrt, Garagenhof und Hauszugang mit Betonsteinpflaster belegt, Weg entlang Wohnhausnordseite aus Granitsteinpflaster, Pflanzstreifen entlang Nordgrenze mit verschiedenen Sträuchern, entlang Ostgrenze Thujahecke ca. 2,50 m hoch, sonst nicht einsehbare Grünflächen, Einfriedung entlang der Nordgrenze aus Holzbretterzaun mit Sichtschutz aus 2 m hohen Holzgeflechtelementen, Hofeinfahrt mit 2-flg. Stahlgittertor 1 m hoch und 1-flg. Stahlgittereingangstüre, jeweils mit 2 Betonpfeilern mit gestockter Oberfläche Die Außenanlagen befinden sich, soweit von der Straße aus ersichtlich, in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.